关于美国的房地产，巴菲特有其见解。事实上，美国在1997年组合屋市场，就曾发生过问题。巴菲特总结当时症结所在：“不该借到资金的人，透过不该贷出资金的机构，得到贷款。”

　　巴菲特指出，许多购屋者跟金融机构之间，一起踏入这个“假设未来房价会一直上涨的虚幻契约”。这种不思索未来的作法，正全面反噬经济的发展。

　　而巴菲特也从旗下“克雷顿房屋”的营运状况中，对房屋市场和贷款市场提出观点，颇值得大家作为参考。巴菲特观察，该公司旗下近20万名贷款者，尽管并没有最丰厚的收入、最优等级的信用评等，但在次贷风暴发生后，无论贷款拖欠率、法拍率…，都没有太大变化。

　　巴菲特归纳，主要的原因，是因为这些贷款人“关注的是其全部应付贷款，相对其实际(而非预期)收入的比例”。巴菲特观察，这些人大多拥有高度自律的特质，会以“完整偿付”为原则，来看待贷款；而不会做出下列举动：以债养债、或采用未来缴款利率会浮动的初期低息契约，或是在万一不成偿付贷款时，赶快脱手来解套。

　　-未来的四大警钟

　　巴菲特在股东信中，提到了四个警钟，分别是“现金为王”、“政府公债泡沫化”、“剧烈通膨”、“劣币逐良币”，其中，前三者之间，互有相互关系，颇值得大家共同注意。

　　-“现金为王”的迷思

　　首先，金融风暴中，相当罕见的股市、债市、房市三跌的超级风暴发生，让几乎所有的人，都心生恐惧，纷纷在低利率时代，拥抱“现金为王”的观念。巴菲特认为，拥抱现金，或许让人一时心安，但其实是选择了一种“可怕的长期资产”：几乎不生财，而且注定会贬值。

　　-美国公债泡沫

　　或者有人以“资金停泊”的概念，竞逐较无风险的美国公债，不过，从供需法则来看，过多资金，追逐有限商品，必然导致价格的飙升。美国经济观察家葛兰兹(James Grant)就在其专文中指出，美国国债，已由“无风险报酬”(risk-free return)，变成了“无报酬风险”(return-free risk)：大家疯狂持有去持有固定收益的公债，将导致公债殖利率越来越低，几乎没有回报可言。

　　未来一旦通膨加温、利率升高，或者市场信心恢复，届时暂时停泊于货币与公债的资金，将会快速撤出债市。泡沫，可能崩解。这是巴菲特之所以说，“这十年来的金融大事记，除了一定会将1990年代后期科技泡沫、及2000年代早期房事泡沫列入之外，2008年底的美国公债泡沫，也因为非比寻常，可以留名青史。”

　　-剧烈通膨

　　通货膨胀，则是巴菲特提到的第三个隐忧。美国大幅降息之后，货币供给大增。根据统计，美国近期大印钞票，货币基数量远较过去提高85.1%。一旦金融体系信心恢复、重启放款，大笔资金流泻而出，通货膨胀的压力，将随之出现。届时，现金的实质购买力，将可能大幅降低。

　　-劣币逐良币

　　而第四个警钟，“劣币逐良币”，则来自于这次金融风暴中，许多企业(如二房、AIG…)体衰难续，纷纷伸手向政府讨钱。也因为政府编列了大笔预算来救援，使得这些冒险捅篓子的企业，反而比一些稳健经营的企业，享有更低廉的资金成本，似乎还有点“因祸得福”。巴菲特对此，深感不平。

　　不过，从整体资本市场来看，这种情况，也只能算是一种特例，也刚好是在这种系统性危机时，公部门才肯出手相救。若是在别的时候，这种企业或许就可能要自己付出惨痛代价，不可能用纳税人的钱挺他们。

　　-警钟下的三个原则

　　在后金融风暴的时候，尤其是前述提到的“四个警钟”的情形下，我们应该如何规划自己的财富呢？

　　首先，永远只用有余裕的钱来投入：这是指在生活消费、必要的存款之外，还有余裕的部份。这部份，才是合理长期持有企业股权的“资本”。尤其，目前市场波动相当大，任何融资、“抢短线”的心态，都可能造成财富的无端减损。

　　其次，永远只选择好的企业：许多企业在这一波大崩跌中，价格跌至极低的水平，但仍不一定代表有持有的价值！企业本身的长期竞争力、获利模式的合理性，是决策前必须优先考虑的项目。

　　第三，永远以合理的价格不断买进持有、并与企业一起长期成长：面对可能来临的剧烈通膨压力，评估企业价值，并在市场悲观气氛中，以合理价格增加对企业的持股，让企业透过不断的获利，创造营运获利上的“复利效果”，将是打败通膨的关键。

　　而最重要的，是永远让自己知道，一些正确的原则和信念，在执行的过程中，并不一定会马上立竿见影、迎向光明，很可能会在黑暗中，伴随着孤独，再踏入另一个黑暗隧道。然而，对于人生“中长期的成功”(例如财富的累积)，正是永远需要这样的坚持，与正确的原则，才能无惧于外在的冲击，在动荡中，累积自己的长期财富。

　　而这正是身处在后金融风暴时代的我们，所能得到的最宝贵体会。

　　(摘编自台湾《联合报》网站 作者：城国斌)