中新网2月3日电　据西班牙《欧华报》报道，随着旅西侨胞的购房需求不断升温，摆在面前的关键问题是如何获得银行贷款。据了解，目前西班牙各大银行审批房贷的要求都很严格，贷款的成功率不高，究竟是什么原因造成这种现状的呢？记者采访了记名房产公司(现改名为中信法税商务公司)的负责人金先生，金先生根据自己从事房地产行业8年的实战经验，向记者讲述了现阶段买房贷款难度高的玄机。

　　据金先生介绍，金融风暴来袭之前，西班牙各大银行的分行就可以直接为房产购买者办理贷款手续，现在所有房贷申请都交由各银行的总行处理，审批的要求越发严格，审批的效率却大大降低了。金先生举了一个刚刚发生的例子，马德里一位侨胞在市中心购买了一套房产，事先交给房屋中介2万欧元的定金，在这种情况下，银行方面承诺80%贷款绝对没问题。可是申请贷款的材料交上去2个月以后，银行迟迟没有批复，造成了这位侨胞原先签订的购房合同过期了。房东坐地起价，在原成交价上又加了15000欧元，这就等于提前支付的2万欧元中一下子扣掉了1.5万欧元。由此可见，即使侨胞的支付能力没有问题，银行方面仍然不肯轻易批准房贷，延误了交易的时机，造成侨胞大量的额外损失，在这种情况下这位侨胞经人介绍找到了金先生，经金先生从中协调和磋商，事情最终得以圆满解决。

　　大量的建筑商和房地产开发商无法偿还巨额贷款，银行方面不得不投入大量精力处理这些死帐、坏账，这就造成银行内部管理的混乱，影响了银行的正常贷款业务。总行不再信任各分行负责贷款业务的经理，担心他们继续制造不良贷款，所以才把普通的购房贷款批复的权利统统集中到了总行。与此同时，西班牙各大银行的房贷业务受到国家银行的监督和制约，因为一旦贷款者无法负担房贷，各大银行要将贷款额的全部付给国家银行作为抵押金。这种机制的建立是为了防范一旦银行破产之后遭挤兑，为了维护储户的利益，国家银行有义务拨款给其它银行。于是，各银行为了自身的利益，不得不对贷款严格把关，否则不但赚不到钱，还要付钱给国家银行。据金先生介绍，目前西班牙银行业仍旧能够保持健康发展，内部没有出现危机的只有巴斯克地区的部分银行，与其它银行相比，巴斯克银行的实力没有受到金融风暴的太大影响，贷款业务还维持着基本正常的水平。

　　侨胞购房向银行贷款难度增加的另一方面原因来自侨民自身。现阶段贷款的审批都要到总行，所以对文件体现出来的侨民支付能力是一个考验。从前可以由分行的负责贷款业务的经历考核贷款者的经济能力，现在审核贷款的总行工作人员与贷款者完全没有交集，甚至从来没有接触过，他们只能从文件上来判断是否可以贷款。而旅西侨民每年做RENTA的时候，通常都做MINIMO。例如，大部分侨民如果将RENTA做MINIMO，而房贷还款每年超过这个数额，那么银行贷款批复的可能性是零。银行考核的是贷款人账户的收入、支出和余额，作为贷款人最高只能用收入的45%进行还贷。

　　旅西侨胞贷款难的一个关键问题就是RENTA做得太低，关于这一点金先生说，其实侨民的心理非常好理解，因为如果RENTA做得很高，那么意味着每年要给政府上的税金更多，大部分侨民的确是十分舍不得的。不过这涉及到一个银行信用度的问题，给政府上的税越多，那么侨民在银行的信用度越高，贷款越容易获得批准。目前，已经有越来越多的侨民意识到银行信用度对自己将来发展的帮助。

　　关于侨民买房向银行贷款的还款利率问题，金先生解释，房贷还款利率的计算方式为EURIBOR+各银行给客户的系数。EURIBOR是欧洲央行制定的还款利率，每天都在变化，但是对于已经贷款的侨民来说，还款利息以半年为周期进行调整。目前，西班牙各大银行的房贷还款利率有一个基本线，大致在EURIBOR+0.75左右。此外，西班牙各银行还有一个保底的还款利率，也就是说不论欧洲央行制定的利率为何，为了赚钱西班牙银行都会制定自己的一个底线，比如以2.5为保底还贷利率。

　　购房的侨胞如果自己去银行贷款，需注意在还款利率上的变化。很多侨胞为了获得更低的还款利率而接受了银行提出的许多附加条件，比如说保险要在贷款的银行购买，工资要定期存入该银行，每个月消费的额度也受到银行的制约等等。其实，银行是最聪明的商人，此消彼长，银行永远不会做亏本生意，即使侨民获得低还款利率，银行必然用其它业务充抵。金先生称，有部分侨民缺乏房贷的知识，在还款利率的问题上轻易妥协，银行提出还款利率为EURIBOR+1.75这样苛刻的条件，不明就里的侨胞还是答应了下来。这样给侨胞造成的损失很大。(宇言)