主要解决的是融资的问题,现在关键要解决的是需求的问题

　　继中央政府4万亿刺激经济扩大内需措施出台后,又一融资支持政策传出。据消息人士透露,房地产投资信托基金(REITs)日前已获国家相关部门批复,待细则制定完备后即可向市场推出。

　　“房地产信托基金的推出,短期内能给地产企业带来融资上的支持,但仍属治标不治本,目前房市的根本问题是需求。”知名经济学家郎咸平在上海一次世界酒店论坛接受理财周报记者采访时表示。

　　据了解,今年10月初,相关部门开始征求REITs方案的意见稿,并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕。由于受全球经济金融危机影响,有关部门对于REITs等金融创新举措的态度将更加谨慎,即便年内可出台政策,REITs正式推向市场至少也要到明年。

　　流动性较信托产品强

　　REITs属于不动产证券化当中的一种,即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市,以其收益作为标的,均分为若干份出售给投资者,然后定期派发红利。

　　据了解,目前国内REITs产品仅停留在准REITs产品上,主要是信托公司推出的信托集合理财计划。

　　“目前国内发行的信托产品只在银行间发行,不上市流通,缺乏流动性,只能以项目接力式地募集资金,份额和规模也有很大限制,”世邦魏理仕上海投资部董事周永胜告诉理财周报记者,“相比而言,REITs在流动性、资金规模、资金的长期性上更强,更符合商业房地产长期持续经营的资金需要。”

　　周永胜还表示,发行一只真正的REITs产品,需要对打包物业进行资产评估定价,通过审批、发行推广给投资者。“总体来说它可解决中小投资者投资大型商业物业的市场通道问题。”

　　据悉,去年8月18日,国内第一只较为标准、规范且与REITs相近的基金型房地产信托计划——“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”正式对外发行。但这并不是一只完全意义上的REITs产品,因为它只能通过信托的方式在银行间发行。而根据国际经验,REITs也可在股票市场流通。

　　仍属治标不治本

　　“这个投资信托基金对于那些有扩张意图,但现在现金流还比较紧张的地产公司吸引力比较大。”出租类地产公司张江高科(600895.SH)董秘周丽辉告诉理财周报记者。

　　“REITs产品可以将一个项目未来若干年的收益打包折现,从而获得现金流从事另外的开发,同时还可以保留项目的所有权。”周丽辉说,“EITs产品可帮助那些现金流紧张的地产企业,但对没潜力可挖的企业帮助不大。”

　　她解释说,现金流断了的企业,就直接卖项目了,REITs产品帮不上太多忙。

　　周永胜同样向记者表示,REITs倾向于选择成熟物业,也就是那些能获得稳定现金流即稳定租金收入的物业。“优质的商场将成为首选,写字楼、酒店等商业物业也可以。”周永胜说。

　　周永胜进一步介绍,从香港、新加坡、美国等成熟的REITs市场看,资产包中的商业物业的出租率一般要求80%-90%,年收益率一般在7%-8%,还要扣除1.5%-2%的税收、管理费等成本。这样,年租金回报率平均在6%左右。

　　而在经济学家郎咸平看来,房地产投资信托基金的推出,只能给优质项目锦上添花,对于陷入资金困境的地产公司而言,则“治标不治本”。

　　“现在地产行业的问题是供需之间的问题,房价这么高,老百姓买不起房,地产公司的投资也得不到回笼。即使REITs推出,也只能在短期内缓解融资压力,根本问题仍然无法解决。”郎咸平说。

　　中国社科院金融研究所金融发展研究室主任易宪容也认为,REITs主要解决的是房地产企业融资的问题,现在关键要解决的是需求的问题,REITs对目前楼市没有多大作用。

　　推出尚需时日

　　针对REITs正式推出的时间,全国工商联房地产商会会长聂梅生近期透露,REITs方案是由很多个部门协同制定的,即便年内可出台REITs的相关政策,产品正式推向市场最快也要到明年。

　　聂梅生表示,经济金融危机就是由于金融创新过度、缺乏适当监管而造成的,这使得有关部门在制定相关政策时会更加谨慎。

　　他还指出,REITs的推出必须要等细则等全部制定完备。而现在该方案之所以迟迟未能出台,还与银监会与证监会之间存在的纠葛不无关联。

　　据了解,按照中国金融业分业监管的原则,信托公司由银监会而非证监会监管,在这样的情况下,作为信托基金的REITs只能在银行间流通。而这将限制REITs的资金募集规模,制度无法得到完善。(作者：陈光)