- 沪两会代表建言房地产:存量房改造成毕业生公寓
"两会"向来是政府听取民意的重要时机，是政协委员、人大代表反映民意，建言献策的平台。上海楼市在2008年从高点回落，而住房问题仍然是群众高度关注、政府亟待解决的民生问题。韩正市长在《政府工作报告》中明确提出，要花大力气解决人民群众住房问题。此次"两会"，众多政协委员、人大代表纷纷就房地产问题提交提案议案，内容涉及房地产市场发展、保障房建设、“夹心层”住房、房地产法律法规等方面，从完善立法、创新制度、改进措施等不同层面，提出了颇具建设性和可操作性的意见和建议，其中不乏真知灼见，体现民生、民情、民意的广泛代表性。
切实解决“夹心层”住房困难
建言者：李世耀 市政协委员、民革上海市委研究室副主任
在低收入家庭住房困难被高度重视并逐步得到解决的同时，一些中低收入群体的住房问题，却被忽视，甚至于被“遗忘”，而他们要求改善居住条件的呼声最为强烈。
这部分既不属于廉租房受配范围，又买不起商品房的人群，由两部分群体组成：一是长久没有购房能力的人群；二是暂时没有购房能力的人群。如对第二部分群体再细分的话，他包括职场新人 (就业不久的大学毕业生等)、青年教师、青年医务工作者、年轻公务员和引进人才等等。这些人群的特点是：学历较高、资产较少、工作期限较短、积累和经济力量较薄弱，他们往往错过房改，也没有享受福利分房，不少人只能同父母住在一起，有的面临结婚成家……因此住房成了他们安家乐业的最大障碍，也是最迫切需要解决的问题。
建议：一、发展 “经济租赁房”，弥合住房保障体系中的断层。将经济适用房作为 “经济租赁房”推出，只租不售，其适用标准相对于廉租房要高些，政府补贴则少些，对象范围也相对要宽些，将此作为廉租房政策的外延加以积极推进。
二、全力做好、做实城市房屋公共租赁的规划。根据各国经验，在市场经济条件下，公共性租赁和市场性租赁是可以并存且互为补充的。上海应立即着手规划公共性租赁的发展，建立房屋公共租赁制度，推出大型公共租赁服务实体，并制定促进其发展的政策措施和实施细则，让 “夹心层”群体实现住有所居、居有定所。
三、重新调整住房供应的内在安排，优化住房供应结构。建议加大小面积，小房型的住房建设和供应，政府部门对此应有适当的鼓励措施。在经济适用房的建设和供应中，更应强调 “小房低成本”的原则，一般40-60平方米为宜，甚至可推出一些30平方米左右的 “迷你型”住房，以供工作时间不长、经济积累薄弱的单身年轻人租赁。
四、努力共建，开拓政府主导下社会各方参与的合力体制。在解决 “夹心层”第二个群体住房问题上，思路可以开阔些。尤其某些非垄断、非高薪行业的经济社会发展重点领域的急需人才，可以由政府主导推出部分微利的商品房——“三限房” (限房价、限面积、限销售)，采取 “半买半租”、 “分步购买”或者全租赁等方式予以推进，解决这部分人员的住房需求。
另外，作为 “夹心层”群体的单位，无论是从职工解困还是员工福利出发，都应努力为这个群体开拓更多的解困新途径，如普及单位住房补贴，建立单位住房互助基金，增加单位补充住房公积金等等。有条件的单位更可兴建人才公寓、青年公寓、集体宿舍等等，为 “夹心层”的职工提供更多的解困选择，摸索政府主导下社会各方参与的合力机制。
加快经适房、廉租房立法进程
建言者：钱莉萍 市人大代表、市律协副会长、上海市君和律师事务所律师
近日，上海市房管局发布的 《上海市经济适用住房管理试行办法》(讨论稿)着力于经济适用住房建设、供应、产权管理，但对于具体准入资格、定价控制等细则尚未作出明确规定，对于经济适用房制度的监管和归责也仍比较笼统。
与百姓生活息息相关的保障住房制度，必须提高到立法的高度。上海市应率先制定出符合市情的住房保障地方法规。建议尽快制订 《上海市经济适用住房管理保障条例》，内容包括： 1、清楚地界定经济适用住房保障的对象、原则、标准，明确相关政府机构的管理职责； 2、完善经济适用房建设保障机制，确保资金流向、房源筹措，健全对于建设单位违法行为的处罚举措； 3、建立严格的准入标准和动态的资格审查公示制度，通过相应的退出及回购的要求，避免不正当的享受福利待遇； 4、结合上海经济发展实际，设立灵活的长效监管机制； 5、启动法律责任追究制度，一方面处罚相关部门失职行为，一方面严惩骗取保障优惠的违法行为。
廉租住房保障纳入法制轨道。为保证廉租住房保障政策的准确有效覆盖，应严格界定廉租住房和租赁经济适用房的区别和准入门槛，保证困难群体享受廉租优惠政策。当务之急是制定符合上海市自身特点的廉租住房保障法规，将廉租住房保障纳入法制轨道。
1、对居民家庭生活费用和住房消费支出进行调查，通过银行、税务、证券等部门获得申请人收入信息，建立个人信用制度和个人信用系统； 2、对廉租申请人的资料严格审查、公示，综合申请人的困难程度和申请顺序确定配租程序，避免 “一刀切”； 3、对已受配对象进行定期复核、回访、抽查，掌握个人及家庭经济变动情况； 4、对廉租管理人员违法、受配对象非法取得廉租房或补贴，予以惩罚； 5、对廉租房管理人员进行政治、法律、社会、技术方面的培训，建立专业的廉租管理队伍和运行机制；6、立法保证廉租住房保障的长效机制，并随形势变化及时做出调整。
国际热钱不再“惹祸”
建言者：屠海鸣 市政协委员、豪都房地产开发经营有限公司董事长
以往老百姓有种误解，认为是温州投资客炒高了房价，事实上，国际热钱的体量通常是数十亿美元的级别，远远高于国内炒房客。大量的国外资金，投资本国市场通常只有6%左右的回报，而投资上海楼市平均回报率超过了20%。除了看好上海市场的高投资回报率之外，人民币长期升值、政府救市等原因都支撑他们疯狂进入上海楼市。
从2007年到2008年上半年楼市最火的一段时间里，像大摩、高盛这样的外资大鳄几乎是整条街、整个区域收购上海的房地产项目。现在，金融危机发生后他们纷纷撤退，上海楼市的大宗交易骤然减少，这对于普通购房者来说可能是好事，但对于习惯了高投入的上海楼市来说，那么多资金一下子退出后引起了不小的震荡。
现有房价存在下调空间。 2007年到2008年上半年，上海楼市的平均利润达到30%，普通住宅的利润在20%左右，而一些豪宅的利润甚至接近50%。如果要使楼市健康发展，合理的利润率应在15%左右。以目前上海楼市的均价，存在下调5%-10%的空间。
如何腾出这10%的降价空间？除了开发商主动降价之外，国家能否在配套费等一些房地产开发费用的征收上，出台新的政策？比如从以往的根据面积征收，变为税费和开发产品品质相关联。例如改善型的普通住房税费降低；而对于市中心的豪宅，则提高税费等。
存量房改造成毕业生公寓
建言者：林莉华 市政协委员、市律协监事、上海市林莉华律师事务所律师
据相关调查，租房开支已经达到在沪毕业生薪金的40%以上。经济适用房的数量和门槛限制把刚毕业的大学生群体挡在门外，工资收入低、住房租金高造成了他们住房困难。上海市应借鉴其他城市的经验，尽快建造大学毕业生公寓，为刚毕业工作的大学生提供保障性的廉价租房，解决他们的住房难问题，防止人才流失。
公寓来源与设施配套。除立项新建以外，可以考虑存量房或旧房改造。就上海市房产的实际情况，将现有的存量房改建成毕业生公寓，既可以解决存量房的空置问题，又可以解决毕业生住房难题。政府可以出台政策，鼓励存量房改建。在交通相对方便，人才相对集聚的地方选址建设毕业生公寓，并配套公共设施，物业管理等。
由于大学毕业生公寓是解决特殊群体的政策性租赁住房，其建设应以政府为主导，社会各主体参与，运用市场手段 “只租不售”来建设和管理。准入条件上尽可能降低毕业生公寓的申请标准，扩大到非上海生源和外地来沪本科毕业生群体。此外，从公寓的选址、规划到最终的物业管理等整个过程及行政审批程序，政府应尽量在法律的框架内，为毕业生公寓建设提供政策扶持。
攻坚克难，消灭城市“补丁”
建言者：朱建国 市政协委员、上海宽视网络电视有限公司董事长、总经理
要着力解决本市中心城区小地块旧区改造难的问题。内环线内仍有不少面积很小的棚户旧区，就像城市“补丁”，如镇宁路靠近万航渡路处，法华镇路西头靠近延安路处等，卢湾、黄浦、静安、徐汇、虹口等区都有这样的 “补丁”。这些 “补丁”地块面积较小，人口密度很大，动迁成本高，开发商问津少，成了旧区改造中一块最难啃的 “硬骨头”。不少外国友人说，走在南京路淮海路上，觉得上海很漂亮，但登上市中心高楼往下看，楼宇间夹杂的棚户简屋，实在让人感到遗憾。它与周边现代楼宇的优美环境形成鲜明反差，同上海现代国际大都市的形象极不协调。
建议在科学合理的前提下适当提高容积率，给予开发商平衡成本赢利的空间，采取特殊情况用特殊政策来解决。同时加大实施惠民政策，拿出更多更好的房源搞好城市 “补丁”动迁安置。根据不同层次的动迁居民的不同需求，推出多种安置方案，尤其是提高就地回迁的比例，调动拆迁人的积极性，并落实好廉租和经适房相关政策。鼓励开发商创新设计理念，采用建筑新材料、新技术、新工艺，使稠密建筑在绿色环保基础上，获得高得房率。
严厉打击“售后包租”诈骗
建言者：孙洪林 市人大代表、上海市申房律师事务所律师
在很多售后包租诈骗中，开发商建造房屋后，先由一个公司全部包租，然后该公司将房屋出租给客户十年到二十年，客户一次性支付全部租金，并要客户将其所租赁的房屋转租给另一公司，赚取租金差价，也就是广告承诺的高额投资回报。事实上，两家公司属于一个老板，一段时间后，从客户手中承租房屋的公司不再支付租金。表面看是承租权的转让，实际上是通过合同诈骗非法融资。案件涉及资金少则数千万元，多则上亿元，由此给老百姓带来不可估量的损失。
虽然有关法律法规明令禁止开发商返本销售、售后包租以及房地产广告中融资、变相融资和投资回报承诺，但售后包租的变相行为仍然屡禁不止。市人大或有关政府部门应针对此类事件制订地方性法规或规范性文件，严禁以高额利润为诱饵骗取老百姓钱款的行为。政府相关部门、尤其是公、检、法要针对典型案件专查专办，从严治理。例如，曾经红极一时的“生活家”老板方卫军也是通过包租回报、并给小业主允诺以很高回报率，最终被法院以合同诈骗罪，判处无期徒刑。
媒体刊登此类广告和报道，扩大了售后包租诈骗的范围，媒体应对刊登的广告实行合法性审查。对于明显有违法嫌疑的广告，绝不予以刊登。对于刊登违法广告的媒体，有关监管部门要追究刊登媒体的责任，要从源头上掐断此类事件的传播。
进一步完善动拆迁听证制度
建言者：董敏华 市政协委员、上海市清华正信律师事务所律师
动拆迁过程中的听证程序是确保该项工作顺利进行的重要一环，但实际操作上有流于形式之嫌：主持人高高在上，听证人员仅“听”而已，相对人与动迁单位各抒己见，矛盾和分歧依然得不到有效解决，对立情绪蔓延，最终要么不欢而散，行政裁决交付执行；要么“听”后另寻途径和渠道，以至对动拆迁过程中的鼓励和奖励政策形成巨大的阻碍。久而久之，引起其他矛盾和纷争。另一方面，听证人员被当成摆设，自觉性和责任感大大减退。本该行之有效的前置程序，变成行政强制措施的累赘和负担，听证主持人和工作人员成了聋子的耳朵——摆设，听证程序失去了它本该起到的作用。
解决这个问题，不能单凭政府一纸命令或单纯依靠民众的自觉性，应尽快组织法律、房地产、行政法专家对现有动拆迁听证程序及制度进行会诊，制定健全、完善的制度和工作流程；对即将动拆迁的地块，聘请专家进行现场指导、宣传听证制度及程序内容，使被动迁者及时了解解决争议的相关途径。
售后公房物业费实行政府指导价
建言者：金缨 市人大代表、上海市金源方程律师事务所律师
目前执行的公有住宅售后管理费为1996年的标准，根据该标准全市售后公房的物业管理费按户收取，几乎所有售后公房小区的物业费都入不敷出，物业公司无法生存。如果收缴率低，问题就更严重。售后公房物业管理费标准低、收缴率低的矛盾日益突出，制约了物业公司的发展，也影响了业主享受正常物业服务。
物业服务的收费标准应该与物业公司提供的服务相对应，不应该以房屋产权为标准。建议尽快出台售后公房物业服务收费政府指导价，使售后公房物业收费渐渐接近市场，适应业主的居住物业需求；在明确物业服务标准的同时，将售后公房物业收费 “按户计费”变为 “按房屋建筑面积计费”，逐步实行物业服务分等收费；鼓励具有一定规模和管理规范的物业服务公司接盘售后公房，政府有关部门出台一系列扶持措施，比如针对物业公司管理售后公房普遍亏损的情况，政府给予适当财政补贴，使企业微利保本，补平缺口，提供质价相符的服务。
减轻中小企业房租负担
建言者：徐均健 市人大代表、民建市委上海市代表
当前,一些中小企业，由于成本快速上升，经营日渐困难。尤其是不少入驻科技园区的科技型中小企业，常常为办公场地租金的迅速上涨而烦恼，不少企业只能搬迁到更偏远、租金相对便宜的地方办公。
房租上涨过快的主要原因，一是过去几年房地产市场的持续过热向办公物业租赁市场传导；二是不少科技园区为管理方便，考虑腾笼换鸟，希望置入规模较大的企业。
科技型中小企业大量迁出科技园区会破坏园区科技型企业的金字塔状分布结构，不利园区长期发展；迁出的科技型中小企业在新入驻地缺乏孵化环境，不利于企业长足发展。对此，建议政府对入驻科技园区的科技型中小企业通过财政补贴的形式给予房租补贴，补贴方式可根据科技型中小企业缴税总额的一定比例予以返还。(记者陈云芳 见习记者何丹丹)
