9月17日，在沈阳市东陵区天坛小区一家房地产中介，记者遇到前来租房子的徐先生。他看中了一户70平方米，月租金700元的房子，并连说便宜。房产中介对记者说：“现在的月租金比去年又涨了不少，这个地段去年月租金才600元。”记者了解到，今年沈阳市沈河区、和平区的普通住宅出租价格比去年增长100元左右，精装公寓涨幅超过200元，其他区域房屋租价也缓慢上涨。

　　二手房交易价格是商品房交易价格涨跌的晴雨表。在2007沈阳秋季房交会上，很多前来准备购房的市民都承认这几年沈阳的房价在持续上涨，有的因此跃跃欲试购房投资。对此，记者走访了房地产研究专家，专家认为，房地产市场是流动性较大的市场，也容易积聚风险，产生泡沫，应该冷静客观地看待房地产市场的升温。

　　楼市呈现慢牛行情

　　沈阳商品房价格一直保持在全国大中城市的中等水平。据统计，去年沈阳市新建商品房的销售预售价格为每平方米3420元，比上年同期增长2.61%；商品住宅的销售预售价格为每平方米3222元，同比增长3.6%。

　　而今年前7个月，沈阳市商品房均价为每平方米3537元，实际销售商品住宅每套平均面积为89.67平方米，同比下降5.19平方米。在实际销售商品住宅中，每平方米4000元以下的占71.3%。据不完全统计，今年上半年，沈阳商品房均价在15个副省级城市中排第12名。让我们作一个对比。今年前4个月，沈阳市存量房的交易面积、交易金额分别达到150.02万平方米和31.87亿元，同比分别增长6.58%和5.53%。由此，人们可以得出一个结论：沈阳房价预期平稳，稳中略涨。

　　沈阳建筑大学管理学院院长、房地产研究所所长刘亚臣说，沈阳市有自己真正的商品房开发也就是在上世纪90年代初，1992年以前都是合作建房。从2001年开始，沈阳房地产开始复苏，到现在为止，沈阳的房地产市场一直在比较健康地发展，房屋价格也一直缓慢上涨。

　　以铁西新区为例，自2002年以来，由于实施“东搬西建”战略，原处于铁西区的企业都搬迁到沈阳经济技术开发区，腾迁出的土地在进行环境治理的同时多用于商贸业和房地产开发。由于人居环境持续变好，加之房地产价格此前在沈阳一直处于低价位，近几年铁西新区的房价逐年攀升。有数据统计表明，铁西新区2002年平均售价为每平方米2400元，2003年约为每平方米2700元，2004年为每平方米2980元，2005年则突破每平方米3000元，达到每平方米3250元。去年，随着大批新楼盘开建，每平方米房价达到3380元。价格逐年上升的同时，铁西新区的房屋空置率也逐年下降，特别是面积在70到100平方米以内的普通中小户型住宅十分抢手，几乎是供不应求。

　　多重因素拉动房价

　　沈阳的房价为什么持续看涨呢？记者咨询专家认为，土地价格上涨是最直接的成因，此外，新增人口、房改房进场流通、消费者选择房地产投资等需求，一步步刺激房价上涨。

　　首先是中央及地方政府在土地、金融等方面的相关政策、法规出台后，开发商取得土地的途径少了，土地日益成为一种稀缺资源，可以开发的土地资源越来越少，土地已成为房地产开发不可再生的唯一资源，土地在房地产开发成本中所占比重逐渐增大。

　　其次是新增人口的拉动。记者了解到，从2002年至今，每年都有2万余户、5万余名外省居民落户我省。5年来，我省除了自身人口增长以外，还新增了25万左右外省人口。这批外来人口对全省特别是沈阳市的房地产销售形成拉动。有统计显示，外地人购房占沈阳全市购房总量的29.45%；其中省内人购房占全市购房总量的17.2%，套均建筑面积84.9平方米，比本市居民购房套均建筑面积90.98平方米少6.08平方米；外省市人占全市购房总量的12.24%，套均建筑面积87.83平方米，比本市居民购房套均建筑面积少3.15平方米。

　　外来人口的大军是大学毕业生。每年的7至9月份，是大学毕业生办理落户沈阳手续的高峰期，沈阳市毕业生就业指导中心都会接待众多办理落户手续的毕业生。去年，沈阳市接收毕业生51888人，为历史最高。据预测，今年将再创新高，有望达到6万人。一些沈阳市以外的大学毕业生落户以后，绝大多数将在5年内购房安家，进一步拉动了市场。

　　最终决定人们能否购得起房子的是他们手中的存款。来自中国人民银行沈阳分行的统计表明，今年上半年，我省存款余额比年初增加831.86亿元。其中，城乡储蓄存款余额7948.73亿元，比年初增加248.25亿元。这说明，居民手中仍有很多货币，可以刺激房价上涨。

　　持续两年半的股票牛市，也让部分投资者获得了不菲的收益。今年提高股票交易印花税以来，很多前期获益的投资者控制了股票仓位，将股市中获益的收入进行消费，购买商品房和汽车成为最主要支出。

　　此外，前些年已经一次置业的高收入者，如今许多已进入换房期。专家说，人们一般换房周期在10年左右，而目前高收入者已显示出换房的愿望。另外，经过国家宏观调控后，购房者购房需求和信心重新增强，目前从商品房的销售中已经可以感受到购房者强烈的购房愿望。

　　刘亚臣则认为，至少有五种力量在推动着沈阳的房地产市场。一是优惠政策，国家加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房、廉租房的供应。二是金融市场，沈阳未来的房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金将多渠道进军内地楼市。三是开发商卖房的要求很迫切。此外，消费者希望改善住房条件，投资者看好房地产市场也客观拉动房价上涨。

　　大起大落才最有害

　　刘亚臣说，房价是一个很敏感的事情，国家对此很重视，因此近些年连续采取手段进行调控，这些调控手段从政策层面，到发改委宏观指导层面，再到建设部门操作层面，甚至是银行贷款利息层面，都进行了调控。他认为，持续上涨的房价并不是最危险的，虽然投资者的获利空间越来越小。更让人感到危险的是大起大落的房价。大起大落极容易造成金融信贷等部门的经营风险，也不利于和谐社会的构建。

　　对于房地产市场，刘亚臣对普通投资者忠告说，沈阳市房价不会在短期内暴涨。因为沈阳市与北京、上海、广州、深圳等国内其他大城市最大的不同，就是沈阳市一直储备了相对优质的土地资源，土地供应有较好支撑，浑南、沈北可供应大量土地，对房地产市场给予有效支持。仅这一点，沈阳房价就不可能增长过快。

　　前不久，国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。《意见》提出以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度。今年年底前，所有涉及的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保。2008年年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

　　刘亚臣说，这是近几年国务院第三次出台关于住房的意见，这个意见与之前所有的调控政策相比提出了一个很清晰的政策取向，那就是保障房。这些保障房面积一般是六七十平方米，区位不是市中心，产权上是有限产权，即房主取得产权后一定时期内不能交易。保障房的提出，表明国家在调节市场价格上分野，一部分是市场调控，高收入者可以自己进行选择。而对低收入人群的住房，第一不能通过市场完成，第二不能寄希望于开发商。

　　他还建议，政府还应继续加大住房供应结构、调整力度，重点发展中低价位、中小户型的普通商品住房。记者了解到，在2007年春季沈阳房交会上，沈阳市领导也表示，要加大普通住宅的建设力度，同时建立住房保障体系，满足中低收入家庭的需要。(王晓强)