目前，因为具体认定细则并未统一，各银行关于二套房的界定各不相同，有的认房有的认贷，莫衷一是。(5月19日《新京报》)

　　国务院10号文之所以被认为“严厉”，关键在于大大提高了二套及以上住房的首付比例和贷款利率：购买二套住房的首付不得低于50%，而利率则为1.1倍。而根据历史经验，该政策的成败关键，取决于“二套住房”的认定标准。

　　在10号文出台前，银行对二套房的认定实行“认贷不认房”的原则。但如果贷款者之前购买房屋是全款支付，再买房就不算第二套房。这种“认贷不认房”的缺陷显而易见，炒房者对每一套住房都可以在全款支付后，再用该房产做抵押，去银行以其他名义贷款炒房，而在银行看来，他并不存在房贷。

　　10号文出台后，对二套住房的认定标准，至今并没有明确的政策，目前在房地产市场上流传的比较权威的“标准”有两个：

　　第一个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日表示：住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有贷款，再次购房同样会被认定为二套住房，即“认房不认贷”。这个标准比以前的“认贷不认房”的标准要严格，被视为二套房认定政策的重大转变。

　　第二个是5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥提出的“认房又认贷”标准：一是认房，对借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在房屋登记系统中，其家庭已登记有一套及以上住房的，再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房；二是认贷，借款人已经利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款买房，也认定是第二套及以上住房。简单地说，买房人名下有房，或者是曾用过房贷，再贷款买房都算“二套房”，这是目前最严厉的二套房的认定标准。

　　但“认房”的难度在于，全国的住房交易和产权登记系统并不健全，很多地方并没有和银行联网，全国联网更是遥遥无期。在这种情况下，通过“认房”认定是否属于二套住房存在技术难度。但最大的难度并不在于此，而在于无论是“认房不认贷”，还是“认房又认贷”，没有任何部门出台统一的认定标准，官员的解释并不能作为法律依据。

　　在没出台统一的认定标准的情况下，各银行在具体执行时，自然标准混乱，各行其是。普通情况的认定已经混乱，如果再掺杂上夫妻离异等情况，则更让人云里雾里。比如，对“夫妻共同申请过贷款买房、两人离异后无房户一方再买”，“之前贷款买的房已经出售、再申请贷款买房”等情形，是按首套还是二套计算，不同银行给出的认定标准都不相同。此外，什么时候开始执行新的二套房贷政策，各大银行的标准则更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。

　　严格的信贷政策是“10号文”的灵魂，而“10号文”有无调控力的关键，则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论是住建部，还是银监会，都没出台具体的认定标准，给各大银行如何执行造成了难度，长此以往，贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球，最终使二套房贷流于形式。建议有关部门尽快出台二套房的具体认定细则，并要求各大银行统一执行，结束二套房认定和执行上的混乱，呵护政策的公信力。