《中华文摘》文章：房价仍未见底 地产开发商现状调查

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　　文：王志浩

　　中国的房地产市场现状究竟如何？房价是否正在下滑——如果没有，何时将开始下滑？面对严厉调控措施，开发商是否打算推迟项目开工或停工？这些问题，很难从官方数据中找到答案。

　　2010年7月，我们(渣打银行)对六个二三线城市的30家房地产开发商进行调研，涉及建设和销售计划，土地和房屋价格，买方市场情况以及与地方政府和银行的关系等，试图从中找到这些问题的答案。

　　开工面积仍在增加

　　受访开发商中，目前在建工程规模普遍在2-5期(开发商通常将一个大型房地产开发项目分为几期，每期建设1-2个街区后出售。一块较大的规划用地通常需要十年甚至更长时间才被完全开发)。总的来说，这些开发商目前的在建住宅项目面积约2400万平米，相当于24万套100平米的住房。

　　我们向开发商询问了其新项目建设计划以及是否推迟了原计划开发项目。30家开发商中的12家不打算在未来3个月内新增开发项目。不过，那些准备上马新项目的开发商计划新增的土地开发面积相当可观，大约相当于其在建项目面积的60%。这对房地产开发活动的前景是一个积极信号。

　　在这30家开发商中，几乎没有一家推迟任何一期在建项目或开盘计划。这对近期的项目建设和材料需求来说也是一个好消息。我们还询问了自4月份以来开发商有没有推迟任何销售计划，得到的大部分回答依然是否定的(30家开发商中，28家表示否定)。因此，尽管成交量有所下滑，开发商仍认为推出新项目是有利可图的。

　　这就带来一个重要的数据分析问题：如何最准确地追踪中国的住宅建设情况？官方公布的“住宅施工面积”数据包括已完工的建设项目，这并不准确。我们认为最好的方法是从“住宅施工面积”数据中减去已完工面积，再进行季节调整(我们认为同比数据波动性稍大，趋势不够清晰)。数据处理结果显示，项目建设规模仍处于高位。

　　土地储备不断扩张

　　有人认为，4月份国务院推出的大力调控政策会导致中国土地市场崩溃，但现实并非如此。尽管土地销售量已从峰值开始回落，但开发商仍在增加自己的土地储备。今年二季度，月平均土地出售面积达3800平米，仍高于2008年的水平。

　　地价下跌主要集中在一线城市。今年年初以来，上海、北京和杭州等地地价大幅下跌。但在其他多数城市，价格没有出现大幅波动。我们希望二三线城市的地价可以维持当前的低位窄幅波动，这将是个利好因素。

　　在此背景下，我们向开发商们询问了下半年新增土地供给的情况，以及开发商对未来土地价格走势的预期。其中19位开发商称，地价并没有自4月份开始下跌。5位受访者称地价下跌5%-10%，4位表示跌幅达到11%-20%。简而言之，这说明大部分二三线城市的土地市场并没有受到4月楼市新政的影响。24位受访者表示，他们不认为地价将继续下跌。这也是一个积极的信号。

　　尽管土地价格和销售量均有所下滑，但并未出现溃降。因此在这种情况下，地方政府的土地出让收入仍保持较高水平。这再次显示出开发商仍对市场前景看好，并在需求持续强劲的预期下不断增加其土地储备。

　　开发商“没有支付困难”？

　　开发商在土地拍卖时似乎的确遇到了一些支付问题。只有9家受访开发商表示没有遇到过或听说过此类问题。6家开发商称他们见到3家以上本地开发商面临支付困难。

　　我们怀疑，其中多数开发商的支付问题主要来自于外部融资成本的提高，而非内部资金链断裂。理论上，开发商不得从银行贷款用于购买土地，但实际中并非如此。

　　有24家受访者称本地开发商有这种行为。不过，这种方式已变得越来越困难，对固定资本和流动资本贷款的新规定使得用于非法目的的资金转移变得更加困难。因此，由于地方政府面临开发商支付压力，我们预计小型开发商将把更多地块退还当地政府，而大中型开发商仍将保有其购入的土地。

　　不过，我们对地方政府是否愿意执行这项规定表示怀疑。事实也证明，在我们调查的30家开发商中，只有5家对此表示“有很大压力”，15家称“有一定压力”，而三分之一的受访开发商表示“几乎没有压力”。因此，在实际操作层面上，中央政府仍需找到一个更好的办法防止开发商囤地。

　　成交量9月份开始回升？

　　调查数据显示，2009年15%的商品房购买者全额付款，没有申请房贷。60%的购买者为本地居民。68%为自住购买，其余为投资性购买。

　　我们向开发商询问了其销售计划的开展时间。最大的一批新建商品房大约将在今年9-10月份推向市场，也有相当一部分受访开发商计划在2011年一季度和2011年11-12月开始出售大部分商品房。

　　关于开发商对成交量何时可能出现回升的判断，回答有很大的差异——这个问题旨在了解开发商对市场供需双方的预期。三分之一的受访开发商认为随着供给增加，成交量将从9月份开始回升，而其余大多数人则认为市场要到明年年初才会恢复。

　　而对于今年房屋销售面积的预期，大多数受访者认为将较去年降低21%-30%。

　　房价仍未见底

　　我们的数据显示，一线城市的新房价格下降，但二三线城市未受影响。而开发商们称，他们所在城市的新房价格实际上有所下滑，预计下半年还将继续走低。

　　大多数受访者表示，其所在的二三线城市二手房价格仅上涨了10%-20%。虽然部分一线城市的二手房价格在此期间出现了惊人涨幅，但这并不是全国性现象，反驳了“全国出现房地产泡沫”的观点。在我们看来，10%-20%的涨幅相对于增长速度相似的城镇收入水平来说是完全合理的。

　　从目前看，市场价格对4月份房地产调控措施的反应比较温和。17位受访者称，中档住宅价格下降了10%-20%，而13家称价格没有变动，只有少数地区价格降幅超过20%。

　　我们想通过这个问题了解7月份的价格走势。大多数受访开发商称，所在城市一手市场住宅交易价格维持平稳。而不足三分之一的开发商称价格有所下跌。我们还询问参与调查的开发商，是否听说本地有其他开发商计划在今年下半年降价。三分之一的回答是否定的，18人称“有一小部分”，仅有2人选择了“很多”。当被问及是否认为住宅价格目前已“见底”时，25家开发商都表示否定。

　　房地产信贷收紧

　　我们认为自2009年底，监管者已开始限制银行对房地产开发企业的信贷发放。但信贷仍在源源不断地流出。今年上半年，银行向房地产开发商新增融资规模4350亿元，完全不同于2008年政府制造的信贷荒，一位从事私募的朋友认为这是政府吸取了教训。这次，政府似乎旨在为建设项目提供充足的信贷支持，同时打击土地投机交易，压低土地价格并限制开发商囤地。

　　我们听说，中小型开发商遇到贷款难问题。因此，他们转向信托公司融资渠道。不过，这项业务已于7月底被叫停，信托公司现在不得不重新依赖以老客户群为主的集合信托产品，发放产品规模也仅有2亿-3亿元，更多的中型开发商将很难从外部融资。信托贷款利率已升至对中型开发商15%-20%，对大型开发商10%-15%。

　　我们调研的开发商们似乎都拥有十分充裕的资金。当被问到是否需要提前销售期房来为在建项目融资时，只有8家开发商表示采取了这种方式。另外，超过一半的受访开发商表示他们仍有信贷余额。至于申请信贷的难度是否从4月调控措施出台后有所增加，17人表示肯定，也有5人称没有增加。

　　12家开发商称这种做法“非常普遍”，8家称“比较普遍”。这主要是因为银行要看到开发商的现金流情况，因此要求开发商出售住宅而不再捂盘。如果开发商需要出售库存以获得银行贷款，可能将导致下半年的降价。不过，鉴于我们采访的开发商中有一半称仍有贷款余额，信贷压力可能不会影响到多数开发商。

　　(摘自《经济观察报》)