一个以廉租房、经济适用房等为主要内容，分层次、多渠道解决中低收入家庭居住困难的住房保障体系框架正在上海日益明晰———

　　正在召开的市十三届人大一次会议上，上海市市长韩正在《政府工作报告》及补充发言报告中明确指出：今后五年，上海享受廉租住房制度的家庭将新增10万户左右，同时将加大经济适用住房建设力度，新建约2000万平方米、30万套经济适用住房，确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。

　　这不仅说明深受低收入家庭欢迎的廉租房政策还将进一步放宽收入认定标准，更意味着那些超出廉租住房保障对象认定标准、自身又无力从市场购买商品房的“夹心层”，也能因此改善居住条件，上海将有越来越多的家庭，被纳入住房保障体系中去。

　　如何扩大、加快建设上海保障性住房建设体系，让住房保障的系列政策更“亲民”？上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣等5名上海市政协港澳委员日前提出，学习借鉴香港经验，是一条有效途径。

　　覆盖面更广

　　近年来，随着城镇住房制度改革向住房商品化、社会化迈进，上海商品房市场获得了巨大发展，但随之也出现了房价上涨过快、房价过高、住房投资增长过快、住房结构性矛盾加剧等诸多问题。这些问题暴露出我国住房保障体系的滞后：一方面为中低收入家庭提供住房保障的制度和资金来源缺乏法律和制度的保障；另一方面，廉租房、经济适用房建设相对于商品房严重不足、覆盖面小，不同消费层次的购房者都涌入了商品房消费市场，庞大的需求成为房价不断攀升的一大诱因，在高企的房价面前，中低收入家庭的住房矛盾日趋突出。

　　2001年底，上海在全国率先建立起了覆盖全市的廉租住房制度，短短几年之间，上海享受廉租住房政策的家庭，已从2001年底的1307户增加到了去年底的30254户，增加了22倍。但是也应当看到，享受住房保障的家庭数，在上海家庭总数中的占比还很小。在享受廉租住房的家庭中，实物配租的比例也很低：上海自建立廉租住房制度以来，并未新建廉租住房，而是通过收购、改建和鼓励社会捐赠等方式筹措房源，截至去年底，实物配租家庭仅407户，在享受廉租住房政策家庭中的比重仅为1.35%。为进一步提高实物配租的比例，去年，上海动用了20多亿元住房公积金增值收益，收储了50万平方米、8000多套廉租住房房源。与此同时，在旧区改造和旧住房综合整治等方面，也取得了一些成效。可是如果要更好改善中低收入家庭的住房条件，仅靠这些措施显然还是不够的，加快建立健全分层次、多渠道的住房保障体系，显得十分迫切。

　　此次韩正市长宣布的上海将进一步放宽廉租住房认定标准，加快经济适用房建设力度的消息，可以视作上海加快住房保障体系又迈出了重要一步。业内人士认为，一旦一个较为完善的住房保障体系形成，将对消费者行为、房地产资源配置、房地产开发行为等方面都产生影响：一部分消费者或潜在消费者将离开房地产市场或选择等待观望，一部分房产开发资金将会转向住房保障建设，一部分土地也将被用作经济适用房或廉租房建设，房地产开发时的房型与消费者收入也将越来越匹配、市场细分愈发深入……种种变化最终影响的是房地产市场的供需结构，从而推动房地产市场向更为稳定、理性的方向发展。

　　架构更完善

　　香港是世界公认有效解决社会住房保障问题的典范地区。屠海鸣等委员认为，香港对于上海住房保障体系建设的示范作用，首先在于住房保障的体系架构上。

　　香港特区政府对于市民购房的引导是呈阶梯状、循序渐进的。第一个梯级是公共房屋(即廉租房)，占整个住房市场的30%左右，由政府提供给低收入家庭居住，租金是市场价的四分之一；第二个梯级是居屋，类似于我们的经济适用房，占整个住房市场的15%左右，售价低于普通商品房40%；第三个梯级是由完全开放的房地产市场提供的商品房。香港特区政府自1954年开始实施公共房屋计划，历经50多年社会、政治、经济的巨大变迁，在解决各类问题的过程中，逐步形成了一套完善的公共房屋制度，不仅持续大规模地提供公屋，而且还致力于为公屋提供满意的居住质素和管理服务。目前，香港有近210万人居住在香港房屋委员会提供的公屋内，占香港总人口的30%。最近3年里，香港特区政府每年新建公屋2万套左右，每年能保证编制约2.5万套公屋供中低收入家庭租用。

　　其次，香港公共房屋和居屋计划的巨大成功，与香港特区政府的长期积极投入、相关管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排和完善的准入退出机制也密不可分，在住房保障体制机制建设方面，有着一系列重要经验———

　　专业化的运营和管理。在公屋的发展中，香港房屋委员会不仅在城市规划中扮演积极的角色，着力建设有效率的公屋社区和发达的交通网络，还尽量争取各项配套设施的同步完成，并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划，提升公屋的居住条件。

　　灵活和弹性的土地政策。为达到土地供应平稳，香港订立了一套拨地准则，确定商品房和公共房屋建设确立适当的比例，集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。

　　有效的资金安排。香港公屋建设的资金来源途径主要有两个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。

　　完善的准入和退出机制。香港房屋委员会在政府总体房屋政策框架下，通过不断改进、完善公屋住户准入和退出机制，促进有限的公屋单位得到公平合理分配，为有真正住房需要的人提供房屋，保证了公屋住户具有一定的流动性和公屋计划的持续性。

　　监管更严格

　　住房保障是一项系统工程，涉及方方面面，有用地的供应、规划、建设及建成后的管理，有资金的来源、使用和监管，有供给对象的资格认定、供给标准、供给方式、产权权属、交易办法及今后的退出机制等。屠海鸣在接受采访时表示，一项好的制度出台后，更需要有一套严格的监管体制来保证其落实和实施。

　　例如，在香港，申请公屋的家庭每月总收入及目前的总资产净值，不得超过房屋委员会规定的限额。以3人家庭为例，每月最高收入限额为12100港元，总资产净值限额305000港元，超过这个标准将不能租公屋，即使已经租用的，也必须退出。而公屋的分配则是依照登记在轮候册上的先后次序办理的。同时，政府还成立“打击滥用公屋资源特遣队”，除了加强抽查公屋住户的户籍和居住情况外，还加强审查公屋住户、申请人的收入和资产申报，一旦发现有弄虚作假的，将依法刑事起诉。上海也应该有这样一套严密的组织管理体制，有效地防止高收入者租住廉租房或经济适用房，确保保障性住房措施的规范、有序、持续开展。

　　上海已经明确，今后5年中将坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善住房保障体系和房地产市场体系。屠海鸣认为，今后应该将这“三个为主”进行深化，则“以多层次的社会保障房居住为主”、“以本市工薪阶层的市民消费为主”、“以外环以外的普通商品房为主”。有关方面应当在选址规划、房型建设、配套设施、分配机制等方面体现前瞻性，确保“民心工程”实施过程中的公开、公平、公正。(记者 张奕)