为进一步规范商品房销售行为，制止部分企业捂盘惜售、囤积房源，近日市房地资源局下发了《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，就本市贯彻落实国家相关调控政策，加强房地产市场监管进行了专题部署。其中“一次预售面积不得少于3万平方米”预售新规引起业内较大反响。此外，开发商在申请预售时提交的网上“参考价”，也必须根据开发项目实际成本事先向相关部门申报。记者从沪上多家开发企业了解到，调控相关细则已经在9月1日开始实施。

　　“捂盘”将影响信用资质

　　根据昨天市房地资源局公布的调控细则，商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。此外，严格控制开发企业申请预售至开盘销售的时间。根据规定，区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3到10个工作日内相关项目必须对外开盘销售。

　　市房地资源局还要求房地产开发企业应当在销售全过程落实“实名制”，同时应当采取措施防止“炒房”。

　　据了解，为更好地执行“预售新政”等调控细则，市房地资源局相关部门将加大商品房销售的监管力度。凡已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘、已开盘拒绝对外销售等行为，如对本区域住房供应造成影响，可向相关房地产开发企业发出“行政告知书”；开发企业无正当理由仍拒不开盘和拒绝对外销售的，房地产管理部门将按专项整治的规定，将其列为捂盘惜售、囤积房源的不良行为，记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。

　　网上“参考价”要先申报

　　据一些开发企业反映，除了预售制度方面的变化，开发企业在网上房地产提交预售楼盘的“参考价”时也面临新的变化。据了解，以前开发商上网的楼盘销售“参考价”往往很“随意”，通常与现实开盘销售的价格有较大的差距，这也是开发商吊购房者胃口的一招。

　　按照目前执行的新措施，开发商必须把房产项目的价格构成向有关部门申报，包括项目土地成本、开发成本以及利润水平等。一位业内人士分析说，这样做有两点好处：一是政府对房地产项目利润水平、土地成本等重要指标“心中有数”，以便于制定更科学的房地产调控计划；二是通过规范网上房地产“参考价”，一定程度限制了开发商任意抬高价格。

　　可能“假买假卖”应对新规

　　昨天，上海一些房产开发公司向记者透露，上周末，一些开发商已经接到有关“上市最小体量为3万平方米”的通知，并做好了应对新政策的准备。

　　“左手卖右手可能成为未来一段时间，开发商流行的另一种‘捂盘’手法。”昨天，中原地产有关人士向记者透露，打击“捂盘”的新政策中有两条开发商比较恐惧，其一是前段时间出台的规定年度最低销售量的要求(年度销售不到5%认定为“捂盘”)，其次是刚刚出台的规定上市最小体量的政策。为了规避政策，开发商间的“假买假卖”很可能增加。有些开发商可能成立一家新公司，并将房子卖给这家公司；也可能开发商间互相买卖新房等。这些“虚假”买卖的目的就是要把新房变成二手房，然后控制销售进度。尽管买卖之间可能出现税收和费用，但是与房价上涨相比，利润仍然是可观的。

　　业内人士观点

　　上海富阳市场研究部负责人罗炜炜新政策主要是打击多次开盘、哄抬房价的行为，对开发企业销售策略以及上市节奏会有一定的影响，预计市场短期供应量将增多。

　　大华集团杨子江虽然上半年(尤其是5月份以后)市场需求量增加，导致供应量偏紧以及房价一定程度上涨是政府部门出台调控政策的主要原因，但该政策不是一个短期行为。今年年初到8月份，新盘上市量已经接近1700万平方米，今年楼市接近"尾声"，预计一系列新政策对上海楼市的影响要到明年年初才能看出来。(刘畅 林劲榆)