又到年终盘点时，房市自然是重头戏。许多城市的房价在宏观调控和全民降价呼声中越涨越快。虽不能贸然套用全国人大常委贺铿不久前所言“官商勾结是房地产调控不力的主因”来加以解释，但“上有政策，下有对策”确是铁打的事实。比如，现在看来，今年7月我国关于限制外资炒房的171号文”，不但限外效果微弱，反倒产生了逆向激励作用，日前外资入主中国房地产业重现热潮。

　　实际上，限外令只是对一般性商业投资产生了一定影响，而对于背景较深的投机性热钱，并没能真正起到实质性的限制效用，充其量只是延缓了其入主的时间。

　　原先直接购买物业的形式比较多，“限外令”出台后，注册港资、澳资公司及参股的形式多了起来。今年8月，花旗集团、ING集团等分别参股上海徐房集团与深圳金地，其注资额都接近2亿元人民币。当这些入主形式也有所收紧，于是像深圳百仕达等在内地而拥有境外上市公司的房地产企业，则如鱼得水。他们通过境外公司融得巨额外资，投资于内地房地产业，赚的是丰润的人民币，还钱则用美元，在美元持续贬值的态势下，这些企业乐此不疲。

　　外资入主内地房地产业可能会因为限外令而变得迂回。比如包含贷前调查、审批、风险评估等程式在内的常规方式——信贷融资，在限外令之后重新回暖。要知道，经营状况良好的中国商业地产项目租金回报率高达9%，比新加坡5只REITs的回报率高出约三个百分点，大摩等外资投行不可能因为一纸限令而坐失良机。国家统计局数据显示，前三季度中国楼市利用外资金额上升到了259亿元，同比增长高达46.6%。看来，外资增加投资中国楼市是大势所趋，并不会因为一级限令而畏缩不前。

　　另一方面，据悉，内地如今通过正规渠道入主房地产市场的资金十分有限，加上壁垒及规制多多，通过非正规渠道入主的资金则是前者的3到5倍。限外的结果，只能是“激励”更多的资金选择通过非正规渠道入主。

　　限不限外其实是个伪命题。没有“限外令”，外资并购中国房地产业也不会在短时间内出现“井喷”；有了限外令，外资也不会就此驻足。外资不是来玩游击战的，而是做长线投资的。

　　本土投资机构的操作相对粗糙些。急功近利的秉性加上不少开发商浑水摸鱼投机心切。如遇利润率不尽如人意或是信贷收紧导致资金链吃紧，又会转战它途，这显然是一种有失妥当的投资情绪；转移到股票、外汇与基金市场的资金越来越多，有意海外上市的房地产公司也越来越多，这未必是好事。

　　形成对比的是，外资投行与基金更乐于来帮着打理他们留下的凌乱摊子，比如收购许多银行房地产抵押贷款中的不良资产，把其全新包装后上市或重新出手。近年来大摩通过旗下地产基金对于不良资产的运作逐渐引起人们的关注。

　　内地投资机构甚至整个房地产业的短板，正在于投资性格的幼稚和对投资管理细节化的淡漠。在这种情形下，“限外令”自然而然产业了逆向激励效应，外资投资机构逆流而上，变得更加彪悍，结果可能是作为政府核心治理目标的房价涨速依旧居高不下，反倒搭上了高昂的扯皮成本与交费费用。可以预见，未来中国大中型开发商将以联合海外投行和基金为主，进行融资模式转型。

　　（来源：每日经济新闻 作者：东方愚）