只要花20万元左右，就能在上海拥有一套西班牙风格乡村别墅30年的使用权。这不是白日做梦，而是一家开发商在楼书上白纸黑字打出的广告语。 20万元在市中心只能买一个房间，如今却可以实现自己的田园生活梦，尽管没有产权，但听起来仍很让人心动。

　　名为别墅实为“单元”

　　这个楼盘位于奉贤区金汇镇百曲村，主打“假日养生农庄”概念。开发商在宣传资料里称：“在总占地面积2.5平方公里的土地上，投资开发集主题式休闲、养生、度假、居住、旅游、农艺、生态等为一体的国际化成熟模式的假日养生农庄”。计划建设500余幢，一期30多幢乡村别墅已经建成完工，配套设施等也已交付使用。

　　据房地产时报记者调查了解，该楼盘实际上建于农民宅基地上，土地性质仍属于农村集体土地。广告语说的一套别墅实际上被拆分成4套带独立庭院的公寓房。 20万元左右买到的是其中一套建筑面积为58-68.6平方米、附带一个20平方米以上的露台、房型为一室一厅一厨一卫结构，未装修的“单元”房。销售人员介绍说，购买使用权不能贷款，首付2万元定金，之后7天内须付清全款。

　　不卖房只卖使用权

　　2007年6月18日，建设部曾发出关于购买新建商品住宅的风险提示，其中关于“小产权”和“乡产权”的提示，是目前主要的官方关于小产权房的认定和表述。其内容如下：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护。 ”

　　何谓“小产权”、“乡产权”？相对于城市房地产市场，乡村集体土地上建造的房屋尚没有统一的交易中心或交易市场。为了明晰产权，当地乡镇政府颁发产权证明或者土地使用证明。按照国家现有的土地管理法及其相关规定，这类住房尚不能进入城市房地产市场，所以坊间称之“小产权”或“乡产权”。

　　但销售人员表示：“我们不是‘小产权房’，我们出售的是房屋的30年使用权。 ”如果不看政策风险，以市场行情来衡量，这个楼盘的价格并不贵，单价只有3000元左右。在奉贤区南桥镇上，正阳世纪星城3期的房源均价为8800元/平方米，“小产权”房的价格优势十分明显。销售人员表示，买使用权无需缴税，购房者可获得房屋专用使用证，购房者和农户、开发商、镇政府一起签协议，有律师见证。如果不自住，也可以出租，或者转售使用权。

　　价格实惠潜藏风险

　　听上去十分实惠，但风险不容忽视。上海联业律师事务所律师马永健指出，这实际是在规避法律，变相出售。目前国家对集体土地控制十分严格，集体土地上建房只能在该集体内流通，由该集体内村民居住使用。另一位法律人士则质疑“30年”的期限，他表示：“让渡房屋的使用权实际上就是出租，但国家规定房屋出租期限最长为20年。超过的10年不受法律保护。 ”而且由于仅拥有房屋的使用权，也不能像产权房一样抵押；如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。

　　也有市场声音表示，目前商品住宅使用年限不过70年，价格却要高得多。日前公布的数据显示，上海2008年的房价收入比达10.62。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。商品住宅已经是工薪阶层不能承受之“重”。对于自住客而言，只要能保证居住，情愿选择便宜的“使用权房”。 “30年之后的事情30年后再说。 ”

　　相关 法规

　　1、土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ”

　　2、《土地管理法》第62条第4款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 ”

　　3、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办［1999］39号)规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国土资源部〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》规定(重申)：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。 ”

　　4、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。