昨日,新修订的《广东省物业管理条例》正式开始施行。新条例修改了原条例与《物权法》、国务院《物业管理条例》等上位法不一致的内容,对上位法授权地方制定的内容作出具体规定,并结合我省实际对上位法进行细化。新条例实施第一天,记者采访了省内部分物业管理企业,多数物业公司均表示已组织员工学习,也会将员工的意见汇总,对将来的工作开展进行调整。

　　据了解,新条例在修改过程中对几个概念进行了修改:将“业主公约”改为“管理规约”,将“物业管理企业”改为“物业服务企业”、“物业管理合同”改为“物业服务合同”。省物业管理行业协会会长许建华表示,这不仅仅只是概念的修改,更明确了一个基本的法律关系:对物业的共同管理权属于业主共同享有,业主和物业服务企业之间是一种委托关系,物业服务企业只是通过物业服务合同为业主提供服务。

　　珠海格力物业管理有限公司负责人李越对此有自己的理解,将“管理”改为“服务”其实更多的是为了与上位法适应,对于物业公司来说,叫“管理”并不是说物业公司就不提供服务了,叫“服务”也不是不进行管理了,“所以从这点来说,对我们的工作并没有大的影响。”但是他表示,条例对很多细节作出明确规定,这有利于维护物业公司、业委会和业主三方的利益,也有利于工作的开展。

　　许建华还介绍,新条例还明确了物业管理区域划分的具体办法,这就为“一个物业管理区也成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务”提供了基础。此外,旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区,如果业主需要实施物业管理的,也可以由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域,并引进物业服务企业。

　　新条例亮点

　　经权属登记后车位才能出售

　　条例

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。

　　解读

　　许建华介绍,现实生活中,有的开发商出于利益驱使,将车位、车库高价出售、出租给小区外的人停放,导致不少小区车位、车库严重不足,业主对此意见很大。新条例针对这些情况作出相应规定,体现了几个精神:一是车位车库先租后售,并且租给业主和物业使用人以外的人只能是短期租赁合同；二是建设单位只能在依法取得权属登记后方能出售；三是车位车库数量较少时,每户业主只能购买一个车位车库,防止了少数业主包揽车位或者炒车位的行为,体现了公平性。

　　但许建华表示,新条例可以对小区车位的出租出售进行规范,但仍有些遗憾。“对条例实施以前已经出售的车位车库,比较难约束。比如一户有钱的业主之前买了二十几个车位,他不租不卖也不用,这种行为如何制约,现在还没有很好的办法。”

　　业委会可审计物业服务资金

　　条例

　　建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。

　　物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

　　解读

　　许建华说,对物业服务收费的投诉在现实中是比较多的问题,因此条例对前期物业管理阶段和业主大会成立后的物业服务阶段的收费都作了明确规定。同时,新条例规定建设单位出售物业时不得承诺或者约定减免物业服务费用,这可以防止建设单位为了促销而对物业服务企业造成损害。

　　尤其值得一提的是,新条例明确规定了业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计,这在原条例中是没有提到的,给了业主委员会监督权,能很好地约束物业服务企业的收支情况。

　　“住改商”“商改住”并未一刀切禁止

　　条例

　　物业管理区域内禁止下列行为:(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；(二)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房；(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、书房和厨房的上方；(四)破坏或者擅自改变房屋外观；(五)违法搭建建筑物、构建物……

　　解读

　　许建华介绍,根据该项规定,业主不得随意改变房屋的用途,既包括“住改商”,也包括“商改住”。但同时,对于“住改商”、“商改住”,条例也未一刀切禁止,如果业主确实需要改变房屋用途的,应当遵守法律以及管理规约的规定。

　　对于“房中房”问题,省人大代表曾多次提案,呼吁禁止“房中房”,明确执法主体,加大惩罚力度。对此,条例除了禁止该行为外,还明确了发生该违法行为时,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处1000元以上5000元以下的罚款,并对装饰装修企业处5000元以上5万元以下的罚款。

　　但许建华仍表示,1000元—5000元的罚款,对很多人来说,处罚力度仍嫌不够,对“房中房”的震慑力度还不购,需要在以后的修订中进行完善。(记者 卢轶)