借鉴欧美模式，主推“以房养老”业务的“幸福人寿”保险公司计划月底挂牌。

　　随着我国进入老龄社会以及“4-2-1”家庭逐渐成为主流，养儿防老将让孩子们不堪重负。在此背景下，流行于欧美的“以房养老”开始进入国人的视线。记者近日获悉，通过保险机构以“按月付款”方式购买老年人身后的房屋产权，帮助老人实现“以房养老”的住房“倒按揭”模式将首次在我国推出。

　　“幸福人寿”拟月底挂牌

　　“幸福人寿保险股份有限公司已于近日获得监管部门的所有批文。至于何时挂牌开业，何时推出产品，暂时还不便透露。”“幸福人寿”的掌门人，中国房地产开发集团前总裁孟晓苏在接受记者采访时说。

　　浙江大学经济学院教授柴效武10月15日告诉记者，“幸福人寿”有可能在本月下旬挂牌。

　　柴效武教授一直从事住房养老保障模式的研究，是国内“以房养老”模式的倡导者。目前，柴教授正在负责“幸福人寿”的产品研发和保险条款设计工作。

　　据柴效武透露，公司挂牌后，产品研发和试点工作也将随之展开。公司将首先选择在北京、上海和广州三个老龄人口较多，房产升值潜力较大的地区进行试点。柴效武表示，由于老年人的情况不同，公司将会有针对性地推出系列保险产品，目前已经有部分金融机构对此非常看好。

　　对于以房养老的市场前景，孟晓苏表示看好。他告诉记者，目前我国大多数老年人积蓄不多，仅靠有限的退休金生活。前几年实行的公房出售，使不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产。通过住房“倒按揭”模式，产权住房成为了一种养老储蓄，老年人为养老而储蓄不再成为必要。

　　柴效武认为，“以房养老”在欧美等地有了较成熟的操作模式。如美、日、英等国于上世纪80年代先后推出的“反向抵押贷款”，就有效地解决了部分“现金穷人，不动产富人”的养老问题。而这也非常适合中国目前的情况。我国房改进行完毕后，到目前为止，根据有关机构的统计，国内自有住房比例已经达到了80%多，实行“以房养老”的条件已经基本成熟了。

　　让不动产“动”起来

　　“‘以房养老’实际上是让不动产‘动’起来，以有效弥补老年人养老金不足的难题。”柴效武说。

　　柴效武介绍说，“以房养老”也被称为住房“反向抵押贷款”或者住房“倒按揭”。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。

　　那么，住房“倒按揭“后养老金怎么算呢？

　　柴效武告诉记者，“倒按揭”后，老人每个月能够领取多少养老金，需要综合测算很多因素，比如房屋价值评估、房屋的折旧和升值因素、老人的生命周期以及利率的变化等。大致的方法是，以房屋的评估价值加上房屋的升值，减去预期折损和预支利息，并按生命周期表预测预期寿命，然后将金额分摊到投保人的预期寿命年限中去。用公式表示就是：每月给付金额＝(房屋现值＋房屋增值预期-房屋折损-保险公司预支贴现利息)／［(预期寿命-投保时寿命)×12］。

　　据介绍，“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。如果62岁的王先生以150平方米、八成新的房屋办理“倒按揭”。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。那么王先生每月可以领到的养老金可以这样计算：房屋评估价145万元，加上房屋与土地增值25万元，减去房屋折损25万元，再扣除保险公司预支贴现利息25%(按年息6%计算)，预期给付额将是75%即为108.75万元，分摊到投保人的预期寿命中后，王先生每月可以得到近1万元。

　　“我国是在尚未达到全民富裕的情况下进入老龄社会的，在这种情况下，仅仅依靠社保资金恐怕难以保证高质量的退休生活，住房反向抵押可以帮助老年人将家庭中最大额的固定资产转化为流动资金，其好处是不言而喻的。”柴效武认为，“60岁前人养房，60岁后房养人”是改善养老问题的最好解决方式，“倒按揭”可能是未来银行或保险公司柜台前一个热门的理财品种。

　　值得期待但门槛重重

　　数据显示，我国目前60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%。在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老年人老有所养问题，确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的一道难题。而“以房养老”无疑是众多解决方案中最受专家推崇的方式。

　　今年的全国“两会”上，全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林在谈到“积极应对人口老龄化”问题时表示：“‘以房养老’是国际上通常采用的做法，个人认为势在必行。”9月12日，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图在北京CBD国际论坛上也认为，仅靠政府买社会保险，远不能为民众提供足够的养老保障。

　　在专家极力推崇的同时，将房子变现成“养老金”也在市民中引发热议。市民钟小姐认为，老人将自己的房产变现成养老金，对现今的“啃老族”将是一大挑战。市民刘先生则认为，如果“以房养老”能够付诸实施，将对人们的养老观念产生很大冲击，对有些老人来说，“以房养老”可能比“养儿防老”来得更为实际，特别是“丁克”一族。某保险公司职员谷女士认为，通过“倒按揭”，一个退休老人每月可以有几千元收入，而且终身源源不断，其生活质量将极大改善，急需现金时，也可解燃眉之急。“以房养老”不失为一种社会保障的新方式，目前20～45岁之间的中青年人应该都会慢慢转变观念，最终接受这种养老模式。

　　不过，质疑的声音也不少。某银行部门经理陈先生表示，“以房养老”还有很多操作细节有待商榷。首先，如何确定房产抵押的利率是个难题。其次是房产品每年的价格也在波动。再次，老人去世后，这些房产如何处理也是个问题，因为房屋只有70年产权。也有老年人担心——办理“以房养老”后，子女会怎么看？别人又会怎么看待自己的孩子？

　　柴效武认为，随着物业税的开征，70年产权的问题应该可以忽略不计。目前需要解决的问题是，人们观念的改变和相关机构对这项周期长、风险大的业务的主动介入，以及政府在税费方面的优惠。“30年前，人们对商业养老保险还一无所知，现在多数人已经购买了自己的养老险了。30年后，也许‘以房养老’的这些问题都将不是问题了。”柴效武的话令人深思。

　　相关链接

　　养老究竟需要多少钱？

　　“养老不是有社保吗”记者在采访中发现，很多人对自己的养老规划没有概念。有的人在接受采访时说，“现在还早呢，想那么远干吗？”

　　那么，养老究竟需要多少钱呢？现在筹划养老过早吗，我们来看看保险专家给我们算的细账。

　　假如你准备60岁退休，退休后你每月需花1000块钱，我们按平均寿命80岁来计算，你将需要：1000×12×20＝24万元的养老金，假如每月2000元，你将需要：2000×12×20＝48万元的养老金。

　　这只是保守的算法，还没有加上物价上涨的因素。假如我们以3%的通胀计算，那么，上述数据将分别是1000×12×20×（1＋3%)×30＝24万×2.42＝58万元和2000×12×20×（1＋3%)×30＝48万×2.42＝116万元。

　　上述计算以3%的物价上涨原因为基数，通过30年的复利，为30年前的2.42倍。我们可以回顾改革开放近30年来，我们的工资涨了多少倍，我们的物价涨了多少倍，数值远远不止2.42倍。

　　上述方法还没有考虑到生病等因素。保险专家表示，对于现在收入比较高的白领阶层而言，要想退休后保持较高的生活品质，光靠社保是远远不够的。安盛集团曾经发布的“全球退休生活角度调查”报告建议，所有人都应尽早为退休做准备，而30岁就是不错的年龄。 (聂国春)