当海南楼市在去年1~2月份显示出销售额同比为2007年6倍时，有人认为这意味着海南楼市已经恢复元气，并有希望再次步入楼价上扬的“快车道”——该省在10年前有过3年房价涨4倍的历史。

　　但是2008年初所预料的“井喷”并未实现。根据三亚市房地产协会秘书长刘树国对《第一财经日报》确认的数字，去年全年三亚整体的商品房销售量为109.69万平方米，其中商品住宅的销售量大约超过100万平方米，最终以15%的同比增长收官。

　　更令人担忧的是，这一典型的“旅游地产”地区，在经过了去年的供不应求之后，今年的供求关系已经逆转。旨在拉动外地购买，为遏制“高考移民”而冰冻了三年的“购房入户”政策已确定在海南省定安县实施。刘树国对本报记者评析称：这是一个“信号”，是意欲发展旅游地产的地方政府尝试吸引外地人购买岛内房产的破冰举措，如果尝试成功，不排除会在更多的地方试行推进。

　　迟来的“冬天”

　　“三亚在这一波的房地产行情中显示出了一种滞后效应。”拥有当地最大住宅开发项目的三亚鹿回头旅游区开发有限公司常务副总经理王志民接受《第一财经日报》专访时称，“去年年初在三亚，有楼盘需要购房者交纳50万元现金排号买房，而且很难买到。但是从去年下半年开始，销售开始趋缓。”但他认为，由于三亚市整体的住宅供应一直有限，避免了该市房价大幅下跌的可能。

　　“成交量从去年6月份以来就开始有所下滑。从9、10月份的成交量来看，只有个别项目销售呈现良好，大多数项目销量一般。”易居中国海南公司一位分析师告诉本报记者。

　　“有楼盘由于销售放缓已经采取优惠促销活动，最近成交的案例多是一些调低了价格的楼盘。”刘树国对本报记者称。

　　记者通过对各楼盘的调查发现：在去年冬季的传统三亚楼市“旺季”之后，除了拥有一线海景资源的楼盘价位基本保持不变之外，更多的楼盘都开始从去年年初的9000元/平方米调低为8000元/平方米左右，且仍有9.2折到9.5折的空间。

　　“开发商原本预备于去年下半年进行的又一轮提价基本都以夭折告终。” 南京一家在海南开发地产项目的地产公司相关人士对本报记者表示。

　　“价格战目前仅是初现端倪——有些大型楼盘在去年已经消化了逾八成意向客户，等到销售旺季末，一些二线海景的楼盘仍有打折空间。”该地产商对本报记者明确表示。

　　刘树国也坦言在去年三亚楼市所取得的小幅增长背后，不可忽略“前一年沉淀的合同备案”以及“行业加大促销力度”这两个因素。

　　“购房入户”重现

　　去年春节期间，三亚7天销售9亿元，与国内一些一线城市几乎“零成交”的状况形成鲜明对比。当时，在以博鳌闻名的琼海市，春节以及春节过后的一段时间内，80%左右的楼盘都无房可售。

　　但是今年的形势已经逆转。作为海南省旅游地产的代表，虽然三亚只是一个年供应量100万平方米左右的小型地产市场，但是供过于求也已隐忧初现。根据之前三亚市房地产协会所公布的数据，2007年1到12月份三亚的商品房供应量为1.01万套，成交则为9950套。但是从去年1到11月份的数据来看，虽然批准预售房比2007年同期相比增长40.63%，但是登记的销售面积同期增长却仅为17.36%，供求比为1.46：1。

　　元旦之前，已经有地方政府迫不及待地准备推出“15万元购房入户”的举措。

　　根据定安县出台的《定安县人民政府关于鼓励投资的若干意见》：在定安县购买房产达15万元以上并持有房产证的，可落户定安。而之前，整个海南省为了堵截“高考移民”，早于3年多前将该政策“冻结”。此次“解冻”对于刘树国来说是一个信号，他认为之前海南省曾多次有过购房退税的传言，都被辟谣，但是从目前的情况来看，很多城市都在进行这一方案的探讨，而“高考移民”对于一些内地购房者来说则是一个不小的诱惑。

　　“从三亚的情况来看，去年11月份的成交量已经比前年同比减少25.67%。即使有较多的财税补偿，也难以对整个三亚市的住宅成交量有较大拉动。”记者调查了解到：在海南很多楼盘，外地购房者的比例占到70%以上，而去年1月至11月份的统计数据显示，岛外市场占总销售套数的87.9%。刘树国认为接下来海南本地购买所占比例也不会超过整体楼市成交的10%。

　　在刘树国看来，目前在全国广为采纳的购房补贴政策虽然已经在海南省得以施行，但是实际对商品房市场的拉动微乎其微。“要提高海南省一些典型旅游地产地区的成交量，应出台更有针对性的吸引外来投资的优惠政策。”(郝倩)

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