没有一丝悬念，物业税的酝酿最近被提上了议事日程。政府日前在提交给十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中表示，他们将“研究开征物业税的实施方案”。至此，在坊间被众说纷纭长达一年之久的物业税终于不再是一个虚幻的影子，不久之后它将被“画影图形”。

　　坊间最早开始讨论物业税问题的时候，一些有识之士的思路是这样的:针对不动产的保有环节征税，那些土地和房屋等不动产的承租人或所有者在持有不动产之后，每年都需要缴纳一定的税费，不动产的市值不断波动，缴费金额也会随之有相应的变化。照此推导，一个人持有一套房屋要征税，持有两套或更多的人更要征税，而且税赋明显会因为物业数量的增加而增加，加之房地产价格连年疯涨，市值愈高，税赋愈高。

　　他们规划出来的理想局面则是:炒房者没有了短期套利空间，于是多数人将不再去炒房；投资者也丧失了追逐利润的动机与市场，于是多数人也不再去投资，高房价将应声而落。即使房价一时不能回落，政府也可以将征得的大笔税款转移到住房保障建设层面，大量提供保障住房。

　　这种认知很通俗、形象，但无疑也很“乌托邦”，无一不是浓墨重彩地在渲染物业税的价格调控工具性能，以及由此产生的强大的扶贫济弱功能。如果过分幻化物业税的价格杠杆作用而草率开征，极可能适得其反。政府尤其需要慎重。

　　为了配合楼市调控，早前针对不动产市场开征的税项已不在少数。仅不动产流通环节就有个人所得税、营业税。人们习惯性地认为只要课以重税就能促使房价回落，使居者有其屋，但就实际情况而言，这些税项无一不是对高房价问题鞭长莫及，且纷纷成为开发商或卖方转嫁税负、推升房价的工具和理由，增加购房人负担、激化市场矛盾，弄得卖方不欢迎、买方也不欢迎，里外不讨好，一些税收政策在某些地方的试点只好草草收场。

　　即使可以不用去考虑这一点，开征物业税的时候恐怕也不能回避社会公平的问题。中国民众住房的一个尴尬现实在于，购房人将辛苦积攒的劳动所得投入到不动产持有权属的交易中去，一方面向国家贡献了大笔的土地出让金和土地增值税(皆含在支付给开发商的房款当中)，包揽了开发商的全部正当与非正当建设成本；另一方面还要向国家缴纳交易过程中所需的各项税与费。与此同时，他们还要找银行去举一身债，现在如果我们还要向他们开征一笔物业税，显然不够稳妥。

　　这应该不是开征物业税的预期和宗旨，但我们又几乎不能不看到这样一些普遍情况伴之税收新政横空出世。无可否认，税收政策的“一刀切”历来有之，诸如助推价格、忽略公平等调控失灵状况亦出于此。这提醒我们，“一刀切”式的税收政策未必多多益善。

　　物业税应该是有着强烈级差特色的税种，否则便会伤及无辜:其一，必须实行不同对象的级差税率，财富巨子和低保对象显然不能面对同一税率，后者甚至应该考虑减免；二，必须实行不同地域的级差税率，特大城市的发达市场与西部城市或乡村人口也不能征同样的税率，后者理应得到一些优惠；三，必须实行不同物业类型的级差税率，别墅和经济房的税率当然应该不一样；四，必须实行买、卖主体环节的级差税率，这很重要。开发商作为一个以敛财为务的卖方主体，税率应该偏重；五，必须实行出租、出售主体环节的级差税率，房屋出租人与出售人不应实行同一税率。

　　这只是一些基本建议。物业税牵涉主体过多，利益面过广，需要进行合理的区分和对待，一定要慎之又慎。若政策设计不成熟或有风险，最好不要冒进开征。

　　(章剑锋 作者系厦门大学不动产金融研究中心研究员)