提 要

　　（北京市）朝阳区崔各庄乡何各庄村，一个北五环边的千人小村，与798艺术园区隔路相望。多年来，村民们靠出租房屋“吃瓦片”维持生计，随着大量流动人口涌入，村庄基础设施、公共服务不堪重负。2007年10月，何各庄村委会充当“中介”，租下8处民房改造后转租。与宅基地换房不同，由于房屋权属没变，村民租金收入有了长远保证。1年后，十七届三中全会再次明确了农民可以出租、转包等形式流转土地承包经营权，农村宅基地依法享有用益物权。何各庄村“代租民房”之路走通了。

　　2009年，春。何各庄村。

　　位于小村口的李唐千秋画廊餐厅，人声鼎沸。一个中年汉子站在院门外，笑盈盈地看着进出的客人。

　　这是一处古色古香的院子，青灰色的砖墙，朱红色的木门。

　　胡宗禄没想到，把房子交给村委会代管后，原本的出租大院变成了高级餐厅。作为房东，他一分钱没往里投，每年轻轻松松就能拿到大笔租金。

　　烟头不觉中已烫手。胡宗禄有点走神。

　　● 租房度日

　　一到冬天，胡宗禄就得早起。

　　北风呼呼响，他裹紧大衣，开始挨家挨户敲租户的门。

　　“咚咚咚”……直到屋里有人答应，他才转而去敲下一家。

　　胡宗禄说，平房院没暖气，租户都是用炭炉取暖。为了怕他们煤气中毒，他就这样挨家挨户地敲门。

　　有时，连租户都烦了,甚至劝胡宗禄别再大清早就搅人美梦。

　　胡宗禄听是听了，但门还是继续敲，“万一出事呢？”

　　那时的胡宗禄不到40岁，350平方米的院子被隔成10多间房。他住两间，其他出租。

　　何各庄村，全村面积2700亩，村民301户，户籍人口千余人。由于是北京市第二道绿化隔离带建设区，村里大半土地种上了绿化林，村民们可种的地少了，收入来源主要靠租房。

　　水泥地、白粉墙，一张床、一盏灯，不足10平方米的小屋，没有厕所，没有暖气，甚至连窗帘都没有。

　　“租这样的房子图得就是便宜。”村民田淑清说，村里的出租房基本都是这样，每个月租金150元左右，“房子面积大点的，赶好了能租个200元。”

　　虽然平均每月有上千元房租收入，但村民们没觉得日子过得有多轻松。

　　“房子没人租吧，得四处去招人。房子真要租出去了，房里的取暖、用电安全就得上心。”田淑清扳着手指数租房的烦心事儿。“这些都不说，每到月头月底，还得挨户去要房租。一不留神人跑了不说，还把家具一块卷走，你说气不气人！”

　　● 违章之乱

　　不过为了赚钱，甭管多累心，这房子还得接着租。

　　胡宗禄记得，进入新世纪，越来越多的外来人员来村里租房。村民自家的房子租完了，就开始搭违章房。

　　红砖墙、预制板，一间、两间、三间……没几天工夫，原本规矩的大院，变成了大杂院。

　　没多久，这些在自家院子里盖的房也租完了。村民开始拆院墙，向院外扩，严重时村里的一些小路都被堵死了。

　　村委会曾有一个统计，当时平均每家有近10间出租房，年房租收入1.5万元。

　　2005年前后，看着村里的违章房越来越多，村里的环境越来越乱，村委会开始挨家挨户宣传政策，按照“红本”(宅基地使用权证)查违章。

　　“你拆人房就是断人财路，这活儿能好干吗？”提起当年查违章的经历，村干部们大多不愿再提。

　　一些村民反映，在关系最僵的时候，村干部家门口常被人弄来一堆垃圾，窗户也被村里孩子当作靶子。

　　尽管如此，村委会对于违章房的态度很坚决，拆。因为村里明白，如果这些违章房不拆，没几年村子就没样了。

　　可村民们并没有想那么远。在2006年初的新一届村委会选举中，老主任落选了。看着老主任下台，村干部们也琢磨，难道在解决违章房、满足村民利益诉求的道路上，就没有双赢的好办法么？

　　● 代租民房

　　天上掉馅饼了。

　　2006年年中，胡宗禄听说村委会决定出资租下村民的大杂院，再统一改造成四合院后，向外整体出租。这意味着，房子所有权还是村民自个儿的，村委会不仅出钱对房屋翻新，还按年给村民租金。

　　让村民们没想到的是，最先提出这个想法的是一个外村人，叫吴运涛。

　　2003年，他租下村里的一片果园，在园子里和妻子一起开了家西餐厅。几年间，果园餐厅已成为周边外籍人士的聚会地点，生意红红火火。

　　一个巴掌拍不响，促使这个想法变为现实的还得有一个人。

　　2006年年初，村委会老主任落选后，村委会副主任田兴走马上任。他发现，多年的“瓦片经济”，导致近7千人涌入何各庄，是村民总数的6倍多。社会治安、环境卫生等问题随之而来，打架斗殴、入室抢劫时有发生。

　　人口、资源、环境的矛盾，使得田兴和其他村干部，每天都忙于协调村里用水、用电、垃圾处理、治安防控等问题，周而复始。

　　2006年年中，乡里召开半年工作会，介绍朝阳区在流动人口管理中的新经验。在会上，田兴学到了一句话——“以房管人、以业控人”。

　　既然是以房管人，那就得从房子上想办法。

　　从乡里回来后，田兴立刻召集村干部开会。经过讨论，村里初步决定把村民的平房院都改造成二层小楼，一楼出租，二楼自住。

　　这是当时很流行的村庄改造模式。最大的好处是，在改善村容村貌同时，可以有效控制居住人口，同时保证村民收益不受影响。

　　就当村里信心满满准备行动时，却遭到了吴运涛的强烈反对。

　　“如果把村民的房子都改成小楼，那何各庄就毁了。”在开餐馆之前，吴运涛做过一段时间的装潢设计工作，替一些外国人改造老四合院。

　　凭借多年的从商经验，吴运涛认为，何各庄村被绿地环绕，人口不多，环境清静。村委会多年来大力控制违章，使村子的脉络基本保持着原貌，在北京近郊实属难得。再加上离798艺术区不远，渐渐汇集的30多家画廊和创作工作室，让村子里的商气渐旺。

　　“如果能把村民们的大杂院集中起来，统一改造成四合院后再向高端客户出租，那租金可能翻好几番啊。”

　　萌生这个想法后，吴运涛开始利用各种机会，向身边的朋友、店里的客人、艺术区的艺术家咨询方案的可行性。

　　虽然大家对房屋权属、资金筹集等问题有着种种担心，但有一点却惊人一致，大家都愿意租套四合院住一住。

　　2006年秋天的一个午后，吴运涛拿着写好的可行性报告找到田兴。整整7个小时的激烈争论后，田兴点头了，“毕竟这是大伙儿祖祖辈辈生活的村子，真拆了，舍不得。”