拿不到房产证还被物管欺负怎么办？买二手房房主毁约怎么办？昨天下午，几百位市民带着自己在买房住房中遭遇的法律问题来到“3·15安居行动”现场，广州市律师协会派出了42名律师，免费为市民提供有关住房的各种法律咨询。

　　收楼标准混乱业主发蒙

　　“现在与房地产商有关的纠纷中，拿不到产权证的案子变少了，可收楼标准仍然混乱，给房地产商和买房者都带来麻烦。”广州市律师协会建筑与房地产专业委员会主任赵宏彬律师说。

　　赵宏彬介绍，买房者收楼的时候要看验收合格证，“可是看什么证？规划、建筑工程、永久水电……都有验收合格证，是看哪一个？没有统一明确的规定”。

　　律师们认为，“管理部门应该规定用竣工验收备份表的取得作为统一标准。”虽然现在没有明确的相关规定，但律师们建议业主可以在购房合同中注明，查验竣工验收备份表位后才能收楼。

　　没有业委会物管难监督

　　某楼盘业主陈小姐供职于广告行业，职业敏感让她发现，“小区楼宇的外墙被出租做了广告，电梯里面也定时更换广告，小区公共场地也有出租，可这些租金有多少、用在哪里？我们完全不知道。问物业公司，他们说只有业主委员会有权利了解这些情况。我们楼盘还没组成业主委员会，难道我们就无权过问吗？”

　　广大律师事务所的陈浩律师表示，近一两年业主与物管的法律纠纷越来越多，“业主即便肯出钱出力出时间也难以起诉物管，因为按照法律规定，起诉物管的主体必须是业主委员会，业主委员会是否及时建立、业主之间是否团结等诸多因素都阻碍了业主向物管提起诉讼。所以目前不满物管的法律咨询很多，但是能进入法律层面的非常少。”

　　陈浩认为，要解决这一问题只能加大行政监管力度，“首先，政府在楼盘开发初期就要割断开发商与物业公司的联系；其次行政部门要指引业主迅速、合法的组成业主委员会，这样才能监管物业公司，或置换物业公司。”

　　涨罚金防二手楼主毁约

　　“去年广州房价飞涨，二手房市场活跃，由于买二手房的手续时间很长，至少需要两三个月，这期间房价能上涨两三成，因此许多房主毁约，让买房者蒙受损失。”陈浩律师告诉记者，二手楼市场活跃，相关的法律纠纷也急速上升，以前少有的买卖双方个人之间的官司开始增加。

　　“就广州去年的房价情况，相隔几个月房价就差很多，因此卖家毁约给买方带来的损失很大，所以现在很多人买卖二手楼的合同都不再是定金合同，而选择非定金合同，即一旦违约，违约金不再是双倍定金而是总楼价的20%到30%。”陈浩律师介绍，仅去年下半年他就办理了类似的3起案子，法院的判决也倾向于认可非定金的赔偿，“三起案子中，法院支持的最高赔偿是签约总房价的10%，房主总共赔了12万元。”(蒋隽 林桂阳)