在北京市朝阳区安华西里小区，有一个安静的小旅馆——家美丰旅馆。据小区居民说，这个旅馆已经在这儿有十多年了，然而前不久，住在这个小区里的两位居民区对这个小旅馆的产权提出了疑问。

　　“地下一层是设备层，地下二层是人防设备，后来就是把地下一层的设备层和地下二层的这个人防层全部都成了一个旅馆，办上旅馆了，就委托给私人办旅馆，所以这个我们现在享有的这个物权，我们是正式法定的权属人，但是我们想不到这个权利，眼看就让别人做了商业性的经营了，而且是私人商业性的经营。”

　　家美丰旅馆位于安华西里一区2号楼的地下室，像这样的地下室在这个小区一共有三个，其他两栋楼里的地下室都是用来停放了自行车，只有2号楼下面的地下室改做了旅馆，据居民介绍，安华西里小区的房子原来都属于公房，1992年进行房改之后，房子产权才归了个人。

　　“因为我们当时买房子的时候，给我们房产证的时候，它包括两部分，一个是买房，就是我们住的实用面积，另外一个还要乘一个0.33，0.33部分实际上是公用的部分，包括什么，包括楼道、楼梯、电梯、地下室，还有楼外头公用的场地，这些是属于公用部分。”

　　据家美丰旅馆的老板介绍，家美丰旅馆在2号楼的地下一共两层，每层有500多平米、40个房间，由于安华西里小区紧临着三环路，附近还有一个安贞医院，所以这儿客源还比较多，当听说小区居民想要回旅馆的所有权时，老板当然不会答应。

　　旅馆老板：“产权谁投资产权就是谁的。”

　　“这个产权可不是谁投资，这个产权是人家。”

　　旅馆老板：“这个楼，这个楼设计的时候包括地下室谁投资的，那肯定产权是投资单位的。”

　　记者：“那后来业主买过去了？”

　　旅馆老板：“他买的是地上部分，他如果说是一个单位投资的，买了地上的，地下肯定是居民的。”

　　记者：“咱们有产权证吗？”

　　旅馆老板：“那我不知道，这房屋不属于我，我是使用者，不是产权者。”

　　记者：“你是从哪里就是？”

　　旅馆老板：“北京城市开发建设集团的房子。”

　　为了维护小区居民的利益，老杨和老张找了物业公司、找了街道办事处，一共跑了十多个单位，找来找去也没有一个满意的答复，最后他们决定通过法院来解决此事，然而当他第一次来到朝阳法院时，法官却有不给他们立案。

　　“说现在我们的法律依据不够，打你也打不赢，没有法律依据啊。”

　　记者：“他就说光靠这个管理条例？”

　　“对，依据不够，他说你打还未必打赢，他说没法律规定，他说你得等《物权法》，《物权法》就明确规定，写的享有权这是整个，共有权享有，是这样的。”

　　法院当时之所以没有给他们立案，是因为根据国务院物业管理条例的规定，小区业主对物业的共有部分，共有设施设备和相关场地使用情况只享有知情权和监督权，并没有提到共有权，所以根据法官的意见，在等到十月一号之后，他们再次来到朝阳法院，以物权法为依据立了案。

　　“那么《物权法》同样对这个问题就明确的规定，这就给老百姓做了一个挺有利的支持了，第72条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，这就是共有权，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”

　　老杨今年77岁了，他告诉记者，之前也曾经试图找律师，但是由于诉讼费太高，所以就放弃了，为了打官司，他买了很多物权法的书籍，只要看到报纸上有关物权法的文章，也都剪下来认真研究，他决定到开庭的时候自己代理。

　　小区物业收停车费，地下室开旅馆，这两种情况在北京都十分普遍，正因为这样，刚刚看到的两起案子都引起了大家的关注，而负责审理的法官认为，由于是第一次使用物权法，判决的时候会比较慎重，法院的具体审理结果，还要等一段时间才能知道，那么像这类案件在物权法中间又是如何界定的呢？法律专家拿停车费的案子给我们进行了分析。

　　“那么根据规定，《物权法》74条是区别了车位和车库，那么车位指的是包括地面上一些，在地面上划一条白线，有一个车位闸这种，这个《物权法》的规定是占用了业主的共有道路来修建的，这种车位都是归业主共有的。”

　　申教授介绍，即使停车位属于业主共有，但是这也并不意味着业主就可以无偿的使用。

　　“归业主共有，但是要平衡有车的人和没车的人，因为这些可能要收一些费用，但是因为收的费用因为这个车位的所有权归业主共有，所以收的费用也不再归物业公司了，是归业主共有。”

　　和小区地面上的停车位相反，申教授认为小区地下的车库应该归开发商所有。

　　“我理解的车库就包括地上专门盖了停车的房子，也包括地下的停车库，那么一个可能没有基于公摊，再一个最主要的原因，他是开发商投入了开发的成本，所以就归开发商所有，那么开发商可以来租。”

　　如何理解物权法

　　从专家的分析，告诉我们，实际上在物权法中间，小区地面停车位和地下车库的所有权是有区别的，而即使归业主所有的地面停车位，也不能无偿使用，那么眼下我们小区的业主到底还要不要再交停车费了，这需要业主委员会和物业公司进行具体的交涉，看来物权法并不是包治百病的万能药，对这部刚刚实施的法律，我们还有很多地方需要熟悉和掌握。

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