●新政解读●

　　为了解决房屋租赁中普遍存在的偷漏税等现象，从明年1月1日起，本市将实行房屋出租登记制度。这是本市新制定的《北京市房屋租赁管理若干规定》(以下简称《规定》)中明确的。在新《规定》中，征求意见稿中的多项条款被删除。在新《规定》中，删除了征求意见稿中颇受争议的民宅禁商、二房东转租、租金“押一付三”等禁止性内容。

　　●“民宅禁商”被删不代表无条件解禁

　　民宅禁商曾一度引起很大的争议。有的人认为，民宅商用严重干扰了业主的休息权，尤其是一些娱乐的大众场所，会形成聚集。而有的人则表示，有的住宅紧贴马路，作为住宅十分不合适，商用能发挥其效益，又可改善居住环境，方便群众，增加财税收入。

　　在《规定》中，民宅禁商虽然并未提及，但并不意味着本市将对民宅商用开绿灯。今年10月1日施行的《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　针对“民宅禁商是否完全解禁”的问题，北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生表示，首先，民宅禁商是一个原则，一般条件下是不允许的。但是，在满足一定条件下也是可以的。另外，孟宪生认为，《规定》是对一种合同行为的约定，不牵扯到物权，因此和《物权法》并没有冲突。删除“民宅禁商”的相关规定，并不意味“民宅禁商”无条件解禁。

　　●“二房东转租”不再提及

　　在承租人应当遵守的规定中，征求意见稿要求，承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋，即禁止俗称的“二房东转租”。有的人认为，允许承租人转租所承租的房屋，将会形成现有租房者无法与房主履行合同，很容易形成“假房东”的情况，同样，房主不能行使管理权。而有部分“二房东”给低收入群体提供了适合他们的廉价居住房，也使很多房东原来难以出租的毛坯房租了出去。因为意见不统一，在新制定的《规定》中，“二房东转租”的相关内容也被删除。

　　对于《规定》中删除此项内容，业内人士分析认为，这是因为“二房东转租”在实际操作中一般很难界定。中原市场部的相关人士认为，“二房东”如果将租赁的房屋转租，必须要经过“原房主”的同意或承诺，否则是无效的。租房者与“二房东”私下签署协议时，一定要将合同条款细节写清楚。同时，保留收款凭证、付款凭证等相关证据。

　　●“押一付三”未涉及租金可协商

　　想必租过房子的人都应该知道什么是押一付三，是指承租人要以一个月房租给中介公司或房主作抵押，之后每次一次性交付三个月房租。

　　征求意见稿中被视作禁止房产中介“押一付三”的条款———“中介与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金”并没有出现在《规定》中。这表明，在通过银行代收代付租金的方式中，缴纳几个月的租金不受任何限制。这说明承租双方可协商确定租金是按月交，还是几个月一交。

　　《规定》明确，本市对房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。中介公司和经纪人不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。目前，一般房东希望按季度收房租，这样省事。最重要的是，客户的资金安全地交到房东手里。根据《规定》，租金通过第三方———银行的资金监管账户直接划拨给房东，杜绝了中介挪用客户资金。

　　●相关链接：“税款”成为规定中的新名词

　　　此次规定的关键是为了解决房屋租赁中普遍存在偷漏税等现象，《规定》要求出租人出租房屋的收入应依法纳税。但许多租房人担心，假如房东将本该缴纳的税款折合进房租里，那最后还是租房人买单。

　　房主按5%缴税款

　　个人出租房屋按照5%的税率征税已经不是新政策，北京市地税局从2007年2月1日起，重申对个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税，征收的税款中分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税。

　　据市地税局有关负责人介绍，个人出租、转租、再转租房屋的收入，可以在5%综合征收率和分税种征税两种缴税方式中自选。但是，选定综合征收率缴税后，就必须严格按5%的综合征收率缴纳税款。缴税后，税务机关将给纳税人开具包括房产税和个人所得税的完税证明。

　　分税种要交7种

　　在分税种征税方式当中，要缴纳7项税款，分别是营业税=租金收入×3%；城建税=营业税×7%；教育费附加及教育地方附加费=营业税×4%；个人所得税=(租金收入-相关税费-修缮费用-800)×10%，当租金收入超过4000元时，上述800元扣除额改为租金收入的20%；房产税=租金收入×4%；土地使用税=应税面积×单位税额；印花税=租赁合同金额×0.1%。

　　如果北京居民出租自己的房子月租为3000元，按照综合征收率5%来计算，那他每月要缴纳150元的出租税，如果按照分税种收税的话，这个税额要高一些。(于巍）