表面上看，屡创“地王”天价的土地市场之所以频遭“流拍”厄运，是因为房地产开发商受楼市寒流影响，但从深层次上看，土地频遭“流拍”为“土地财政”敲响了警钟。专家认为，应改变目前不合理的土地供给制度，避免使地方政府成为助推房价的始作俑者。

　　土地“流拍”即土地拍卖不成交，这一幕在福州、厦门等城市的2007年度最后一场土地拍卖会纷纷上演。表面上看，屡创“地王”天价的土地市场之所以频遭“流拍”厄运，是因为房地产开发商受楼市寒流影响，对后市预期不明而按兵不动。有关人士也从深层次上看到，土地频遭“流拍”为“土地财政”敲响了警钟。

　　土地竞拍频遭“流拍”厄运

　　2007年12月21日，厦门市在这一年度最后一场土地拍卖会如期举行，出让的六宗地有四宗“流拍”，整场土地拍卖会从开始到结束，全过程不到15分钟，被业内称之为“厦门土地拍卖会有史以来最为迅速的一次，也是最为冷清、出乎意料的一次”。

　　福州市2007年最后一次土地拍卖会于12月29日画上句号。在这顿“最后的晚餐”上，包括福州市区及周边的10幅地块，仅成交两幅，剩下八幅地块因竞买人不足而被迫“流拍”。

　　记者发现，此次“流拍”的地块中有不少是潜在的“地王”，其中标号为2007-28号的地块就是典型一例。该宗地面积近280亩，参与竞拍的保证金达到2.5亿元，超过了万科地产2007年9月在福州夺取五四北地块时2亿元的保证金，如果此地块成功拍出用于房地产开发，业内人士估计，仅楼面地价就超过8000元/平方米，非强实力开发商，绝不敢轻言“拿下”。

　　事实上，土地拍卖市场冷清，已随着房地产市场交易量萎缩而在国内不少城市蔓延。福州市房地产业内人士陈国旺认为，2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》首次明确，受让人必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。土地新政策无疑给拿大宗地的开发商造成很大的融资难度，加之房贷新政策开始执行，土地频遭“流拍”厄运是近期市场的正常反应，说明开发商对后市预期不明，仍然处于政策观望期。

　　暴露拍地政策操作弊端

　　土地频遭“流拍”不仅只是楼市寒流的一个新佐证，业内人士认为，国家实行“招拍挂”出让土地政策是正确的，但一些地方政府“把真经念歪了”。近年来，一些地方政府在采用挂牌拍卖方式出让土地的实际操作中，一味追求土地市场价值的最大化，导致地价飙升，在很大程度上助推房价上涨，土地频遭“流拍”就真实地暴露出拍地政策的操作弊端。

　　海尔地产有限公司董事长卢铿认为，目前，地价飙升形成的逼涨房价效应正在逐步加剧。不少地方政府在“招牌挂”出让土地的操作过程中，把“招牌挂”变成了“出价高者得”的结果，一些“出价高”的开发商竞得土地之后，不是开发住宅，而是以更高的价格“炒卖地皮”。

　　前不久，全国工商联房地产商会在福州发布最新的房地产市场报告显示：2007年以来，被列入国家发改委、统计局统计范围的全国70个大中城市土地交易上涨较快，前三季度平均上涨12.8%，且涨幅呈现逐步增加态势。2007年第三季度居民住宅用地交易价格上涨16.2%，涨幅比上季度增加了7.3个百分点。与此同时，第三季度，这70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，新建商品住房销售价格同比上涨9%，二手住宅销售价格同比上涨7.6%。

　　建设部原副部长杨慎在福州出席全国工商联房地产商会高峰论坛期间指出，目前不少地方实行的“招拍挂”出让土地操作是有问题的。“招拍挂”没有成为一项建立在土地自身价值和土地周边环境基础上的竞拍活动，而是成了一些地方政府垄断定价行为，与市场经济的要求和国家有关政策的精神不相符合。这一方面助长了“卖地生财”的心态，另一方面导致地产市场出现“面粉”比“面包”贵的怪象。

　　房地产体制改革有待深入

　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，“市场归市场，保障归保障”的住房双轨制应运而生，但有的地方政府实行的是“卖地财政”，这极可能会导致扩大保障性住房建设面临难题。

　　首先是项目用地的不确定性，地方政府习惯了“卖地生财”，能把多大比例的用地“割让”出来用于保障性住房项目？其次，如果地方政府将大量土地用于保障性住房，土地就无法产生最大利润，相当于只能无偿地提供给政府下属或者有政府背景的开发公司进行保障性住房开发。因此，包括土地出让政策在内的房地产体制改革有待更进一步的深入。

　　杨慎提出，推进房地产体制改革必须先完善土地相关政策。改进住宅用地的供给方式，结合现有的“招拍挂”方式，实行土地基准计价制，改变目前不合理的土地供给制度，避免使地方政府成为助推房价的始作俑者。

　　还有专家认为，为促进保障性住房建设，需要将房地产领域中提供公共产品、公共服务的国有企业和从事经营性、竞争性房地产经营的国有企业实行分开管理。前者是提供非赢利性和福利性廉租房和经济适用房的国有房地产国企，应由国家有关部门直接掌控，而不是靠地方财政支撑。后者是经营商品房的国企，应在政府之外另行设置一个类似“国资委”的经济实体来统一管理，避免出现因“政企不分”所带来的地方政府热衷经营商业地产，疏于保障房建设的现象。

　　陈国强说，只要地方能保质保量落实廉租房等保障性住房建设计划，使得大部分低收入家庭住房有保障，一部分低收入群体甚至一些中等偏下收入群体，可以低利息按揭房贷购得保障性住房甚至一般商品房，就可使住房问题的瓶颈大大舒缓。(来建强)

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　　土地问题三大关键词

　　天价地

　　2007年，国有土地出让中，每平方米楼面地价高出周边房价的“天价地”在上海、南京等地频现。非理性土地价格上涨，隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。

　　在目前城市保障性住房尚未全面铺开情况下，“天价地”易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理。北京师范大学教授邬翊光指出，有些开发商高价拿地，并不是单纯为建造房子出售，而是为在股市上翻云覆雨。中国土地勘测规划院副院长周建春提出，一些上市房地产企业凭借雄厚资本力量，频频拿地制造“地王”，投机和投资需求扩张，真正消费受到抑制。

　　开发商敢以“天价”拿地，是暗含着对今后房价上涨、修改规划、上市融资等强烈预期，是非理性需求所致，因此必须对进入房地产市场的资本进行严格监管。

　　从操作层面上，进行合理引导非常重要。2007年11月8日上海几幅住宅地块的最终竞价结果是，郊区土地均价每平方米过万元，上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地楼面地价高达每平方米两万元。这次挂牌现场竞价从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。本意是抑制公开举牌所产生的非理性行为，但由于不知道其他公司“底牌”，每家公司都报出极限价格。

　　中国土地勘测规划院副院长周建春认为，可以适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间。尽快建立全国土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动。

　　民生供地

　　2007年9月30日，国土资源部宣布进一步加强土地供应调控，要求各地进一步加大土地供应结构调整力度，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应。要求优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70%，不符合要求的不予批准。

　　从世界各国和地区的经验来看，解决城市低收入家庭的住房困难，仅靠市场机制恐怕难以办到。缓解普通人住房需求与耕地保护的矛盾，必须适当压缩工业用地，增加民生用地，以保障廉租住房等保障性住房用地供应。

　　2007年前三季度全国房地产开发用地供应量同比增加29%，其中普通商品住房和经济适用房增幅分别达到38.2%和47.6%，占住宅用地总量比例逐步提高。全国土地市场动态监测数据显示，2007年前三季度全国房地产开发用地供应量呈增加态势，从重点城市看，呼和浩特、青岛、深圳、北京、郑州、天津、上海、沈阳等城市前三季度廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地都超过70%。

　　违法用地

　　从2007年9月一直延续到年末的土地执法百日行动，打击的是“以租代征”等违法用地行为，这成为国家关紧土地“闸门”的信号弹与发令枪。

　　国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史说，当前土地违法主要有三种类型，一是“以租代征”，违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过租赁、承包等方式非法使用农民集体土地进行非农建设。二是违反土地利用总体规划和年度计划，突破批准开发区范围，擅自扩大面积，有的还以各种名义新设立开发区。三是未批先占先用，未依法取得建设用地审批手续，就擅自先行征地、供地和施工建设。

　　2007年已上报的26个省(区、市)325个单独选址建设项目中，已动工建设的229个，均为未批先用违法用地，违法比例高达70.5%。

　　违规违法用地形势严峻，主要原因是地方政府自行其是，我行我素。从深层次分析，在土地供需矛盾长期存在的国情下，干部考核制度和财税体制，并不利于科学发展观的真正确立。“土地围绕项目转”的用地模式，难以从根本上改变。而对违法违规行为查处普遍偏轻，产生了极大的负效应。