——访住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林

　　按照“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神，高达9000亿元的住房保障投资计划快速启动，未来三年内将完成对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元。大量保障性住房入市将对房地产市场产生什么样的影响，房地产市场中利益各方如何应对新形势？中国经济时报记者近日专访住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，对上述问题做出解析。

　　9000亿元并非全部来源中央财政

　　中国经济时报：此次中央出台9000亿元住房保障投资计划的原因是什么？请您解读这个政策。

　　王珏林：国务院确定扩大内需十项措施，将加快建设保障性安居工程，加大廉租房支持力度作为其中的一项措施，说明党中央、国务院在加大投资、促进消费的同时，要重点解决城乡低收入家庭的住房问题。在2008年已经和即将投入的1000亿元建保障性住房的基础上，未来还将投资9000亿元用于保障性住房建设。这9000亿元用于保障性住房建设的资金，除了中央计划投入的部分外还包括地方和社会投入以及银行的贷款。

　　保障性住房主要还是依赖于政府的重视和支持，但仅靠政府来完成此项工作能力还是有限的，需要社会和市场的支持。这次国务院把住房保障工作作为工作和投入的重点，会在原有的基础上大大推进我国城乡住房保障工作，使更多住房困难家庭的住房条件得到改善。

　　中国经济时报：近年来各地都出现土地流拍现象，已经影响到地方政府的财政收入，廉租房建设的资金从哪里来？

　　王珏林：首先，要认识到民生问题是政府的首要工作。住房是民生问题，是政府最应当重视的工作。其次，政府有能力解决困难群体的住房问题。这些年我国的经济发展很快，地方经济也都保持了较快速度增长，这都为解决民生问题提供了基础和保障。第三，现在是解决保障性住房的最好时机。一方面是国家非常重视解决低收入群体的住房问题，并给予大量的资金注入和政策上的支持；另一方面是由于房地产市场的不景气，带来了土地市场的不景气，拿出部分住宅用地来建设保障性住房，可以说对国、对民和对市场都有好处。

　　房地产开发企业应转变发展思路

　　中国经济时报：大量保障性住房入市是否会冲击到商品房市场？

　　王珏林：怎么看这个问题？从消费能力上看，由于中低收入家庭收入所限，他们永远不会成为市场的组成部分。因为他们没有能力买商品房。从城市住房用地配置来看，我们把城市住宅建设用地比喻成一块大蛋糕，保障性住房的用地划拨多了，市场商品房的建设用地必然会减少，市场商品房建设用地的蛋糕就会变小，但市场上实际购买能力并没有减少，供求关系发生了变化，应当更有利于供方，而不是求方。

　　从加强和扩大住房保障政策上看，由于我国绝大部分居民都属于中低收入家庭，购买商品房能力都有限；另外我国城市的住房保障制度才刚刚起步，政策处于建设和完善中。很多人在观望，看政策是否能落实到自己身上，这会影响部分住房消费市场。

　　中国经济时报：在这样的形势下，房地产开发商应当怎么应对？

　　王珏林：一是要认真理解国家的政策。国家有关支持房地产市场稳定发展的政策，重点倾向于自住、改善和普通住房居民。二是要认识市场。我国的房地产市场虽然与其他发达国家的房地产市场有很大的不同，但也会受到世界经济普遍下滑的影响。三是正确认识前几年房价。前几年城市住房价格大幅上涨，是市场不成熟、消费不理智的现象，很难再出现类似情况。

　　房地产开发企业要根据企业的现状和能力，重新调整发展思路。一是地不要占得太多，太多会带来资金周转上的困难；二是建好的房子该出手就出手，不要观望；三是没地的该拿就拿，以品质和服务赢得市场。

　　中国经济时报：房地产开发商参与保障性住房的利润空间能有多大？

　　王珏林：保障性住房的利润空间是有严格限制的，对建设单位是没有规定的，也就是说谁参加保障性住房建设都可以，但要通过竞争程序得到工程。按照《经济适用住房管理办法》，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；廉租房与经济适用房的性质相似。

　　具体分配方案还未出台

　　中国经济时报：房地产业在中国经济发展中的支柱产业地位再次被提及，大量保障性住房的建设将给国民经济带来什么样的影响？

　　王珏林：国务院在部署落实中央政策的七项工作时，第三条就明确提及要促进房地产市场平稳健康发展，并强调房地产业是国民经济的重要支柱产业，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。在商品房销售不旺的情况下，廉租房的大规模建设将扩大投资、增加就业、促进消费、稳定市场，并给相关产业以支持。

　　中国经济时报：如何调动地方政府的积极性，保证9000亿元投资计划能够落到实处，对主管部门未来的工作提出了哪些新要求？

　　王珏林：除了国家提供的保障性住房资金外，地方政府还要从土地供应、市政配套、资金等方面给予更大的投入。要保障这些资金不为它用，关键在于监管上。对这笔资金的使用要严格监管；工程施工全过程进行监管；对土地安排计划、保障性住房计划、保障性住房建设进行检查。主管部门通过不定期抽查来监督地方政府的落实情况，保证资金到位、规划到位和建设到位。

　　中国经济时报：9000亿元中中央转移支付的比例有多大？其中有多少已经被包括在原来的“十一五”计划？

　　王珏林：“十一五”期间各个城市都制定了保障性住房的建设计划，现在依然可以依据原来的计划实施，国家资金方面的支持，会加快各地住房保障计划的实施，并为建立城市住房保障体系奠定很好的基础。(记者 张一鸣)