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　　北京“第二套房贷政策”的确存在松动可能，而且应该就是以选择“第一套房人均面积”的规定作为突破口

　　★ 本刊记者/孙春艳(文) 刘震(摄影)

　　进入了2008年的3月份，多个城市突然流传出“二套房贷”松动的消息。此前，有上海媒体报称，由于房贷业务骤减，多家银行对准备购买第二套房的客户给予优惠，“如果第一套房的贷款已全部还清，那么第二套房可以按第一套房的政策进行办理”。而据《潇湘晨报》报道，长沙某银行，只要贷款人已将自己的第一套房贷还清且售出，就能按“第一套住房”贷款。《重庆晨报》近日也有报道，重庆出现银行“以贵宾客户名义等方式，仍然按照第一套房的优惠方式进行房屋贷款。”

　　“二套房贷政策松动”的消息，令已经压抑数月的购房冲动，再度萌发。

　　“自2007年12月第二套房贷政策正式实施以来，截至3月初，交易量较2007年下半年减少50%。”北京房贷网负责人杜强对《中国新闻周刊》表示。

　　但进入3月份以后，北京的房地产交易却开始闪现回暖的曙光。根据北京市房地产交易管理网数据，3月份上半月内，二手房住宅网上签约成交891套，相比2月下半月上涨了16.3%，显示市场出现回暖迹象。

　　尽管如此，记者采访的许多业内人士均明确表示，在CPI屡创历史新高、楼市依然偏热的状况下，包括“二套房贷”在内的从紧货币政策尚无松动可能。

　　确有银行“出位”

　　这几天，北京的邢眉悦很开心，因为经过多方打听，她终于有望在中信银行获得一个优惠的二套房贷利率。

　　邢眉悦刚刚相中了一套104平方米的三居二手房，想升级一下目前家的居住条件。现在，她们一家五口祖孙三代还挤在一套70平方米的小两居里。可是这套二手房的总价在110万元左右，房贷成了她不得已的选择。迎面而来的难题是，自己名下这套小两居带来的障碍。

　　因为，按照央行的第二套房贷相关规定，邢眉悦要想买下这套二手房，不仅首付比例要在总房款的四成以上，今后的利息也比第一套房贷的标准高出不少。

　　抱着试一试的想法，3月24日上午，邢眉悦来到中信银行广安门支行。这里负责个人房贷业务的银行职员王保华告诉她，中信银行联网了央行的征信系统，只要系统上显示买房人的第一套房贷已经还清，该行就将视其为首次购房者。

　　与一套房贷的差别只在于，首付须在四成以上。如此算来，首付大约44万元，邢眉悦的升级计划并不难实现。

　　在走进中信银行之前，邢眉悦还到过上海浦发银行宣武支行。该行的一位李姓经理对她说，如果此前的房屋已经交易，并出具已售房屋的结清贷款证明，可以考虑对她按首套房贷政策执行。

　　经《中国新闻周刊》记者多方了解，目前，北京市场上虽确有部分银行在“二套房贷”的具体执行中有所松动，但大多还是中规中矩。

　　“同我们合作的13家银行几乎都严格地按照央行规定的二套房贷审核程序办理。至今我们也没有接到关于二套房贷新的通知和指示”，北京伟嘉安捷投资担保有限公司企划经理殷丽娟对《中国新闻周刊》说。北京房贷网负责人杜强也对本刊表示，与之合作的11家银行中，也就是中信银行宽松一些。

　　被误伤的需求

　　近日，“链家地产”还向《中国新闻周刊》透露，他们在与各大银行接触后发现，北京“第二套房贷政策”的确存在松动可能，而且应该就是以选择“第一套房人均面积”的规定作为突破口。

　　2007年11月12日，人民银行和银监会曾下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007〕452号，以下简称《补充通知》)，该通知规定：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。

　　据银行业内人士介绍，目前商业银行认定第二套房主要依据的央行征信系统，仅能查到个人房屋贷款情况，却没有详细房屋居住面积，个人婚育状况以及家庭成员等详细信息，因此尚无法界定家庭住房状况。

　　央行征信中心主任戴根有解释说，央行征信系统由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，客观上影响了个人征信资料的完整全面。

　　此外，“伟嘉安捷”的殷丽娟还告诉记者，虽然国家每年都会公布全国城市居民人均住房面积和全国主要城市的人均住房面积，但迄今为止，政府有关部门一直没有向银行提供权威的“当地平均水平”数据。

　　因此，《补充通知》的“人均住房面积”条款，没有了可操作性。

　　正是因此，据《中国新闻周刊》了解，自《补充通知》出台，至今还没有某个家庭因为“人均住房面积低于当地平均水平”，而享受到优惠的二套房贷利率。

　　对此，“链家地产”市场研发中心认为，政策从出台到完全执行到位需要一个递进的过程。而当前关于“人均住房面积”相关问题的酝酿执行，与改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的相吻合，在一定程度上保护了“小房换大房”的自住需求，也更加有利于推动二手房市场的活跃。

　　显然，《补充通知》若能执行，邢眉悦们“小房换大房”的梦想将更容易实现。据建设部统计数据显示，到2007年底，全国城市居民人均住房面积已达到28平方米。即使以一家三口计算，家庭住房面积也应达到84平方米，如若照此执行，所释放的消费需求不容小觑。

　　“因此当前各银行酝酿调整的也不是真正意义上的松动，只是《补充通知》的一个后期延续问题。”链家地产市场研发中心张月对本刊如此解释。

　　市场人士对此认为，第二套房贷政策本是想一箭双雕，既改善住房条件又同时抑制炒房。但因为《补充通知》迟迟未能落实，才误伤了有真实需求的购房者。 ★