昨日，广州市国土房管局开始公示备受关注的限价房销售管理办法(试行)，对销售对象、能否上市、定价标准等焦点问题都作出细化规定。该办法目前已公开征求市民意见。

　　据了解，去年至今，广州市采取“双限双竞”的方法公开出让居住用地9宗，用地面积95.6万平方米。由于当时国家政策还较为抽象，故上述9宗限价商品住宅用地的销售对象未能明确。目前，部分限价房项目已临近竣工，销售对象亟待明确。

　　业内人士预计，限价房管理办法征求意见后正式出台，首吃“螃蟹”的估计是位于金沙洲的保利西子湾。该项目最高限价为6500元平方米，目前已成为购房者询问的热点。昨日保利地产有关人士表示，预计该项目10月份将可达到预售条件，争取在11月底公开发售。

　　在昨日的新闻发布会上，广州市国土房管局新闻发言人表示，近年来广州市的商品住宅价格出现了较快增长，给中等或者是中收入家庭的购房造成很大压力。与廉租房、经适房不同，限价房是通过政府让出地价，给予中等收入家庭的住房优惠政策，同时，也是为了“解决中等收入家庭刚性的、有效的住房需求”。他表示，将限价商品住宅对象确立为广州户籍、男性25周岁女性23周岁的首次置业者和首次置业家庭；将限价房户型控制在90平方米以下等都是出于解决有效的住房需求。办法还规定，限价房5年内不得转让和出租，5年后转让和出租时要补交差价，基本要消除限价房的牟利空间。

　　销售对象

　　到规定年龄的广州户籍人口

　　办法规定，购买限价房不涉及收入限制，应当同时符合以下3个条件：广州市户籍人口；本人(已婚的，含配偶和子女)在广州市没有自有产权住房；男性年满25周岁，女性年满23周岁。值得注意的是，并不是一定要结婚才能申请购买限价房。

　　解读 广州市国土房管局发言人表示，年龄的限制主要是防止一些富裕家庭，明明现在有房子住，却提前给十二三岁的小孩购房。而其它省市有将限价房购买年龄限制在35岁的，但广州考虑到男25岁、女23岁的年龄也开始有自己住房的刚性需求，因此设定该项标准。

　　另外，销售对象确定为广州市户籍人口有以下原因：第一，国家有相关的政策，地方政府应优先解决户籍人口的问题；第二，我国目前信用体系比较滞后，市国土房管局对外籍人口的收入、资产、拥有住房等进行核查比较困难。在监管方面如果出现问题的话，可能会导致更大的不公平；第三，限价房是全新的政策，也是全新的住房供应类型，目前还很难完全把握市场的供求关系。如果销售范围扩得太广，就难以对广州市本地居民进行住房解决。但这项规定也并非一成不变，市国土房管局将根据市场的实际情况进行调整。

　　另外，市国土房管局在公开出让限价房用地使用权时，可以根据土地的位置、来源等具体情况，增加销售对象的限制性条件。符合广州市户籍人口条件的已婚购房者以夫妻双方名义或家庭名义申请购买的，可以优先购买限价房；部分限价房可优先提供给被拆迁安置家庭。

　　房屋户型

　　套型建筑面积低于90平方米

　　征求意见稿规定，限价房套型建筑面积不得超过90平方米。

　　解读 广州市国土房管局发言人表示，90平方米以下的住宅，不符合高收入家庭的住房需求，这些家庭一般都选择比较大的户型。限户型政策是国家调控的长期性的政策，通过这个政策也可以引导中等收入家庭改变消费习惯，建立经济的适用的，节约的理性的住房消费理念。

　　房屋定价

　　同一地段同类商品房的七成

　　征求意见稿提出，限价房的最高销售价格，原则上按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准制定。

　　解读 广州市国土房管局发言人指出，限价房的价格问题很敏感，主要借鉴了香港的居屋政策定价原则，这基本上符合广州市目前中等收入家庭购房的消费水平。市国土房管局专门对此进行测算，该定价水平基本符合目前广州市中等收入家庭的购房消费水平。这与目前广州市经适房的价格是有区别的，经适房的价格是成本加3%的定价。

　　此外，他强调，土地出让时的销售价格是最高的销售价格。具体的销售价格可以由开发商根据市场需求，根据房屋的朝向、楼层等情况来确定，但是不能超出限定价。

　　上市限制

　　五年后转让出租都要补地价

　　按照规定，限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。5年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。限价房补交土地出让金的标准为：出租或转让时基准地价低于公开出让时成交楼面地价的，按照公开出让时成交楼面地价的30%补交；出租或转让时基准地价高于成交楼面地价的，按照基准地价的30%补交。

　　解读

　　广州市国土房管局新闻发言人表示，该规定主要是为了消除限价房牟利的空间，抑制高收入家庭的投资意向。业内人士认为，该项规定意味着即使购买了限价房的家庭要对房子进行出租也要补差价，对抑制投资有较大作用。

　　销售方案

　　通过摇珠确定审核购买顺序

　　征求意见稿规定，开发商销售限价房应进行购买预登记。如：开发建设单位须在取得《商品房预售许可证》后10日内，受理购买预登记，受理购买预登记时间不得少于30日。另外，在预登记期间，开发商不得向预登记者收取任何费用。

　　在预登记截止日，开发商应将所有预登记者分为优先购房者和其他购房者两类，以公开摇珠的方式分别在两类预登记者中确定购买资格，最后预登记申请信息通过提交市国土房管局审核。

　　市国土房管局在10个工作日内，按照摇珠确定的顺序依次审核预登记者购房资格；并按照可售住房套数的两倍提供合格购房者的名单(分为优先购房者和其他购房者两类)。

　　市国土房管局将审查合格的预登记者通过市国土房管局公众网站向社会公示，公示期后向开发商反馈。随后，开发商按照销售方案，根据市国土房管局反馈的有效预登记名单，遵循先优先购房者后其他购房者的原则，以摇珠方式确定购房顺序。

　　其他规定

　　骗购者将收回房屋

　　对采取欺骗手段购买限价房的购房者，市国土房管局应当取消其购买资格，并按《限价房买卖合同》中合同无效条款的有关约定处理。涉嫌诈骗的，移交司法机关处理。

　　开发建设单位违反本办法规定进行销售的，市国土房管局应当立即责令开发建设单位进行整改，并根据国有土地使用权出让合同的约定处理和相关法律法规处罚。

　　行政机关和行政机关工作人员在限价房审核、销售管理等工作中，存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

　　限价房项目不得抵押

　　另外，为了保障限价房能够按照政府的要求进行有效供应，开发商不得对限价房项目进行土地和在建工程抵押。《商品房预售许可证》批准两年后仍有剩余限价房的，市住宅建设办公室可以按照销售方案中确定的销售价格优先购买。

　　市住宅建设办公室放弃优先购买权的，开发商可以向市国土房管局申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，经审核同意，并就剩余面积补交土地出让金后，可以自行处置商品住宅。

　　公示时间：从今天起至10月15日结束

　　通讯地址：广州市豪贤路193号广州市国土房管局市场管理处，邮编：510030

　　电子邮箱：sjsx@laho.gov.cn

　　传真：020-83331307

　　电话：020-83338622

　　（作者：田桂丹）