昨天,《广东省物业管理条例(修订草案)》提交省人大常委会“三审”。根据本月初举行的立法听证会意见,最新的修订草案针对物业管理中的焦点问题作出了多处修改。

　　居委会不再推荐业委会候选人

　　修订草案对基层政府基层组织的物管责任作出多处修改:删除居委会协助街道开展物业管理工作,受街道委托办理物业管理有关事务的规定；原草案中居委会推荐业委会委员候选人的规定,在新草案中也被删除。

　　草案修改了基层政府介入业主大会的相关规定,规定只有在业委会不按规定组织召开业主大会会议,或者业委会委员集体辞职、业委会任期届满需要召开业主大会会议重新选举业委会的特殊情况下,经业主要求才给予协助和救济。

　　业委会由5至15名单数委员组成

　　对业委会委员人数、任期、产生办法和职务终止的规定,听证会上意见分歧。

　　新草案提出,百分之二十以上业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求；已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

　　限制开发商“一票独大”

　　新草案增加了有关投票权的规定,防止开发商“一票独大”的现象。根据新规定,小区业主大会在决定筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施时,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；在决定其他小区重大事项时,至少也要一半以上同意。

　　如何根据面积和业主人数确定票数?根据新规定,专有部分面积,按照建筑面积计算,建筑物的总面积,按专有部分面积之和计算。业主人数,开发商已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算；未出售的部分,按一人计算；总人数按两者之和计算。

　　车位有权属方能租售

　　车位、车库如何优先满足业主需要,是立法听证会上的焦点议题之一。

　　省人大法委表示,关于车位、车库出售出租的规定,条例旨在对物权法优先满足业主需要规定的细化,而车位、车库的权属问题不是条例规范的范畴,因此条例只对建设单位依法取得权属登记的车位、车库如何优先出售给本区域业主,以及如何优先出租给业主和物业使用人作出具体规定。

　　据此,新草案补充规定,“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租”,删除“在确定满足本区域所有业主需求前,不得将车位、车库出售给其他人”的规定。

　　禁“住改商”不搞一刀切

　　对于“住改商”,听证会大多数意见赞成禁止擅自“住改商”,但不应该一刀切。在一定条件下,比如根据法律、法规和管理规约的规定且经有利害关系的业主同意下应允许“住改商”。

　　根据听证会意见,为避免将原有关禁止“住改商”的规定理解为一刀切,相关草案修改为“物业管理区域内禁止违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房”。

　　“房中房”完全禁止,违者罚款

　　由于“房中房”给相关业主带来的危害极大,存在严重安全隐患,人大代表多次呼吁禁止“房中房”。听证会上多数意见也表示认可。省人大环资委近期专程前往广州市天河区实地考察,结果认为应当尽快禁止“房中房”,并进一步明确执法主体,加大惩罚力度。新草案保留了原来的禁止性规定,且增加了惩罚规定。

　　根据草案规定,损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,由建设行政部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款。将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、厨房等上方,由建设部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处1000元以上5000元以下的罚款,对装饰装修企业处5000元以上5万元以下罚款；逾期未拆除的,可申请法院强制执行。

　　-名词解释

　　专有部分面积

　　业主“专有部分面积”按所持房地产权证记载或者屋销(预)售合同确定的建筑面积计算,不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主,其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积,不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。