锁定90平方米以下住房刚性需求部分的楼市组合政策，不应导致新一轮房地产业畸形扩张

　　10月22日，财政部和央行对楼市出台了关于契税、印花税、个人购房贷款利率和首付款比例等组合拳：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；央行同时决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　这是继两次下调利率、10月17日国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”后，有关部门针对楼市出台的更为系统且具体的一揽子部署，其更深层的背景是，随着国际金融形势动荡及全球经济放缓，我国已将宏观调控的主攻方向瞄准“保增长”，一系列经济刺激计划正在密集出台。而在房地产“救市”政策上，此前已有十几个地方政府出台了旨在刺激低迷市场的政策举措。

　　此次出台的房地产政策组合拳，结束了此前“是否该救市”的争论，但接受采访的专家指出，此“救”不一定是彼“救”，锁定90平方米以下住房刚性需求部分的楼市宽松政策，并非畸形房地产业的第二个春天。

　　救市并非维持暴利

　　往年楼市的金“九”银“十”，在今年却显得无比冷清。以北京、上海、深圳和广州四大城市为例，9月份以来的成交量仍低位徘徊，还不及去年的一半。“十一”黄金周期间，四大城市的交易量同时降至历史新低。

　　全国的情况也不乐观。国家发改委和国家统计局的最新统计显示，2008年1～9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月下降，同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%。

　　一些城市的房屋销售价格继环比负增长之后，8月份开始出现同比负增长的情况，如深圳-4.1%、广州-3.3%和惠州-0.4%三个城市，这意味着这些城市的房价已经跌回一年之前。

　　楼市的低迷不仅导致一手房成交量的萎缩，二手房行业也很不景气。有广州的媒体报道，目前深圳已有40%的房产中介关门歇业。辽宁省近半年来，房产中介关门的达到300多家。自去年底至今，中大恒基已经关掉了200多家门店，这家曾经在京城首屈一指的著名房产中介机构高峰时期门店数量曾经多达580家，现在仅剩300多家。中介门店关闭或转让的风潮也在浙江刮起。我爱我家、财富置业、盛世管家等房产中介机构皆采取了不同程度的“瘦身”策略。

　　面对楼市持续走低，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为是“理性回归，因而不存在救市问题”；华远集团总裁任志强则认为“房地产业新开工面积和投资下降局面若得不到改变，可能就没有供应量，而一旦投资掉下来，短时间内很难恢复”；北京科技大学教授赵晓则从中国经济增长的两个引擎角度，认为在房地产政策上不应无所作为：“受全球经济形势和我国人民币升值等因素影响，出口这一拉动我国经济的重要引擎已呈疲态，如果另一台发动机，即与房地产有关的城市化再熄火，我们的经济如何推进？”中国管理科学研究院李开发研究员则认为楼市现状有被开发商和舆论放大之嫌，尽管其并不反对出台政策稳定房地产市场。

　　银监会银行监管一部主任杨家才在回应房价下行会否危及金融安全时，佐证了李开发的观点。杨家才指出问题的关键是“房价下行多少”：从目前的总量来看，住房信贷占整个贷款的9%，还不到10%。即使是这些都成为比较大的风险，也只有9%的影响。

　　在全球经济下行、国内经济面临较多不利因素的背景下，一方面是事关50多个行业、3000多万人就业的房地产业持续走低，另一方面则是大量有住房刚性需求的人仍买不起房；与此同时，房地产业高峰时形成的诸多产业畸形问题，尚未得到必要调整——针对房地产业的宏观调控，则必须在上述种种问题间“走钢丝”，或者说“统筹兼顾”。

　　在李开发看来，如果通过政策调控能够把房地产行业和市场引导到健康发展的轨道上来，这样的“救市”他是赞同的：“救楼市不是救开发商，更不是维护高房价和房地产行业暴利，而是让楼市回到正常发展的轨道。”

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华指出，楼市组合拳及中央提出的“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，对当前房市有稳定的作用，也是有利于中等及中下收入者购房的政策。从长远来看，中等、中下和低收入者占居民的多数，如能增加其住房消费能力和扩大供应量，也有助于房地产市场的稳定发展。

　　经济不能过度倚重房地产业

　　值得关注的是，在中央出台楼市组合拳之前，全国已有18个城市先后出台了针对房地产市场的刺激举措。南京、西安、沈阳、福州等一些城市甚至还针对购房者出台了补贴举措。

　　对此，受访专家指出，其背后是地方政府对土地财政的渴求。由于成交量下滑，开发商对于储备土地愈发谨慎，土地流拍现象时有发生，这令十分依赖土地财政的地方政府极度不安。

　　针对房地产市场的调整，有业内专家指出，房价问题牵涉了太多的利益诉求，政府决策必须混合很多的考量，既要拉动经济增长、保障地方财源，又要考虑民生和谐。在我国，房价不仅仅是高低的问题，还包括房价如何走才能理性还原市场面目，对低收入者如何保障，对富人消费如何进行税收引导，对投机与投资如何通过产品供应来引导等。如果房价最终不能进入市场体系，那就无法达到理想的市场建设的目标。

　　早在今年8月底开始，国内一些大型房地产开发商对多个楼盘打折促销，此举在为消费者称道的同时也引起了老业主的不满。有专家表示，“楼市无论涨跌都有人不高兴。”房地产业涉及群体广泛，利益关系复杂，每一个民意表达都是出于自身的利益关系考虑，而真正解决多方利益纷争的手段还在于市场的“无形之手”。

　　“地方经济对房地产业倚重太深，这是不健康的”，早些时候接受采访时，经济学家王小广曾这样告诉记者；而在李开发看来，“更让人担心的是，目前房地产业已成为整个国民经济体系中各行业的老大”，李开发说，“社会上40%左右的资金都流入了房地产行业，在一些大城市，这个比例还更大。”

　　在李开发看来，一个健康的经济，全社会的流动资金是在各产业合理分布的，房地产业的比重应该稳定在10%到15%之间。而且，制造业平均利润率应该等同或超过房地产业的回报率，否则不利于国民经济的健康发展。

　　“工业是国民经济的主导，是国民经济各部门进行技术改造的物质基础”，李开发认为，“一个国家的工业发展水平，直接决定着这个国家的技术水平和经济发展水平。要实现我国的现代化，必须始终不渝地保持工业经济旺盛的发展，而不是把房地产业作为如此重要的经济支柱。”

　　正因如此，李开发认为“对于房地产市场的调整，除了价格向理性回归、向市场靠拢外，其在国民经济体系中的比例也有待调整”。在他看来，房地产市场的快速膨胀，已经导致了中国宏观经济的不平衡。而现在正是对房地产市场进行调整的时机，房价调整，有利于缓解通胀压力，可让更多人买得起房。

　　仍要瞄准保障性住房

　　经过暴涨的房价适度下行，有利于挤压市场泡沫和行业结构调整，但接受采访的多位专家也表示，若降速过猛，降幅过大，则有损于宏观经济，同样也会影响民生。

　　权威数据显示，房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动率为1:2.86，对国民经济的影响力达到30%，近年来钢铁、水泥、家居、建材等诸多行业的快速发展，即与房地产业密不可分。这一背景下，如果市场持续降温，就会引发行业连锁反应，进而影响居民收入和就业，并造成低收入者购房难及还贷难，并再次反映到市场上，形成房地产业非良性循环。

　　“在过去几年，房地产对每年的经济增长一般直接贡献在1个多点，间接贡献高达2～3个点”，在赵晓看来，本轮经济增长，即始于房地产业。事实上，近年房地产业投资在固定资产投资中所占比重一直在三成左右。

　　也因之，包宗华认为在房地产政策方面，中央应当有统筹考虑和科学标准。如什么情况下救市，用什么方式救市最有效，着力点在哪里等，住房问题涉及面广，与居民切身利益相关，因此政策必须有一致性，而不能“头疼医头脚疼医脚”，治标不治本，更不能“头痛医脚”，造成再一轮的行业畸形发展。

　　“房价的调控，除了维护房地产市场的健康发展外，一切的实质应该回归到人民利益上来。应该让人民分享改革带来的成果，让老百姓买得起房、租得起房。”

　　对于房地产市场下一步发展走向，李开发认为仍要大力发展保障性住房。在其看来，完善住房保障体系，建立“成本价住房”是一条有效途径。“成本价住房比商品房成本少两大块，一是土地出让金，二是暴利。按照资源公平占有的原则，城市居民从土地制度上来解决住房保障问题。即所有以住宅土地使用权为基础的购房只应当包括拆迁费、配套费与建筑成本，这与农民的宅基地是一样的道理”。但是，李开发强调，“一人一生只能享受一次保障性住房的权利，假如有其他的需求，可以根据自身的条件购买商品房。保障性住房如果出售，只能卖给政府。”

　　国务院研究室的郭克莎认为，新出台的政策组合有助于吸引自主性需求入市购房，这样既有利于民生，又可稳定房地产市场，同时不会让不合理体制再次复归。

　　国务院发展研究中心的张立群同意上述看法，认为政策出台可避免在房价调整期买房需求积压得过多，“需求长期积压后，一旦爆发又会导致房屋供给跟不上，从而造成新一轮房价波动”。在张立群看来，房价在现在的基础上保持稳定更为重要，“稳定的房价可防止投机性的买房需求进入，可以为解决刚性住房需求提供好的供需环境。”(文/记者王仁贵)