- 地价普遍“腰斩” 地方政府返还土地出让金自救
“来了趟北京，有意向的开发商谈下至少3家吧。”在北京火车站的候车大厅里，辽宁某三线城市的土地局招商科长舒泽(化名)整理着开发商的名片。
作为专门负责推介土地的政府工作人员，舒泽近期辗转于全国各城市，参加土地推介会，并通过“返还土地出让金”的优惠政策跟进推介会上有意向的开发商。
事实上，2008年锐减的土地收入已令地方政府备感财政压力，而他们也开始采取更为激进的办法卖地。
地价普遍“腰斩”
“对于现今的市场状况，3家开发商有意向已经算很多了。”舒泽说,因为一个无法回避的现实是，楼市低迷导致土地流拍屡见不鲜。
根据中原地产所监测的十个城市土地市场数据显示，2008年土地成交普遍呈现低迷态势。据不完全统计，2008年十个城市土地成交面积为0.5亿公顷，相比2007年缩减达一半。但一线城市情况较二三线城市乐观。
相较于一线城市，二三线城市的土地市场低迷更为严重。中原地产提供的调查报告显示,位于长三角的杭州、南京的土地流拍率较低，中西部及东北城市的流拍率普遍较高。底价成交率南京超过九成，重庆达八成，沈阳过半。
比流拍更严重的是地价的降幅,自今年以来，二三线城市的地价下降幅度不仅明显大于一线城市，其下降速度也远远快于其房价的调整。
中国城市地价动态监测系统的最新《2008年第三季度城市地价动态监测报告》显示，2008年第三季度全国主要城市地价总体水平环比增长0.94%，商业、居住、工业地价平均水平环比增长分别为1.12%、0.28%、0.48%。
“地价基本处于停滞状态,而且丝毫没有好转的迹象。即使把价格降下来,来看地的开发商也并不多。”舒泽说。
一个足以证明地价停滞的数据来自国土资源部网站，2008年一季度的地价虽然同比上涨12.12%，但是环比上涨很小，而且环比上涨集中在北京等一线城市，其他二线省会城市地价环比增长都在1%以内。
对于造成此局面的原因,中原地产研究中心分析人士认为，大中型跨地域发展商受资金链的束缚失去了往日拿地的热情，本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角。
五合智库顾问有限公司总经理邹毅指出，政府本着适当增加土地供应量以达到稳定开发商的预期的目的，但差强人意的销售状况使得开发商即使拿相对便宜的土地也更为谨慎。
地方政府自救
事实上，2007年外资开发商如九龙仓、新鸿基，内资开发商万科、金地、碧桂园、华润等在武汉、成都、沈阳、南京等二线城市大规模圈地，而2008年这些大型发展商则鲜有动作。
而卖地停滞导致地方政府无法获得土地出让金，对于处在金融危机中的地方政府无异于雪上加霜。
山东省副省长黄胜在接受本报记者专访时就曾坦言,房地产仍然是山东的支柱产业,楼市的低迷也确实使山东财政出现了暂时的困难。
据重庆土地交易中心公开数据显示,截至2008年上半年，重庆各类土地出让金总计约为82亿元，不及2007年全年的1/4。
面对日益加大的土地财政压力，地方政府开始采取措施自救，有些甚至对土地招拍挂政策造成冲击。
舒泽介绍,他所在的城市政府会在开发商顺利缴纳土地出让金以后，按照投资项目的用途及规模予以分类，然后会对收缴上来的资金给予不同级别的优惠。
“优惠就是打着专项支持项目发展资金的旗号，再将土地出让金返还给企业。”舒泽说。
对于具体操作流程，舒泽不愿过多透露。但记者了解到,这种专项支持项目发展基金在一些三线城市的土地出让中已经形成固定模式:以受让方式取得国有土地使用权的，土地出让金先缴后部分返还，一类项目返还比例为收缴土地出让金的54.5%，二类项目按收缴土地出让金的40%返还，三类项目按收缴土地出让金的30%返还，以租赁方式取得土地使用权的，免缴五年土地租金。(方帅)
