北京市国土局透露，北京市正在考虑进行“宅基地换房”的试点工作。虽然试点的具体地点尚未确定，试点方案也还有待市政府讨论批准，但总体判断，试点正式推出以及最终由点到面逐步推进，应是顺势而为，大势所趋。

　　理由非常简单，既然城镇化是经济社会发展的必然方向，农地流转，也注定有实质性破题的那一天。此次北京市准备推进的“宅基地换房”，其实是农地流转的一个非常小的试探。其酝酿的缘由显然为，尽管耕地流失就全国范围而言并未实质性扭转，但同时，还有大量的农村土地实际处于闲置状态，目前的农村宅基地政策，也已远不适应城乡经济社会发展的要求。尤为要者，“天津试点”的成功经验，客观上为城镇化发展以及“三农”问题的破解，提供了新颖的思路。

　　“天津试点”的成功经验，可见的总结无外乎五条：一、较好地解决了“三农”问题；二、为经济发展提供新的空间；三、有效地节约了土地；四、明显改变生态环境；五、为管理制度创新提供了契机。客观而论，如果试点工作严格按照预设的方向运作，如此利好其实不难企及。

　　公开信息透露的北京市“宅基地换房”的要点，明显充满了谨慎。例如，农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权)，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇集体经济等限定，其实质，就是刻意防范因土地流转失控所可能引发的各种问题。毕竟，在当前农地流转尚极其缺乏制度规范的状况下，眼前、短期的蝇头之利，完全有可能让农民彻底丧失基本生活的依靠，从而在城镇化大潮中进退失据。应该承认，此前各地因城镇化大发展而出现的农民住上楼房却丧失谋生资本等问题，本质上，就是用些许利益置换了农民财产的长远收益和时间价值。

　　由此，“宅基地换房”的核心要件，就政府而言，是推动北京市农村二、三产业发展，增加农民收入，建立城乡一体化的土地市场；就农民而言，则是如何分享城镇化发展的现实利益。或言之，就是如何让农民更多地分享改革的成果。

　　而要达至这样的目标，关键还是如何切实保障农民的基本权利——这是一个老问题，但却是一个至今没有解决的问题。如果利益主体丧失了民主的话语权和决策权，所有看似美好的改革与制度设计，都有可能变成是对弱者的盘剥。北京市的“宅基地换房”虽不涉及土地的买卖，但本质上却也是一个集体内部的交易，其不可避免地会引发交易是否合理的纠纷，而如何科学、有序、合理地化解这种纠纷，其实就是“宅基地换房”改革能否真正成功的制度保障和枢纽关键。（徐冰）