在中小银行的“紧紧相逼”之下，四大银行最后一刻也终于加入了存量房贷七折利率优惠的行列。但在实际操作中，却变成了“难题”。一边是银行抱怨利率优惠后近似“亏损”；另一边是客户反映申请优惠利率不容易，隐性门槛不低。更有分析师测算，如果符合条件的个人住房按揭贷款客户全部享受七折利率，商业银行将减收15亿元左右，相当于减少0.3%的利润。

　　个人房贷优惠利率由0.85倍降至0.7倍，是央行去年10月出台的政策。该政策的初衷是支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平。七折利率优惠的推出，对房地产市场是利好。然而，银行却“叫苦不迭”，房贷业务利润空间明显缩小。2009年的到来，涉及到存量房贷是否也可以获得七折优惠？按央行的政策，在综合评估风险的基础上，金融机构自主确定已发放商业性个人房贷尚未偿还部分的利率水平。在这样的自主政策下，商业银行直接面对存量房贷该不该优惠的难题。

　　对处于业绩增速下降通道中的商业银行来说，房贷优惠利率由0.85倍降至0.7倍，是又一次“雪上加霜”。正因为此，四大银行实施存量房贷七折优惠，显得有些不情愿，先是细则公布“遮遮掩掩”，接着设置五花八门的附加条件。在上海，有的银行要求客户承诺若干年内不提前还贷，有的“搭售”10张信用卡，有的办理5万元或10万元以上的大额定期存款。银行的态度很明确：为了弥补房贷业务“亏损”，所以采取从其他业务上弥补的手段。

　　大银行如此“端架子”，可他们最终只能“随俗”，贷款利率优惠是惟一的竞争手段。原因很简单，中小银行正以各种优惠手段争取转按揭业务，若客户明显觉得贷款成本偏高，可以把贷款从大银行“搬到”中小银行。有银行人士承认，在“保客户”的方针指导下，一旦有银行把利率降到七折，即使盈利受损，其他银行肯定也会跟着做，否则房贷就做不下去。换言之，房贷业务利润缩水是可以忍受的，银行更不愿意看到的是个人房贷余额萎缩。正因为不想流失客户，有的银行竟然想出把七折利率优惠与不得提前还贷“捆绑”。

　　个人房贷业务是一项中长期贷款，有的贷款周期长达30年，期间将经历多个经济周期。因而，个人房贷业务的三大价值被银行看重。其一，较好的资产质量。正如有的分析师所指出，“房贷业务，虽然目前收益率降低，但银行不会放弃这块市场，因为银行把房贷作为抗风险的资产”。其二，潜在的业务利润。由于国内客户的房贷多为浮动利率贷款，利率每年调整一次，待经济复苏且利率上调后，银行的收益也会由降变为升。而且，房贷利率政策不是没有变化的可能，七折利率也可能随政策往上调整。其三，房贷客户是银行个贷业务的重点对象，不少银行在此基础上延伸提供其他金融服务。倘若因为利率差异被其他银行“挖走”优质客户，是得不偿失的。

　　存量房贷客户的利率优惠，变成了银行的一道难题，是个并不意外的结果。这说明银行对房贷风险越来越警觉，最怕的是，房贷新政没能刺激楼市回暖，反倒致使银行走近风险的边缘。同样是这个原因，上海宣布对“二套房贷”给予首套房贷的待遇，且省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的前置条件，但商业银行却没有积极响应。

　　可见，对楼市消费的鼓励扶持，不能单纯依靠贷款门槛的降低来推动，还得注意保护商业银行的利益。在银行已作为独立核算市场参与主体的背景下，忽视这一点，很可能导致政策效应打折。(张炜)