王利明：

　　应当说物权法是一部关系到国计民生的基本法。所谓“民生”，实际上就是和我们老百姓普通的生活息息相关，比如物权法第一次规定了业主的建筑物区分所有权，业主的建筑物区分所有权实际上讲的是每一个业主买哪一套商品房，你所享有的各种权利。

　　主持人：

　　这个词听起来，好像有点拗口。业主的建筑物区分所有权。

　　王利明：

　　对。这个确实是一个专有术语，但是我们实在是再找不到一个更好的词能够概括业主对他买的商品房所享有的各项权利。物权法这是第一次在法律上把它明确地规定下来，这对于保护业主的利益，保护公民基本的财产权非常重要。

　　主持人：

　　具体有什么样的规定呢？

　　王利明：

　　规定了几个方面，首先规定了对他购买的套内面积享有的专有部分的所有权，然后规定了根据这个套内面积享有的所有权，对小区的绿地、道路、公共设施、物业管理用房等等享有共有权。同时根据他享有的专有部分所有权，他还享有参与业主委员会，或者通过业主大会来行使对共有财产，以及共同事务的管理权，它是各种权利结合在一起的。

　　主持人：

　　但是也有人谈到，有些业主也在网上提出了一些问题，比如车库，刚才你也谈到了车库首先要保证优先卖给业主，但是车库、会所的所有权最后是怎么规定的呢？

　　王利明：

　　按照我们现在草案的规定，关于规划范围内的车库、车位，应该是由当事人通过合同来约定购买，或者是出租，或者是搭售，但是不管采取哪一种方式，你首先必须要满足业主的需要，在业主还需要的情况下，你不能卖给其他人，只有满足了这个需要之后，这个完全交给当事人自己来通过约定等方式来决定。这样规定，首先是考虑到我们国家城市里面确实存在着严重的停车难的问题，在一定程度上还是需要鼓励开发商来多修建车库、车位，这样最终也对业主是有利；另一方面也是考虑有关车库、车位的问题，很大程度上与商品房的销售市场是联系在一起的。这个房子如果好卖的话，有可能车库、车位的价格会上升，但是如果房子不好卖，开发商可能为了促销，开发商可能为了促销，他就把车库、车位干脆连同房子一块搭售了。

　　主持人：

　　就是赠与。

　　王利明：

　　对，赠与的方式。

　　主持人：

　　这个车位是业主购买的，或者开发商赠与业主的，这个所有权就归业主？

　　王利明：

　　那就是归业主了。

　　主持人：

　　如果是出租的方式呢？

　　王利明：

　　还是开发商保留所有权。通过合同约定，也可能是两种方式，也可能是开发商要保留对车库、车位的所有权。另一种就是把它卖给业主，卖给业主之后，当然是业主享有所有权。

　　主持人：

　　关于小区会所，好像物权法草案里没有涉及这一点，是吧？

　　王利明：

　　现在草案的规定这个问题还是通过约定。

　　主持人：

　　通过约定的方式？

　　王利明：

　　对。

　　徐显明：

　　可以把它叫公共建筑物。

　　主持人：

　　关于农民所关心的土地承包经营权的问题，物权法草案是怎么规定的？

　　王利明：

　　关于农村承包经营权的问题，现在我们按照草案的规定，第一确认它是一种物权。确认它是物权有什么好处呢？我想至少有这么几个好处：

　　首先，稳定了承包经营关系。按照我们现在草案的规定，土地承包期限最长，像林木可以达到70年。在承包期满了之后，还可以继续来承包。对于承包经营权的调整，这个不能随便调整。

　　主持人：

　　以前有些乡村擅自违反规定，本来是30年的承包期，它变成10年、20年。

　　王利明：

　　对。

　　主持人：

　　但是有了物权法以后，这种情况是不是可以避免？

　　王利明：

　　这个是不允许的，不能随便地调整，也不能随便地调整承包地。在个别情况下要调整的话，要经过法定的程序，这个在物权法上也有规定。

　　其次，物权法也明确地规定承包经营权被征收之后，应当给农民一定的补偿。因为你征收所谓物权的这种承包经营权，那么在征地的过程中，应该保证农民的知情权、参与权。

　　主持人：

　　征收补偿，以前的《土地管理法》当中也有相关的规定吗？

　　王利明：

　　对，也有相关的规定。但是《土地管理法》关于补偿的规定主要还是针对集体，当然对农民的补偿也有规定，但是这些规定主要是关于地上的这些附着物，像青苗等费用的补偿，但它没有说直接针对承包经营权本身的补偿。

　　徐显明：

　　就是用益物权的补偿。用益物权是所有物权当中的一个部分，一个类别，就是这个物不是你的，但是我有权使用这个物。像农民现在承包土地，土地的所有权是集体的，但是我有权把它承包过来以后，我对土地的使用权就属于用益物权。所以用益物权受到侵害的时候，受到征收、征用的时候，也应该给予补偿，在这个内容上，这次大概是物权法第一次规定。

　　主持人：

　　而且还要给农民一些保障，这些方面的钱，这可能也是这次物权法的一些亮点了。物权法还有什么样的亮点吗？

　　王利明：

　　应当说物权法有很多的制度创新，比如过去我们叫土地使用权，现在叫建设用地使用权，按照物权法的规定，建设用地使用权可以在地上、地下来设定，这实际上是确立了空间的利用权，就是对土地的地上和地下的空间利用权，这个可以说是一个制度的创新。

　　主持人：

　　就不仅仅是一个建筑物了。

　　王利明：

　　不仅仅是地表了。

　　主持人：

　　地表、地下和地上都可以利用。

　　王利民：

　　这个主要是为了更有效率地利用土地资源，利用空间资源。

　　主持人：

　　其实像这样的亮点可能还有很多，比如首次明确物权登记制度，还有征地补偿更加细化等等。我们今天由于时间关系，就请两位嘉宾给我们介绍这样的一些重要内容。当然在以后的时间当中，我们节目还会继续就物权法草案请到嘉宾具体地解释，非常感谢两位。也非常感谢观众朋友们收看本期的节目，明天再会。

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