10月31日，北京已推出的两限房中“最贵”的小屯馨城项目地块正式入市交易。该地块的具体投标时间为11月30日。7300元/平方米的销售限价创造了两限房限价的新高。为什么该地块限价成为已推出两限房的最高呢？记者亲自前往调查了该地块并发现，该地块的地段优势决定了其相对较高的定价，但是配套尚需完善。

　　地块位置：位置优越

　　该地块为丰台区卢沟桥乡小屯村小屯馨城(9号地)住宅及配套用地，处于西四环至西五环之间，具体四至范围是：东至玉泉路西侧现状保留单位西边界、南至天鸿美域小区二期北边界、西至玉泉西路、北至梅市口路绿化带。

　　地块现状：平整土地

　　记者在其现场发现，目前地块已经基本平整，有工人在平整土地，工地看上去比较繁忙。门口的保安告诉记者，这里就是小屯馨城限价地，正在工作的是来自河北的施工人员。用地面积约10.4万平方米，规划建筑面积19.4万平方米。据土地储备中心的招标公告显示，该地块将已“六通一平”的形式招标出让。

　　交通条件：交通便利

　　该地块距离京石高速很近，离地铁一号线的玉泉路站也不远。公交507、338路可以直达，这一站叫做梅市口站。地块东侧是小屯路，交通状况良好。由于是周日，路上车辆很少，记者在路上看到有多辆驾校的教练车和考试车正在路上练习或考试。如果沿着小屯路向北，就与大成路交会，再往北不远就是地铁玉泉路站。地块的西侧是还没完全开通的小屯西路。地块东西两侧的市政道路与京石高速公路、莲石路、大成路、鲁谷路、长安街、阜石路南北交会，交通比较便利。

　　规划及限价：目前最高

　　该项目的销售限价定为7300元/平方米。在之前推出的限价地中，这个价格是最高的。小屯馨城项目还将配建9000平方米的廉租房，户型面积小于50平方米，一居室和两居室的比例为4.5:5.5。照此推算，该项目至少可以提供180套廉租房。绿化率方面，招标文件要求小区绿化率为30%。小区内住宅高度则控制在16层，还将配建一所4层高的中学，要求中标的开发商应在一年内完成学校的建设，以满足整个小屯地区学生入学问题。此外，还要求该项目利用住宅地下室设居民自行车停车库。

　　配套设施：配套待完善

　　小屯区域房产的发展是成熟商圈辐射的典型，正是北部公主坟、玉泉路等区域商业的繁荣以及工作发展机会为小屯区域带来了旺盛的房产居住需求，但同时小屯带有“商业辐射带”典型特征，即交通配套远远好于生活配套，并且生活配套正在成为区域发展的“短板”。

　　小屯区域邻近西四环南路，南部建有京石高速公路，北距地铁一号线约十几分钟的车程，公交线路比较发达。但是由于开发较晚，商业配套和生活配套未能及时跟上，区域内缺乏大型的超市、商场、餐饮等购物消费场所，不少的消费者选择离小屯有两三站地的万泉路、五棵松购物，或者是去公主坟、六里桥等区域消费。因此，小屯区域的发展主要借势于公主坟的成熟商圈辐射，而其区域自身的生活配套还比较缺乏，这在某种程度上成为制约区域发展的一个“短板”。

　　☆餐饮酒店：小屯路沿线有一些餐馆，包括九州渔港家常菜、老城一锅、鄂西情等。记者调查的当天，还有一家名为万花园的饭店开张，鞭炮放得很热闹。项目周边大的旅馆酒店不多，仅有锦江之星旅馆、大江三和宾馆等。

　　☆教育配套：紧邻着地块的还有星桥幼儿园以及振华旅游学校。其辐射区域的玉泉路等区域有高娃钢琴幼儿园。这里还有海淀友谊小学、十一学校、五一学校、青塔二小、蔚园小学、小屯中学，以及燕京华侨大学、丰台成人专业学校等。

　　☆银行医院：附近有农村商业银行、工商银行、农业银行、建设银行等。小屯镇上有一家卫人医院，还有武警北京市总队第三医院。另外，301医院、302医院、307医院在离这里两三站远的地方。

　　☆商场超市：附近有玉泉建材城、大钟电器、翠微商场，不远处有物美超市、安安顺便利店、超市发便利店等。这里距离两三站地有城乡贸易广场、华懋商厦、家世界购物广场等。

　　☆休闲娱乐：邻着小屯路，有一家叫做碧波园的休闲垂钓中心，另外，丰台体育中心、建设中的奥运五棵松场馆、奥运石景山场馆等也在项目周边，附近还邻近京城DC公园。

　　商品房：均价已过万元

　　京西的土地向来比较稀缺，因此，这里的房子售价也一路走高。据记者调查，这里新兴的商品房面积已经超过了1万元/平方米。

　　去年万科曾经花大价钱拿下了万恒家园二期用地，总建筑面积为45万平方米。目前一期正在建设中，项目叫做万科中粮假日风景，该项目距离小屯馨城不足100米，目前的销售价格为1.4万元/平方米左右。

　　紧邻着小屯馨城的天鸿美域三期均价为1.1万元/平方米，珠江峰景和远洋山水的价格也分别为1.25万元/平方米和1.6万元/平方米。茂华璟都会的售价已经在1.6万元/平方米左右。

　　二手房：均价约为9800元

　　据“链家地产”统计资料显示，目前小屯周边区域二手商品房成交单价约为9800元/平方米。位于西四环南路以西的小屯区域，2002年以后的周边二手商品房项目量集中，占比七成以上。

　　据“链家地产”统计数字显示，目前小屯区域内，建筑年代在2002年以后的“次新房”占到了区域房产的71.3%，比较典型的项目有珠江峰景一、二、三期、假日风情、天鸿美域、长安新城、春园小区、万科紫台等，建筑年代均在2003-2007年之间，这些“次新房”小区吸引了周边区域大部分购房需求，10月份均价约为9800元/平方米，环比9月同期的9450元/平方米上涨了3.7%，部分定位较高、品质较好的小区如假日风情、万科紫台等小区业主的报价能达到15000元/平方米。

　　在这些新房小区内，50-80平方米的一居室、90-127平方米的两居室以及150-170平方米的三居室能够满足购房者的不同需求，因此区域内形成了三大购房人群。

　　首先，航天二院的毕业生、部队大院的部分士兵多购买区域内60-70万元的小户型，其次在万寿路、航天二院、307号院上班的白领一族多在区域内进行置业升级，购买大户型的房产。第三种是占比约三成的外地人购房需求。周边区域的这三大需求均是看好区域房产较新，在一定程度上助长了区域房产持续上涨的价格走势。以2004年开盘的万恒家园为例，开盘价为3800元/平方米，目前二手房单价已经涨到了9500元/平方米，三年的时间上涨了5700元/平方米。

　　（记者 赵丽萍）