□人均面积低于当地平均水平，标准如何界定？

　　　　□营业税“5变2”起征时间，何时确定？

　　　　□非普通住宅认定标准，谁说了算？

　　　　□“二套房贷”部分松绑，细则何时出台？

　　“国十三条”出台整整一周，北京房贷市场成交量却大幅下挫，环比上月同期下降7%左右。

　　对此业内专家分析，尽管“国十三条”是对楼市的重大利好，但由于新政涉及的操作细则迟迟难以确定，所以让楼市在看到回暖的希望后，又再次跌落到对细则的等待当中。

　　“国十三条”中指出，对已贷款购买首套住房但人均住房面积低于当地平均水平的，再次贷款时可比照首套住房贷款政策。我爱我家副总经理胡景晖表示，这条政策在去年的“12·11”房贷政策补充通知中就已有提及，之所以政策发布后的效果不明显，主要是因为实施起来难度较大。比如当地平均水平如何界定？北京统计局发布的2007年度人均居住面积为26.65平方米，是按此执行还是由各地建委、土地局、发改委等部门统计或者由房管局来核定，目前都未给予准确说法。现在这样“有条件”地松绑二套房贷政策，市场反应并不强烈。

　　“国十三条”规定，营业税由5年的起征时间缩短至2年，其中还将未满2年房屋出售时的全额缴纳营业税改为差额缴纳。对于北京房地产市场而言，无疑是今年以来税费减免刺激最大的一次。但“国十三条”中只是出台了营业税减免的政策框架，并未设定具体调整日期，以至于各地税务部门都在等待上级政府的进一步指示。虽然政策是出台了，但新营业税的实施时间目前还不详，导致交易双方推迟过户时间，制约北京房地产市场以及房贷市场的部分交易放量。

　　在“国十三条”中当所有人的焦点对准“营业税5变2”时，忽略了最后较关键的一条规定：“个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。”对于普通住宅与非普通住宅的认定标准，今年北京市建委出台了新的政策，调整了普通住宅的平均交易价格，由原来的土地平均交易单价改为现在的房屋交易平均总价，实际上是缩小了非普通住宅的限定、放宽了普通住宅的范围。“国十三条”中对非普通住宅营业税缴纳标准是按照全额征收，这里所认定的非普通住宅是按照地方政策规定执行，还是由建设部统一出台新的普通住宅标准不得而知。个贷机构“伟嘉安捷”相关负责人也坦言，由于大多数贷款购房人对政策不理解，实际操作起来又疑问重重，导致房贷市场在新政出台后交易量缓慢爬行。

　　与此同时，新政中对二套房贷的另一条规定似乎让人捉摸不透：“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这一个“等”字让无数人“欣喜若狂”，众人揣测，下一步央行会不会放松二套房贷政策，贷款利率会不会有所调整等。然而银行方面表示，如银监会不出细则，按上述要求操作二套房贷款恐怕还难以实现。二套房贷政策尚未放开，这也是导致房地产市场乃至房贷市场交易量不能大幅回暖的重要因素之一。(齐琳）