长沙市地税局昨日公布了新的城镇土地使用税征收标准:市区范围内的应税土地,按其经济繁华程度、交通便利条件、市政设施建设、城市发展规划以及土地价值的高低等因素划分为6个等级,最高税额为20元/年平方米,最低税额为4元/年平方米,税额标准提高到原来的3倍。外国企业、外资企业被新纳入了征税范围,在2008年11月20日前,需到主管地税机关办理土地情况登记手续。
新规定自2008年1月1日起实施。城镇土地使用税是按年计算,分季缴纳,今年前三季度的税款,计划在年底之前全部补缴完毕。2007年,长沙市征收到的城镇土地使用税达1.2亿元,新税额标准实施后,预计每年可增加税收2亿元左右。
根据国家相关规定城镇土地使用的征税对象包括:国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;个体工商户以及其他个人。
长沙市依法规定的免缴对象包括:国家机关、人民团体、军队自用的土地;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;市政街道、广场、绿化地带等公共用地;直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税五年至十年;个人自用居住房屋及院落所使用的土地暂免征收土地使用税;单位及个人兴办的各类学校、医院、敬老院、托儿所、幼儿园自用的土地暂免征收土地使用税;由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
[新政解读]
税务部门:鼓励节约集约用地
据长沙市地税局税政二处的负责人介绍,长沙市城镇土地使用税自1988年开征以来,只在1995年做过一次调等,原土地等级最高税额为6元/年平方米,最低税额为2.5元/年平方米。随着长沙市经济的快速发展,城市规模和繁荣程度已发生了很大变化,物价水平也日益提高,原土地等级标准已不适应现在的经济形势。在新出台的标准中,土地调等定级方案改变了原有的已沿用近20年的以“巷、街、路”为等级单位的分等定级模式,确立为新的以“条、块”为等级单位的分等定级模式,共划分出了长沙市土地使用税六个等级范围。为了鼓励节约、集约用地,长沙市政府在出台的相关规定中特别强调,每块土地使用确定一个最低容积率,如未达到最低容积率,将提高一个土地等次。
在税务专家看来,这样的费用分摊到每一亩地上,增加的税额几百至上千元不等,土地使用税的提高,更多是出于土地集约、高效使用的目的,而不是为了压制房地产企业和限制房价。“调研表明,此前的土地使用税一直偏低,对于高利润的房地产行业来说,影响十分有限。”
开发商:再度考验地产业资金链
“新税政的出台再度考验房地产行业的资金链。”一位不愿意透露姓名的开发商昨日在接受记者采访时表示。去年以来,国家实施适度从紧的货币政策,许多本可通过贷款实施项目开发的资金链被掐断。而长沙市一些尚在开发过程的大盘中,不乏上千亩的拿地大户。按即使只多缴2元/平方米的土地使用税,一年新增的开发费用也是上百万元。这一新政在一定程度上对一些开发商现金流的影响会比较明显。尤其对去年高价拿地、目前尚无现存资金开发的开发商而言,面临的压力自然更大。除此之外,对工业企业而言,在当前全球经济不景气的宏观背景下,土地使用税也将使其面临新的资金压力。
湖南省房地产业协会房地产发展研究中心副主任王岳则认为,新政对囤地多且以囤地为目的的企业影响较大;对行业的整体影响则是有限的。按长沙近几年来的土地增值情况计算,土地按18%的平均增速在升值,一般项目的开发周期在3年左右,对本身项目就在开发的企业而言,三年的土地增值远远大过土地使用税的标准。 (戴丹)
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