迪拜债务危机发酵 当地房价持续走低——

　　迪拜危机持续发酵。据最新消息，迪拜政府的官员11月30日称，政府不会为陷入巨大债务危机的“迪拜世界”提供担保。而最近则有媒体曝出中国浙江商人因在迪拜炒楼损失20亿元人民币。华人房地产中介、迪拜房地产信息网公关经营经理胡卫东说：“20亿元这个数字不知从何而来。我粗略估算，从2002年至今，20万迪拜华人中大约有1万人买了房。总投入约19亿元。现在至少有一半资金被套牢。”

　　-去年买房的人大都赔了

　　5年前，温州商人、阿联酋华星集团董事长王伟胜在迪拜买了几套公寓，由于投资早，即使现在房价比最高峰下降了一半，但房价还没有跌到他的买入价。

　　从事房地产中介行业的胡卫东自己也投资买房。在2006年花74万元买了一套两室一厅95平方米的公寓，一年以后他以130万元卖出。2007年底他又买了套130平方米的办公室，但到目前该房产却贬值了30%。而在2008年金融危机前，他本可以坐享3倍的利润。

　　“2000年以后，迪拜允许卖房给外国人。这意味着外国人不仅可以拥有永久产权的房产，还能拥有永久产权的土地。很多对迪拜有了解或者在这里做生意的中国人开始投资。”王伟胜说，2008年之前投资迪拜楼市的中国人大都赚了钱。

　　据胡卫东介绍，2007年后，在迪拜炒房赚钱的消息传出后，世界各地的华商带着热钱来到迪拜炒楼。但去年金融危机来得太快，如果在去年以后又把资金砸到了楼市中，就被套住了。

　　-10%首付是双刃剑

　　胡卫东介绍，在迪拜炒楼的人大都不从银行贷款。他们都与开发商签订趸交房款协议，首付只有10%，其余按照工程进度付款。大部分情况按季度付款，直到交房时付到全款。

　　他说：“如果一套房卖100万元，首付只有10万。一个季度之后要再交10万。而在之前就以120万元卖出。看似赚到20万元，实际上他只交了10万元，因此利润率达到2倍。”

　　通过杠杆撬动更大的资金是炒房的秘诀。但当楼市走跌的时候，这个杠杆却会让炒房者血本无归。胡卫东说：“一个浙江商人在迪拜塔边花了250万元作为首付买下5000万元的办公室。金融危机之后房价猛跌。他不打算再给开发商钱了。如果开发商停工也可以拖着，但这家开发商实力超强，房子继续盖，这样一来开发商告这位商人违约。最后250万元全没了。”他说，金融危机后，华商投资中大约有十分之一的钱就这样没了。

　　-银团炒楼共进退

　　王伟胜说，2006年以前，在迪拜买房的还属个人行为，而之后亲朋好友闻讯赶来，大家开始把钱凑起来共同炒楼。这一温州炒房团在中国各地炒房的通行模式也在迪拜得到应用。“我们亲戚朋友组成银团，用团购价买一栋楼或整层房。然后选出董事长，由他决定何时出货，赚得利润按资金比例分摊给各家。”

　　然而现在迪拜房价骤降，是否会考验华商银团的团结度呢？对此王伟胜说：“这不是问题。你说的是银团中有人开老鼠仓先跑掉。如果是这样，他就没信用了，亲戚朋友们再也不会和他做生意了。”他说，出现亏损，银团会召开董事会，集体决定何时出货及出货价格。“大家有个共识，炒楼不单纯是买房子，而是大家合伙做生意。生意有赔有赚，这一点大家组银团之前都很明白。”

　　-华人开发商经营结果不理想

　　胡卫东说，有实力的华商不仅会合伙炒楼，2007年以后，有些华商还自己买地做开发商，但因为金融危机，结果都不理想。

　　他说，浙江商人、上海中州集团董事长胡宾投资世界地图岛项目中的上海岛。外界说他投资2800万美元，胡卫东估计他实际投资大约1500万美元。受金融危机影响，世界地图岛项目整体停滞。

　　他还介绍，金融危机前8个月，一位温州女商人斥资3000万元购买迪拜卫星城一块地皮。如果没有金融危机，这是一笔不错的生意。因为地皮总款大约3亿元，她用十分之一的钱拿下土地，然后靠图纸卖楼花，资金可迅速回笼。但因为金融危机和政府基础设施投入不到位，加上银行对土地贷款收紧，以及银行对期房房贷停止，项目已经停顿。

　　-华商资本如何退出

　　胡卫东说，炒房人对于亏损有两种做法。一是继续等待，二是寻找下家脱手。

　　他说：“如果是期房，开发商建不下去了，投资人也可缓交下一笔款，这样就止损了。如果开发商有实力继续盖楼，投资人可以继续付款，等入住后或出租或卖出。”

　　如果投资人不打算继续在迪拜做生意了，可以寻找下家。有时一家开发商资金链断裂，政府或者有实力的开发商会提出接盘，然后向各位业主提出回购，回购价格可能要让业主亏损50%以上，如果能接受这个条件，也就退出了。

　　楼市萧条，是否意味着迪拜买房不值了？对此胡卫东说，金融危机后，公司客户很少见到投资炒房人了。对于即将在迪拜买房的人他建议首先考虑自住需求。他说：“房价虽然降低，但租售比仍然高，如果打算长期在迪拜生活，买一套自住并不亏。”

　　他补充说，现在迪拜政府推出安全账户政策，也就是说现在买期房，房款将被打到政府监管的安全账户内，开发商只能用于开发本项目而不能挪作其他楼盘项目使用，因此投资有实力的开发商开发的期房也相对安全了。 (杨晓）