香港楼市“横行”到几时？

　　中新网6月29日电 香港文汇报29日刊发中国房地产估价师张宏业的文章《香港楼市“横行”到几时？》，文章相信市场表现才是测计师的真正老师，作者不断提醒准买家，量力而为，留意利息走势及中央经济政策的走向，不要成为大市上升中的少数不幸受害者。

　　文章摘录如下：

　　近期香港房地产业可谓喜气洋洋。龙头发展商以高价取得九龙何文田豪宅用地，并宣布以180亿含地价投资，折合楼面地价连成本已超过20,000/平方呎。如以合理利润比率计算，则落成后卖价应达25,000/平方呎才合算。这幅地王的命运与早前卖出的东涌和粉岭住宅地可谓有天壤之别。如果仔细分析这次公开拍卖整个流程，可以发展多项会影响后市的因素。

　　　大型发展商投地“勇进”

　　首先，这次卖地共承77口价，参与者包括主要发展商如长实、新鸿基、新世界、嘉里及一些未开名发展商，末段的竞争气氛非常激烈，是近期很少出现的情况！与这幅地可以相比的豪宅楼盘应该是西九龙上盖的几个物业发展，但从社会及购物设施差异比较，则西九龙应优胜一点。如果这块地几年后要卖到25,000/平方呎，则西九龙海景单位可达30,000/平方呎，比现时水平上升超过30%，这明显地反映众位发展商看好后市。其实笔者有同样看法，还记得本人在这个专栏于同一日发表了“确认楼市已软着陆”一文已经提及同一个观点了。

　　本人相信市场表现才是测计师的真正老师。从买地后十多天的成交价格和宗数，准买家和众业主已相信市场见底回升。城中地产界前辈施老板在最近楼市讲座中更预言今届世界杯比赛完毕前已完成调整，并从谷底回升。下一个跟进问题是楼市“横行”到几时，则我们应回到基本供求因素吧！

　　本地投资及自用者需求可观

　　以往经验告诉我们，本地置业者购房主要用作投资和自住，自住人士通常用作结婚和独立居住，而投资人士则会近50岁时可有能力买下第二或以上楼房作为中长期收租保本作用。从政府数字显示，2009年香港结婚数目是51,000宗，从2004年开始每年也突破40,000宗，与1998至2003年相比，每年平均增加超过10,000宗，逾30%以上。香港人口结构正进入中年高峰期，即45-49岁人士已占约10%，而50-54岁人士已升到9%。45-54岁的事业“黄金十年”人员已占约20%，这些人士投资物业的能力和意欲非常高。结论是未来一段时间，本地投资及自用者对物业需求也颇可观，当然受惠住宅类别会是上车盘及市区内超过八百呎以上单位了。

　　从供应量分析，可见从2009至2013年的本地住宅供应量也只达每年12,000-15,000单位，与平均量20,000多个也偏低。在这个大气候下，供少需多和购买物业可供正净回报率情形下，这几年本地楼市上升方向是肯定的。但笔者仍不断提醒准买家，量力而为，留意利息走势及中央经济政策的走向，不要成为大市上升中的少数不幸受害者。