在昨日国务院出台的促进房地产市场健康发展的措施中，二手房交易营业税的改变是最大亮点。一套购买超过2年、总价100万元的二手房出手可省5.5万元购房成本。不过，在众多“利好”之声中，有专家称第二套房贷政策并无新意，对改善型住房需求的定义太过模糊，何谓当地平均水平极难界定，因此二次房贷松绑的程度有限，利好不足。

　　激活二套房贷？各方意见PK

　　正方： 政策方向变成鼓励房地产投资

　　“等了一年，这是今年最大的利好，而且是一个方向性的改变。” 广州同创卓越地产顾问总经理赵卓文表示，以前的政策是限制房地产市场需求，而现在二套房贷政策的松绑，以及二手房交易营业税征收从5年改为2年，实际上就是鼓励房地产市场的投资。第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，从之前的四成首付比例大降为两成首付比例，“大大降低了置业门槛”，一些投资性的需求将会释放出来。

　　反方： 第二套房贷政策无新意难操作

　　然而，一国有大银行个贷部门负责人表示，新政中涉及二套房贷的部分为：“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”实际上只是重申了央行和银监会此前的规定，没有太大新意。另一股份制银行个贷部门负责人也表示，执行该政策由于要提供首套住房人均面积低于当地平均水平的证据，操作起来比较困难。一按揭公司的老总也表示，由于数据库不完善，目前几乎没有部门能够证明和提供“首套住房人均面积低于当地平均水平”的证据，即使是符合条件的客户，也几乎不可能获得首付两成、利率下浮40%的优惠政策，因此，该项政策实际上操作意义不大，二套房贷实质上仍然没有放松。

　　有关专家还表示，二套房贷政策并非救命稻草，当前楼市的主要矛盾还是在房价太高，与市民的收入水平差距太大。降低利率、取消交易环节税的方法等等和高房价相比，都只是次要的。所以要刺激楼市，最直接的办法还是要降价。

　　关键是银行敢不敢放贷

　　对于新政中要求银行“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。”的规定，银行信贷部门人士表示，目前房价处于下跌时期，房地产业贷款属于风险较高的种类，对于银行而言，在放贷时，仍会遵循审慎的原则。

　　最大亮点：减免营业税

　　广州一家二手房中介的老总陈慕娈分析称，营业税的减免是新政最吸引人的地方，肯定会带动二手房交易量。

　　二手房交易的营业税起征年限从5年缩短至2年，满堂红研究部经理周峰表示，这对广州投资客的影响没有预想中明显。“2006年时广州的二手楼投资客在总客户中还不到两成，而在一年后反而随着房价的一路走高而达到35%。”

　　周峰认为，在观望情绪浓郁的现在降低营业税对增加房源供应肯定有直接好处。按照一套100平方米的普通二手房楼面总价100万元计算，如果房源超过2年，可以免征营业税，节省5.5万元的购房成本。而广州的惯例是买方基本缴纳所有税费，对吸引买家的购房欲望无疑有极大的推动作用。

　　而如果是两年内的二手房，根据新政由按其转让收入全额征收营业税改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，按照成交均价计算：2006年广州二手楼市的平均成交价格约为4600元每平方米，2007年成交均价约为6900元每平方米，而今年到目前为止的均价约为7100元每平方米。这样就造成了在实际成交中2007年成交的二手房转让时所要缴纳的差价营业税很低，而且税额有限，实质上也可免去营业税。

　　见效或要到明年五一前后

　　合富置业表示，减轻住房转让环节营业税负，营业税征收年限的缩短，可在一定程度上减轻市民在买卖物业时的税费负担，提升业主放盘的积极性；另一方面也为市民提供更丰富的盘源选择。

　　然而，并不是所有人都看好。广州市诚赛按揭董事长卢志光表示，减税对二手房交易无疑具有积极作用，但目前春节将近，有买房计划的人一般已经买了，没有买房的人也不会因为营业税的减免而买房，从短期内看，该政策对拉动二手房交易影响不会很大，该政策见效可能要等到明年五一节前后。

　　房价走向

　　还是要看经济大环境“脸色”

　　新政将怎么影响广州房价？广州同创卓越地产顾问总经理赵卓文表示，他依然坚持广州的楼价底线是6300元的观点，只要到了这一界限，成交量将不再是每月60万平方米，可能达到120万平方米。

　　“肯定会有一定的效果，但并不一定就能一针见血。” 广州中地行房产代理有限公司副总经理郑隽宸表示，房地产市场除了政策之外，还是要受到整个经济大环境的影响，如股市的影响，消费能力的影响等。“房价不可能出现大涨，但是房地产行业的前途会越来越光明。”

　　一手住宅继续降价不可避免

　　满堂红研究部经理周峰表示，楼市一二手市场是此消彼长，营业税政策对二手的利好必定会转化为一手市场的压力。现在业主普遍是实收，二手价加税后并不便宜，一二手的价差缩小，如果营业税减免，可能会分流一部分一手买家，一手楼降价不可避免。

　　保障住房

　　经适房、限价房建设将放开？

　　新政中提到要争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。银行监管机构人士表示，现在为了保增长，人民银行、建设部等非常倾向于放松借贷条件刺激楼市发展，而银监会作为银行的监管部门，态度与其他部门不甚一样，因为目前中国的楼价还未得到充分的调整，泡沫依然存在。今后廉租房的发展政府还会出面保证，而限价房、经适房的市场很可能就放开了，政府不再主导其中的发展。（记者蒋悦飞、方利平、赖伟行 、陈海玲）