会所：异变中渐渐模糊的产权

　　“买房时，开发商拍着胸脯保证，小区的会所里有健身房、羽毛球馆、棋牌室、茶室等等，可以为业主提供高雅舒适的休闲场所，有些项目还是免费的。许多业主就是冲着这一条才在这里买房。可你现在看看，这会所成了啥玩意儿？”

　　在北京某小区，顺着业主鲍先生手指的方向，笔者看到一栋两层建筑的底层被分隔成若干门面房，分别被2家餐馆、1家干洗店、1家美容院和1家水果店占据。而这个所谓“会所”的二层，已经“变身”为对外出租的公寓。

　　业主们认为，会所的建设成本已经被房价“消化”，理应归业主们所有。可如今，会所不仅变了味，而且出租给商户的收益也全部流入开发商囊中。“我们曾希望《物权法》帮我们解决问题，结果，《物权法》压根儿就没提‘会所’这两个字。”鲍先生颇为失望地说。

　　会所这一高品质生活的象征，向来是开发商吸引购房者的一大卖点。然而一些商品房小区一旦销售完毕，开发商信誓旦旦承诺的会所就会纷纷出租“变脸”，个别的甚至变成了脏乱不堪的菜市场。一些小区虽然保留了会所，但混乱的管理、昂贵的收费也令业主们望而却步。会所产权究竟归谁所有？会所能不能对外开放？会所的经营收益应该归谁……诸如此类的争论，导致“会所纠纷”层出不穷，在北京、上海、广州等城市，都因此发生过业主与开发商之间的激烈冲突。

　　在《物权法》制定过程中，对居住质量影响最大的绿地、车位车库、会所，是业主们最为关心的三大热点。《物权法》草案也曾经规定过会所的归属，即有约定的按约定，无约定或约定不明的，除建设单位能证明其享有所有权外，属业主共有。但这一相对有利于业主的规定最后却被删除。许多人揣度“会所”在《物权法》中 “消失”，很可能是开发商一方的意见在立法博弈中占了上风。

　　应当承认，小区会所确实有不少是由开发商独立投资建设的，但由业主分担建设成本的恐怕也不在少数。更何况，即使是归开发商所有的会所，也应当遵守售房时的承诺，由业主享有使用权，决定如何使用会所，而不能任意“变脸”牟利。对此，《物权法》避而不谈会所的权利归属，恐怕无助于平息纷繁复杂的会所纠纷，也会为日后新的争议埋下伏笔。

　　有人乐观地认为，虽然《物权法》没有提及“会所”两字，但《物权法》规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。”据此，会所可以归入“其他公共场所”而判定为业主共同。但这样的说法多少有点一厢情愿，在《物权法》中，除了小区内道路、绿地、车位车库的共有情形较为清晰外，究竟哪些“公共场所”、“公用设施”属于业主共有并无明确界定，以此解决会所纠纷，显然不具可行性。

　　比如，“赠送地下室、花园”是开发商促销底层住宅的常用手段，但如果这些地下室、花园属于业主共有，开发商岂能擅自“赠送”？再比如，许多小区的地下室都被开发商和物业公司出租出去，变为旅馆、仓库等等，如果地下室的建设成本花的是业主们的钱，其收益怎能旁落别人腰包？

　　虽然《物权法》为小区业主送上了“共有物权”这一利好，但如果地方法规、司法解释等等不能将粗糙的规则变得精致，尤其是明确“哪些项目属于共有物权”、 “谁代表业主行使共有物权”、“如何合理分配共有物权收益”等关键问题，那么共有物权恐怕只是停留在纸上的权利。

     业委会：飘渺的诉权

　　“业委会不能出面打官司，单枪匹马的业主怎么可能干得过物业？”回忆起两年多前的维权经历，来自东北的老高唏嘘不已。

　　在老高所在的小区，由于物业公司滥收费用、服务质量低下、擅自出租地下室等问题，业主与物业的矛盾已到了白热化的地步。热心公益的老高被推选为业主委员会主任后，决定以业委会的名义起诉物业。岂料诉状递到法院后根本不予立案，理由是：业委会不具有诉讼主体资格。

　　业委会作为小区民主管理的自治组织，究竟有没有诉权？在现行法律中一直没有明确规定。司法实践中，各地法院的做法也不尽相同，在安徽、北京、广东、重庆等地发生的一系列诉讼案中，业委会诉权得到法院确认，但在大部分地区，业委会的诉状却被法院拒之门外。

　　于是，许多人将赋予业委会诉权的希望寄托到了《物权法》身上。虽然《物权法》在草案阶段曾规定，对侵害业主共同权益的行为，只要业主的授权达到法定条件，业主大会或者业委会可以提起诉讼，但最终定稿时这一规定却被删除，仅仅规定业主个人享有诉权。而“删除”的原因是，业主大会或者业委会不具有独立财产，无法独立承担民事责任，一旦败诉将由全体业主分担责任。如果有业主、尤其是那些从一开始就投票反对诉讼的业主不愿交纳有关费用，事情将很难处理。

　　这些现实顾虑不无道理，但《物权法》不明确赋予业委会诉权，显然不利于维护业主的合法权益，也不利于打破目前十分普遍的物业管理僵局。比如，物业管理合同通常是由业委会出面签订，如果业主们想中途换掉不满意的物业公司，缺乏诉权的业委会又如何到法院请求解除合同？

　　在业委会缺乏诉权的情况下，维权的重担更多地落到业主个人身上。面对强势的开发商或物业公司，势单力薄的业主势必冒着极大风险、付出巨大成本，一旦失败将独自承受代价，而一旦胜诉，涉及到业主共同权益的胜利果实又很容易被其他业主“无偿”分享，这不仅极不公平，还容易助长一些业主的“搭便车”心理。

　　其实，问题的真正关键并不在于业委会是否具有诉权，而在于如何为业委会量身订做能够实际运行的诉权。比如，针对业委会的特点和功能，是否可以将业委会行使诉权的范围限制在物业管理纠纷；再比如，当业委会接受大多数业主委托起诉时，为了照顾那些不愿授权的业主利益，是否可以规定无论诉讼结果好坏，都由授权的业主承担，对未授权的业主不发生效力。

　　倘若能够妥善消解一些现实的障碍，那么飘渺不定的业委会诉权就能落地生根。也许我们可以乐观地预测，在修订《民事诉讼法》或拟定相关的司法解释时，能够最终修复《物权法》留下的遗憾。(作者：阿计)

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