尽管已近年底，但2007年蔚为壮观的“地王”俱乐部中，注定至少要增加两位新成员。

　　11月底，广东佛山市中心一幅规模超过60万平方米的旧城改造地块将名花有主，其挂牌出让起始价即高达75亿元。几乎与此同时，成都市区东部一幅面积约260亩的地块也将挂牌出让，据估计成交价可能达到90亿元。

　　这也是11月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)正式施行后，最先出炉的两幅“准地王”。曾被寄望有效抑制地王频出现象的39号令，面临首次考验。

　　港资财团再演主角

　　据佛山市国土局10月底发布的出让公告显示，即将出让的“祖庙-东华里”地块周边文化古迹众多，近百年来都是当地的商业旺区，市政府一直希望将该地段改造成既保留历史韵味、又体现商业时尚的城市新地标。

　　今年5月，佛山禅城区委副书记、区长梁维东明确表示，将借鉴国内迄今为止最成功的旧城改造项目上海“新天地”的经验，最终形成“北有新天地，南有东华里”的局面。

　　据参与项目策划的人士透露，因开发上海“新天地”声名鹊起的瑞安房地产(0272.HK)顺理成章地成为政府心仪的候选开发商，双方“沟通相当顺畅”。今年9月前后，在瑞安方面安排下，佛山各级政府机关及职能部门已纷纷赴上海参观“新天地”。

　　而出让公告中对竞买人资格的种种限定，如“在国内成功从事过历史街区风貌保护项目的开发建设和经营”、“ 在国内旧城改造开发累计建筑面积在100万平方米以上及具有开发大型综合多功能社区的成功经验”等等，处处可见为瑞安“度身定做”的痕迹。

　　记者暂时未能联系到瑞安方面对此发表评论。

　　无独有偶，成都地产界盛传，即将出让的260亩地块极有可能落入香港最大地产商新鸿基地产(0016.HK)囊中。该地块为原攀成钢厂区搬迁后的“东方正红”3000亩地的一部分(有关该地块搬迁情况详见本报2007 年5 月 14日报道《成都3000亩地块分割出让：一幅地影响一座城》)。记者分别向成都市国土局和新鸿基地产成都公司公关部求证此说，均未获正面回应。

　　今年7月20日，香港信和置业(0083. HK)以41亿元(折合每亩1130万元)拍得的成都城东沙河366亩地，与上述地块仅一路之隔，后者每亩1200万元的出让底价，显然是以沙河地块作为参考。根据规划，即将出让的这幅地上将兴建两栋280米高的大厦，建成后将是成都第一高楼，其建筑密度远高于沙河地块，当地业界相信，实际成交价很可能升至90亿元(折合每亩约3400余万元)。

　　如果传言最终变为事实，那大约两个月前刚刚由香港九龙仓集团(0004.HK)以72亿元创下的成都地王纪录又将被打破。

　　与39号令相悖？

　　对接二连三拍出“地王”后，政府如何面对“炒高地价”的舆论批评，乃至是否受到来自上级国土部门的政策压力，成都市国土局政　策法规处负责人拒绝表态，只是表示，即将出让的地块严格按照招拍挂程序操作。

　　而对于高地价可能进一步推高房价的疑虑，成都市市长葛红林早先接受媒体采访时曾表示，地方政府“将通过多层次的房屋供应计划来解决”。

　　与此同时，佛山“准地王”也面临着类似的舆论和政策压力。其出让公告条款中与国土资源部39号令规定某些不符之处，也格外引人关注。

　　该出让公告中要求，地块成功拍出后，“签订成交确认书60日内支付首笔土地出让金，金额为成交地价款的30%，余款根据地块拆迁和交付进度具体确定”。此外还约定，买家支付首期地价款后，政府将在一个月内交付一幅2.4万平方米的土地，1年内必须开发动工。

　　查阅39号令有关条款，则规定土地受让人“付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书……不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”按照国家有关规定，没有《建设用地使用证》就无法办理规划、报建等手续。

　　佛山市拟定的《土地使用权出让合同》同样规定，只有在买家支付完全部契税及地价款后，才能办理土地使用权登记及申领《中华人民共和国国有土地使用证》等手续。

　　佛山市禅城区国土局蔡世峰副局长不愿对此置评，而负责该地块对外发布信息事宜的区宣传部刘部长稍后致电记者，称地块出让方式符合政策规定，他们适当时将就此再作公开说明，同时强调该地块出让已获省级主管部门认可和支持。

　　广州业内资深人士黎文江表示，按照市场上通行的权宜做法，一般是拍得土地后，有关部门会下发一封《批准用地通知书》，开发商凭此《通知书》办理规划、开工建设等手续。但由于缺了《土地使用证》，无法从法律意义上证明土地的合法使用权，土地难以再转让和抵押，开发商也就无法借此获得银行贷款或从资本市场等渠道融资。

　　记者从侧面了解到，有39号令在，佛山市土地主管部门不大可能就此改造地块批出单个《土地使用证》，而让开发商完全一次性负担至少75亿元的地价款，即使是瑞安集团这样有实力的港资财团，也不容易吃得消。

　　佛山市规划局一位参与此事的人士认为，该地块涉及大面积拆迁，政府无法一次性向开发商交付全部土地，采取分批交地、分期付款的方式，是出于实际考虑。

　　值得注意的是，在佛山“准地王”的出让条件中有一条，只要完成开发投资总额的25%以上，便可依有关规定转让、出租、抵押或用于其他经济活动。这是否意味着政府已为有意引来的“凤凰”留下了足够的回旋余地呢？(龙飞、张明)