前不久，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》(3号文)，提出对闲置土地征缴增值地价甚至无偿收回等措施，以打击房地产开发商长期以来靠囤地牟利的模式，打响了2008年楼市调控的第一枪。

　　这个政策连同年前央行与银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，以及后来的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(452号文)，明确要求提高第二套房首付比例及贷款利率，严格房地产开发信贷和规范土地储备信贷等限制房地产投机的政策，共同构成了国家调控房地产市场的政策体系。历史不断重复

　　温故而知新。我国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后，出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热。鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》(6号文)，从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。如今，北海、海口等地的烂尾楼，仍在见证着十几年前的那场房地产灾难。

　　时光飞快地掠过20世纪。2003年是我国房地产市场发展非常关键的一年。房改释放了大量的市场需求，拉动房地产投资迅猛发展。但是，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题；部分地区商业银行放松信贷条件，导致房地产投资的过热倾向。基于这种判断，央行2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作出了规范，提出了更为严格的贷款条件。

　　然而，在遭到来自房地产开发商的激烈批评之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。

　　更让房地产开发商们振奋的，是18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给。不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就开始成为频频困扰人们的大事。

　　历史总是不断被重复。在房地产开发商遭受公众的严厉批评而惶惶不可终日之时，国务院2006年5月17日发布的《关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)，再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”，使房地产开发商们绷紧神经后，普遍“长舒了一口气”。不过，2007年的3月5日《政府工作报告》，开始有意淡化房地产“支柱产业”的提法，强调协调房地产业在推动国民经济增长和带动民生方面的作用。大降温的信号

　　由于片面强调房地产业拉动经济发展作用，带来社会矛盾激化，政府开始关注对城镇低收入阶层居民住房保障问题。“廉租房”这个舶来品，一度被当做平衡经济发展和解决人民生活的重要工具。可以肯定的是，“廉租房”的思路还有很多的片面性，但政府也基本明确了不能完全放手由市场解决住房问题。无论如何，相比于单纯的“市场主义”，这是一个重要的认识上的进步。

　　在技术方案上，政府调控房地产的基本思路，还是单方面依靠强化住房供给管理：一方面，强调调整住宅户型结构，增加小户型和中低价位的住房供给；另一方面，增加以廉租房为主体的，包括经济适用房、双限双竞房、小户型普通商品房的，普通居民能够买得起的住房供给。

　　2007年以来央行连续6次加息，10次上调存款准备金率，基本上属于央行“自斟自饮”的“中性”货币政策，目的并不在于房地产市场，而在于化解CPI过高导致的存款负利率及流动性过剩问题。相对而言，加息对住房消费者的负面影响更大，而住房投机者则可以通过房价上涨化解加息带来的影响，对房价和市场的影响微乎其微。

　　直到2007年9月29日，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，12月11日又下发了《补充通知》(452号文)，高烧不退的全国房地产市场，才开始出现了逆转的迹象。根据央行和银监会的精神，各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，严格个人住房贷款、房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致包括北京、深圳等大城市房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市大降温的重要信号。

　　现在回顾起来，359号文和452号文的文件内容和精神，并没有超出121号文，新的文件甚至可以说是2007版的121号文。只不过，时间被拖后了将近6年半；而与1993年6号文件中的“紧缩银根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008年的3号文件提出的“严格执行闲置土地处置政策”，连同上面的359号文和452号文，不过是一个“温和版”的6号文件而已。教训必须记取

　　总结过去调控房地产市场的教训，有几点是我们必须记取的：

　　一是地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人，甚至商业银行，形成了极度强势的垄断房屋流通环节的产业链，他们相互勾结，藉此获得巨额暴富。显然，不打破房地产暴利，就根本谈不上老百姓买得起房、住得起房的民生问题，幻想维护中间环节高利润条件下的改善民生肯定是不现实的。

　　另外，高房价、高地价形成两极分化，打破了社会正常的价值体系。由此，土地、房屋成为聚集社会财富的“聚宝盆”，而流动性资产，包括货币(表现为通货膨胀)、科技成果、人类精神财富等，相对处于贬值的状态。

　　展望未来，房地产市场持续健康发展的任务依然艰巨。要求我们的决策者把握全局，统筹兼顾，突出重点，狠抓落实，切实把各方面发展的积极性引导到科学发展和人人享有发展改革成果上来，实现人民生活水平的普遍提高。

　　而这，是值得我们期许的。

　　(曹建海 作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员，经济学博士)