上海市经济适用房的合法操作正被提上议事日程。

　　从早报记者获得的一份《上海市经济适用住房管理试行办法》(征求意见稿)来看，目前上海正在制定一份全面涵盖经济适用房建设、供应、售后租后管理及监督全过程的管理试行办法，将明确规定房地产开发企业建设经适房利润率、申请人动态管理机制、经适房购房贷款申请办法等一系列管理规范。据悉，该征求意见稿自今年11月25日下发，已完成在各区相关管理部门间的意见征求，拟在本月底前公示，征求普通市民意见。

　　开发商利润率不高于3%

　　该《试行办法》意见稿分为《总则》、《经济适用住房的建设》、《经济适用住房的供应》、《售后管理》、《租后管理》、《监督管理》、《附则》七章，共四十七条。

　　其中第二章《经济适用住房的建设》中明确规定对价格的管理，经适房的工程结算价格应当以保本微利为原则，由住房保障机构依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、财务、管理成本和税费的基础上确定。房地产开发企业实施建设的经济适用住房项目利润率不得高于3%；政府制定机构实施建设的经济适用房住房不得有利润。

　　在销售价格方面，将由政府指导管理，销售基准价格及浮动幅度由住房保障机构申报，价格主管部门会同房屋管理部门核定。

　　申请条件实行动态管理对于申请方来说，最核心一点是明确了经适房申请条件的动态管理机制，这在第三章《经济适用住房的供应》中具名。第十四条申请条件中列举了六项可申请购买经适房须同时符合的条件，并规定，这些申请条件将由市政府根据本市商品住房价格、居民家庭人均可支配收入、居住水平等变化因素确定，实行动态管理，并向社会公布。

　　据悉，今年的家庭可支配收入和资产线目前还未公布，但是可以参考的数据是上海市人均居住面积22平方米和人均年收入约2万元，低于这个标准的，基本上就有希望申请。

　　与北京等地的经适房申请条件相比，上海更为严格，这就保证了经适房的收益群体严格限定在居住困难户。

　　公积金贷款优先办理之前一直被广泛呼吁的公积金支付租金这一做法将首先在经适房上试行。《试行办法》第二十三条规定经济适用住房租金标准参照相同地段、相同质量住房市场租金标准的一定比例设定，实行动态调整机制，并向社会公布。但具体比例设定在意见稿中并未体现。此外，承租家庭还可以提取申请家庭成员的住房公积金帐户余额用于支付租金。

　　同时，购买经适房的家庭可优先办理住房公积金购房贷款或银行贷款，家庭成员中缴住房公积金的，支付首付款后可以申请全额公积金贷款。

　　建立购买者退出机制

　　《试行办法》将对经适房购买家庭的退出机制作出严格规定。对购买经适房取得房产证不满5年的，购房家庭因出国定居、家庭成员重大疾病等特殊原因确需转让经济适用房的，应向相关住房保障机构提出申请，经审核统一后，由该机构按原购房价格及同期银行存款利息回购。

　　购买经适房取得产权证满5年的，房屋权利人需转让经适房住房的，应取得家庭全部成员书面同意，并征询相关住房保障机构同意。该机构可按像他地段、质量的普通商品住房市场评估价予以优先回购；或者同意产权人向他人转让。《试行办法》规定，应当从转让总价款中，按照购买经适房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的比例，取得转让款，剩余部分扣除政府给房屋权利人的贴补后，向所在区域财政部门缴纳土地收益等相关价款。

　　经适房转让后，原房屋权利人及申请家庭其他成员不得再次申请购买或租赁经适房。(朱楠）