韩国：依法处理一草一木

　　韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，对土地征用补偿有着非常详尽的规定

　　黑社会手持武器冲进居民住宅，强行要求对方迅速搬家，这是韩国电影《卑劣的街头》中出现的画面，但事实上，韩国房地产开发过程中黑社会的血腥和暴力其实只出现在电影里，在现实生活中很是罕见。

　　高额拆迁费令开发商却步

　　韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，比较重要的是《城市开发法》和《土地补偿法》，其中对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，那么，一场漫长的谈判就开始了。

　　首先，要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。

　　如果有一处临街的房屋，房主听说拆迁动议了，突击把房子改造成饭店，这个法律不予认可。但是，如果某一处房屋原来是饭店，现处于歇业之中，那么拆迁前宣布饭店恢复营业，开发商就没有办法了，只能按饭店给予高价补偿。

　　如果是连片开发，居民们第一件事不是收拾东西准备搬家，而是走家串户先把“拆迁对策委员会”成立起来，以群体的名义维权。他们的原则是：一草一木都要付钱，拆迁的结果必须保证每一家的生活都能得到改善。这样算下来，拆迁费用十分惊人。因此，在韩国，很少能看到像中国一样成群连片的旧区改造。

　　这样，私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。

　　向“钉子户”妥协

　　在韩国，存在纷争比较多的是公营事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等，按韩国媒体说法，公营事业征地，经常发生“物理冲突”，也就是肢体冲突，即居民与警察发生暴力打斗。近期比较著名的案例，是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地，遭到平泽居民暴力抵抗，多次发生流血事件，政府头疼不已，从总统到总理多次现场办公，但居民坚决不让步，最后，不得不宣布建设计划推迟四到五年，也就是说，现政府已经承认无能为力，把包袱丢给下届政府了。

　　据韩国朋友介绍，韩国也有最牛的“钉子户”。数年前，京畿道内一公司成片开发，遇到一房主，对祖业极为热爱，坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题，而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了，该公司也启动了工程，但这一家到底挺了下来。该公司毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为京畿道一景。

　　我就此问过韩国朋友：难道不能起诉他吗？韩国朋友很惊异：人家自己的土地自己的房子，不想卖给你，你凭什么起诉人家呢？更主要的是，没有罪名，更没有法律适用啊！(元涛)

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