农村宅基地流通一旦放开对房地产市场影响重大———

　　农村宅基地是否能上市流通以及如何上市流通，“小产权房”能否“转正”——在刚刚结束的中共十七届三中全会上，这些问题引起了社会的广泛关注。

　　会议之前市场就普遍预期在本届会议后农村的宅基地可能会上市流通了，甚至还可以进行抵押贷款或入股。这不仅会影响到农民的切身利益，而且会对房地产市场格局将产生重大影响。因此，房地产业内人士对此高度关注。

　　虽然本届三中全会结束后审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》并未向外界传递具体的相关信息，但是市场仍然对此充满了期待，尤其大量的“小产权房”购买者更是期待他们手中的“小产权房” 能有一个合法的身份。

　　●“小产权房”关注三中全会

　　所谓的“小产权房”只是市场对这类房产一种俗称。用潘石屹的话讲，“其实在中国房地产法规和政策中房屋产权是没有大小之分的，只有合法和违法之分。”

　　据北京某“小产权”项目一位操盘手向记者透露，目前的“小产权房”大多占用的是农村集团建设用地，也有一部分“小产权房”甚至占用了农民的生产用地。由于这些土地没有通过正常的国有土地流通渠道而进入市场，因此在土地没有取得合法身份之前，“小产权房”很难“转正”。这也就不难理解，人们为什么那么关注十七届三中全会关于农村宅基地的政策导向了。

　　如果农村宅基地在流通上有所突破，便给“小产权房”转正提供了可能性。占用农村宅基地或集体建设用地的“小产权房”转正的可能性要大于那些占用耕地开发的“小产权房”。

　　●小产权房利好尚不明确

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新分析道，国家已经规定城市住宅70年使用权，并可以到期后自动续期。但农村宅基地房则尚无政策出台，预计可能会参照城市做法。

　　如果农村集体建设用地一旦可以流转，理论上讲小产权房就有机会转正。但由于国家尚未对集体建设用地流转的范围作出规定，而目前政策上不允许城市居民购买农村住宅，因此，小产权转正问题就目前和短期来看还不容乐观。但从三中全会的城乡一体化思路来看，这一禁限有可能打破。然而具体政策条文并没有下来，现在还不清楚城市居民是否可以到农村购房，谈购房人的利益问题还为时尚早。

　　●目前政策未明确，农村集体用地不会影响城市房地产市场格局

　　提及农村土地流转一旦松绑是否会对商品房土地市场、甚至商品房价格造成冲击，王宏新表示，如果在城乡一体化政策的促进下，即如果允许城市居民进入农村房地产市场的话，农村集体建设用地放开，将有力地促进城郊商品房市场的发展；反之，如果不允许城市资金进入农村的话，靠农村人口的消费力是不足于推动农村商品房市场的。而尽管目前的进一步细化政策尚未出台，但它已经对农村房地产市场产生了一定的预期。

　　然而他同时表示，只要城乡二元体制不消除，城市房地产市场与农村房地产市场的分割性就不可消除，那么农村开放集体建设用地市场问题就不一定会对城市产生很大的影响。但同时我们也要看到，就短期来看，国家不可能一步到位地放开城乡一体化。因此，就短期来看，不要对农村集体建设用地市场抱太乐观的态度，也不要把农村房地产市场对城市房地产影响扩大化。

　　●农村宅基地流通一旦放开对房地产市场影响重大

　　不仅“小产权房”购买者关注农村宅基地流通问题，房地产业内人士对此也高度关注。

　　“一旦农民的宅基地可以上市流转，可以大大增加房地产市场的土地供应。”房地产政策专家顾云昌表示，“为什么前几年北京、上海和深圳这样的大城市房价飞速上涨，就是土地供应量跟不上市场的需求导致的供不应求。”经过房地产市场十几年高速发展，城市里可供开发的土地已经越来越稀缺。而随着农村城市化进程的加快，住房需求却与日俱增，供需之间的矛盾表示得越来越突出。在居住郊区化的同时，农村正在城市化。大量的城市近郊农村已经变成了城市的一部分，昔日农民的宅基地甚至生产用地已经变成了可供开发的用地。

　　顾云昌认为：“在保障18亿耕地底线不能突破的前提下，如何提高盘活农民宅基地和农村集体建设用地，在提高农民收益的同时为城市建设和新农村建设提供更多可供开发的土地是当前应该积极探讨的问题。这个问题一旦取得突破将对房地产市场产生重大影响，房地产市场的整体格局也将发生重大变化。”总的来看，农村宅基地流通一旦放开将增加房地产土地供应量，对于平抑地价和房价都将起到一定的作用。

　　但也有业内人士认为农民宅基地一旦可以流通，征地的难度将会加大。北京顶秀置业总经理刘新虎认为，农民宅基地的流通问题对于房地产市场整体格局影响很大。在土地价值不断上升的今天，农民对于土地的热爱将会更加深厚。如果可以选择，想必更多的农民愿意长期持有土地，而不是将土地卖掉获得一次性收益。这样房地产商获得土地的开发成本和难度都会大大增加，土地价格很难因此而下降。

　　●农村宅基地上市正在试点中

　　据了解，目前天津近郊农村正试点“宅基地换房”。 所谓“宅基地换房”，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

　　北京顶秀置业总经理刘新虎认为，这种模式一旦推广开来将会对过去十几年的城市房地产开发趋势产生影响。一直以来，我国的房地产开发趋势使城市不断向外扩张，不断地将周边的农村变成城市的边缘。如果上述模式得以推广，那么将来农村不再是被动被城市吸纳进去，而是由农村自主地开发，将农村变为新农村甚至小城镇。(刘晶晶 周宏)