近日，“住宅满70年后可能需要‘有偿续期’”的说法颇引人关注。23日，国土资源部官员就此表态说，这是一种不负责任的推测。《土地管理法》征求意见稿中，的确用“住宅满70年后‘按照国家有关规定自动续期’”替换了原有的“无偿自动续期”，但这位官员强调，“自动续期”规定何时出台还没有明确说法，“按照国家规定自动续期”的表述并不预示着国家将出台“自动续期”的相关规定。

　　相比之下，“无偿自动续期”的表述十分明确，而“按照国家有关规定自动续期”的说法，则容易给人们留下很大的想象空间。但无论如何，从专业的角度看，就此便得出“有偿续期”的论断，仍显得非常轻率。

　　因为，首先， 从现实来说，“有偿自动续期”的可操作性较差。现在，很多物业公司一年几万元的物业服务费都很难向业主收齐，也因此出现了大量的物业纠纷。而住宅土地使用权70年到期以后，若是有偿续期，有关方面向每家每户收取土地使用费恐怕更是难上加难，各种各样的矛盾纠纷在所难免。

　　其次， 从传统的民法理论看，“有偿自动续期”也有违民法的基本理论。众所周知，所有权包括了对房屋的占有、使用、收益和处分权，是一种完全物权，也是一种永久性物权，是没有期限的。但如果土地使用权70年到期后需“有偿续期”，而房屋所有权人又不愿交纳土地使用费的话，所有权人就没有了土地使用权，也就无法行使对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。如是，这样的“所有权”便成了一种有期限的物权，与所有权本质的特点发生了矛盾，也会动摇传统的民法理论。

　　从法律的基本精神看，我国宪法、物权法倡导私有财产神圣不可侵犯，充分尊重和保护人的私有财产。如果规定土地使用权70年后有偿续期，就意味着房屋的所有权必须不断地购买才能维持。这样的产权类似于承租权，也在某种程度上否认了老百姓对房屋的物权和私有财产权。这不仅会让人们缺乏安全感，无助于安居乐业，还可能使宪法、物权法陷入无法解释的状况。

　　而且，从所有权变动来说，“有偿自动续期”也不利于二手房交易市场的稳定，会限制二手房资源的优化配置。因为买受人买了房子后就有可能面临土地到期的问题，又要交纳一大笔土地使用费，这会让买房人望而却步。这就为所有权变动设置了障碍，同时，也容易导致大量合同解除的相关法律纠纷，不利于市场的稳定与发展。

　　此外，还要防止一些地方政府利用住宅用地有偿续期的方式，设定不同的“收费标准”与民争利。近年一些地方政府的主要收入是依靠出让土地获得的，若是土地使用权70年到期后，可以重新利用同一块土地再次出让，继续用这种方法增加自己的财政收入，将可能导致一些地方政府对此形成依赖，通过一些不规范的操作获得财政收入的增加。同时，还可能刺激一些地方政府的拆迁欲望，因为当土地使用权到期后，居民如果失去了土地使用权，有关方面就可能不再考虑房屋所在的地理位置而只对居民进行房价补偿，这自然可以降低拆迁成本，但也会从本质上侵害居民的合法权益。

　　由此可见，住宅土地使用权到期后如何续期，将是一个涉及方方面面的严肃课题，不可妄下论断。同时，相关性法规的修改也应秉承宪法、物权法精神，在充分保障民众权益的基础上审慎而为。

　　秦兵　王佳红(北京房地产专业律师)