11月19日，国务院总理温家宝“经济适用房大多数是面向中产阶层”的话音未落；近日，业界又传出消息，出台不到一周的《经济适用住房管理办法》将面临着再次修订，原因在于国务院希望借《办法》的修订实现经济适用房和限价房对应人群的“无缝对接”，经济适用房要涵盖买不起房子的“中产阶级”这个“空当”。

　　有业内人士乐观地预测，这预示着经济适用房新政的到来。资深房地产评论专家贾图认为：这一新政，“将社会保障性住房紧密联系成为一个整体，从而使我国的房地产市场在供应结构和需求结构方面，双双发生巨大变化”。

　　审视广州，专家认为穗经济适用房标准已属相对宽松，如经适房“新政”如预测般到来，是否会加速楼价的回落？本报记者就此展开调查。

　　袁军觉得自己是“空当”中的人。

　　过去3年，虽然跑过番禺、花都和白云区等多个地方看房，但动辄八九千、上万元的房价让他知难而退。今年国庆节，他在金沙洲某楼盘看中一套两居室单位，但70多万元的价格让他打消了念头。

　　上蹿楼价中被遗忘的“房乞”

　　袁军今年30岁，研究生毕业后到广州工作4年。现在他和妻子两人把每月不到6000元的工资捏得严严实实的，可即便是这样，每月必须支出的房租、水电费、通讯费等等，加上去年小孩的出生，让他一年下来存不到两万元。

　　去年11月，袁军在网上发帖求购20万元左右的两居室房子，结果引来一些网友的嘲笑，说他是“房乞”。“现在广州哪有这么便宜的房子？这不是找骂吗？”

　　今年6月，袁军从朋友那里听说广州重新开始供应经济适用房，将推出4个新社区项目，让他一度看到了希望。他和妻子分头去了解相关的政策，但很快他的热情消失得一干二净——广州的经济适用房的对象只局限于“家庭年人均可支配收入18287元以下7680元以上”。

　　袁军扳着指头算了很久，怎么算都超过了自己的收入标准。

　　实际上，这几年中国楼价不断地上蹿，被“遗忘”的不只是袁军一个人。

　　国务院1998年23号文件曾规定，经济适用房面向“中低收入家庭”，并没有完全抛弃中等收入群体。但是，今年8月召开的全国住房工作会议将经济适用房对应人群调整为“低收入者”。而中等收入者可以购买“双限房”(限价、限面积)。这样形成了一个政府保障房屋的三级构——最低收入家庭租廉租房，低收入家庭买经济适用房，中等收入家庭买限价房。

　　住房保障体系中有“空当”

　　不过，就目前来说，这三级结构还存在着像袁军这样“空当”中的人。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林回忆说，8月的住房工作会议把经济适用房的适用人群调整为低收入家庭，一些地方政府旋即对经济适用房购买标准进行调整。比如在北京，最低准入标准为户年收入22700元以下，相对于此前购买经济适用房以户计6万元的标准，新标准大为提高，大量原本可以购买经济适用房的人群，被排除在外。而中等收入家庭中，相当一部分人无力购买限价房，因为限价房通常只低于周边楼盘平均价的20%。

　　既不允许购买经济适用房，又买不起限价房，于是“空当”便凸显出来了。

　　据统计，我国现有家庭总数1.8亿户，目前低保住房困难户400万户，若加上低收入住房困难家庭，这一数据达到1000万户，也仅占全国家庭总数的5.6%。这说明， 根据现有的统计口径计算出来的低保和低收入家庭在全国家庭总数，只占极小的一部分。数量庞大的人群既买不起商品房，又无法享受政府提供的廉租房，从而形成了一个尴尬的“夹心层”。

　　广州经济适用房标准相对宽松

　　现在对袁军以及同类人群的利好消息是，11月30日出台的《经济适用住房管理办法》将面临再次修订。据分析，因为国务院希望实现经济适用房与双限商品房的“无缝对接”。这样，政府就可以通过廉租房、经济适用房与双限商品房构建一个“全覆盖”的住房保障体系。

　　但昨日广州市国土房管局负责人告诉记者，在中央还没有出台明确规定前，广州经济适用房的门槛不变：家庭年人均可支配收入18287元以内7680元以上且人均居住面积10平方米以下的家庭。

　　这一标准明显要比北京“户年收入22700元”要宽松得多。对于经济适用房购买人群的界定，广州经历过几次调整。在1997年出台的有关政策中，安居房销售对象定为“中低收入家庭”。此后，申请条件调整过两次：人均居住面积5平方米以下、年人均收入13634元以下；以及人均7平方米以下、年人均收入15370元以下。

　　今年5月，广州首次公开进行经济适用房的大型预登记，申购经适房须符合三大条件：家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面积低于10平方米；未享受购买房改房、解困房、单位内部集资建房等优惠政策的家庭。

　　经济适用房保障的上限——“家庭年人均可支配收入低于18287元”，已经相当于去年广州市城市居民人均可支配收入19851元的92%，这一标准还参照了国内外核定保障线的方式，充分考虑了保障人群买房支出和收入之间的合理比例。

　　今年8月，全国住房工作会议将经济适用房对应人群调整为“低收入者”。为贯彻这一精神，广州修改拟定了《经济适用住房制度实施办法(试行)》，其中新调整是将购房对象定为“低收入家庭”，而非过去的“中低收入家庭”。在家庭人均收入标准不变的前提下，增加了一个“硬性指标”——家庭人均资产净值低于11万元。

　　在经济适用住房之外，2006年8月以来广州还积极发展限价房，至今已公开出让限价房用地14个，规划建筑面积超过270万平方米，可供应限价房约3万套，是全国供应限价房用地最多的城市之一。这些限价房项目有保利金沙洲西子湾等项目，目前已临近预售。

　　广州住房保障不存在“空当”

　　据了解，目前经济适用房、廉租房都被纳入广州正在建设的新社区中。2006年广州市政府就开建荔湾区金沙洲、白云区同德和海珠区大塘、万松园4个新社区项目，总建筑面积65.4万平方米，建设住宅7616套。目前已全面进入装修阶段，正在交叉展开供电、供水、绿化、燃气等配套工程的报装招标和进场施工，年底前竣工。而2007年新开工的10个项目，截至今年11月底，建筑面积106.4万平方米，用地面积36.8万平方米。

　　新社区除了提供经适房外，还为最低收入群体提供廉租房。11月28日，市国房管局、房改办住建办举行了双特困户廉租住房摇珠分配仪式，全部解决了人均居住面积10平方米以下、选择实物配租方式安置的3148户双特困户住房问题。至此，广州市2005年统计在册的5643户双特困户住房问题已全部解决，并实现了10平方米以下双特困户住房“应保尽保”。

　　广州限价房供应对象定位于中等收入首次置业家庭，根据目前6000元/平方米左右的价格，能购买家庭年收入应在6万元以上，符合穗中等收入家庭的标准。

　　业内人士告诉记者，目前广州制定的廉租房、经适房和限价房政策实际上并不存在“空当”问题，可实现“无缝对接”。按三口之家算，家庭年人均可支配收入如果超过18287元的话，那么这个家庭年总收入应该达到6万元左右，或者更多，他们实际有能力购买限价房，所以限价房与经济适用房的购买准入条件正好衔接上。

　　政府保障房能否影响楼市？

　　半个月来，温总理在新加坡的讲话引起了相关各方面的强烈关注。巧合的是，10月和11月，北京、上海、广州、深圳等城市的楼市迅速转冷，广州甚至一度流传金沙洲部分楼盘的房价每平方米降低2000~3000元，大有出现“拐点”之势。那么，如果经济适用房如果真的像预期中的那样，扩大到“中产阶级”层面，是否会加速房价的回落？

　　对此，资深房地产评论专家贾图认为，最近几年，我国房价之所以持续快速上涨，一个重要原因在于房地产市场基本上为商品房所占据，数量微乎其微的保障性住房无法对商品房构成影响。这使得市场被开发商等楼市中的既得利益者所主导，价格很容易被操纵。而经济适用房作为一个承上启下的环节，它将社会保障性住房紧密联系成为一个整体，由此形成的合力将改变社会保障性住房由于比重过轻难以对房价产生影响的局面，从而，使我国的房地产市场在供应结构和需求结构方面，双双发生巨大变化。

　　满堂红地产研究部总监龙斌博士认为，温总理的讲话预示着我国住房保障思路的变化，即把中等收入群体纳入社会保障住房的范畴。但是，政府的住房保障体系对楼市的影响不是很大，因为目前政府提供的保障住房总体上非常有限，而且影响的也只是低端人群，这些人并不是楼市消费的主力。不过，从长远来看，“中产阶级”进入经济适用房范围是趋势，远期看会影响楼市的需求，这对稳定房价会产生作用。(柯学东)