房地产正在进入新的上升通道。

　　根据国家发改委发布的最新数据，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%。此前公布的二季度70个城市土地交易价格则同比上升了13.5%。地价涨幅超过了房价。根据全国工商联的预测，三季度房价仍将保持上涨趋势。

　　在三年两轮调控之后，房地产调控似乎已陷入僵局。政府仍在不断出台新的房价控制政策，房价却从来都没有偏离上涨的轨道。8月13日，新华社授权发布 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，住房保障似乎取代房价成为政府部门的首选调控目标。

　　这是否意味着房地产调控的拐点？究竟是什么让房地产市场高烧不退？房价越调越高的表象背后，真正的问题是什么？如何才能走出这样的僵局？这些问题至今也没有答案。

　　为此，本报采访了中国国际金融公司首席经济学家哈继铭、中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜和中国房地产业协会秘书长朱中一。以下为访谈内容。

　　上涨成因

　　经济观察报：在经历两轮调控之后，房价并未见稳定下来，而且涨幅不减，甚至上涨地区也从过去北京、上海、深圳这样的一线城市蔓延到了二线乃至三线城市，为什么会这样？

　　哈继铭：我注意到了本轮房价非同寻常的快速上涨。我认为，驱使房价上涨的宏观基本面因素有以下几点：

　　一、居民收入增长快。这对房地产价格会有很大的向上推动力量；

　　二、融资成本偏低。目前资产价格上涨的力度远大于利率的上涨幅度。

　　三、人民币升值。外资炒人民币的工具被更多地运用，一个很重要的渠道就是中国不断上涨的房地产价格；

　　四、人口结构因素导致的高储蓄率。人口结构对于资产价格包括房地产价格有直接影响。中国的人口结构会在未来五到十年继续推动资产价格趋势性上升。

　　此外，还有两个独特的因素。一是股市财富效应的溢出。我们的研究表明,全国许多城市的房价涨幅和股民在城市人口中的占比有正相关关系；二是粮食价格上涨，这导致政府有扩大耕地面积的政策倾向，从而使商品房开发土地供应进一步紧缺。

　　汪利娜：首先，中国经济连续多年的快速增长是房地产快速发展的推动力；其次，城市化进程的加快也是重要原因。中国城市化进程影响巨大，巨大的人口迁移带来了产业结构升级、劳动生产率的提升及居民收入的增长，“十五”期间城镇人均可支配收入年均增幅高达9.6%，这些都是房地产市场需求旺盛不可低估的基本因素。

　　朱中一：与市场结构的问题相比，供给总量不足的矛盾，是当前房地产市场面临的主要矛盾。今年上半年，全国商品住房的销售面积与竣工面积之比达到了2.08，高于去年同期1.9，继续拉开差距。

　　从供求方面看，一些城市住房用地连续几年完不成计划，例如北京、深圳的建设用地供应不足；一些城市对未来的市场预期看好，对已经取得的土地放慢了开发进度；拆迁难度加大，盘货存量土地受到限制；不少城市按照国家要求对部分住房面积进行了调整，这也在一定程度上影响了新开工的数量。

　　但是房地产市场的需求却在持续加大。比如说，投资需求比例加大，家庭拥有多套住房的数量在增加；受去年宏观调控政策的影响，一些持币待购的消费者需求，在今年上半年得到了释放；人们对住房价格上涨的预期提前进入了消费。除此以外，中心城市城镇品质的提高和城镇化中农村富余劳动力转移，也吸引了外地的机构、个人和农民进城购房。

　　调控失效

　　经济观察报：我们采用了财政、税收、货币甚至行政手段，却都没有能够很好地稳定地价和房价，症结在哪里？

　　哈继铭：如果说宏观调控措施有滞后效应，那么，大量的宏观调控举措是在2004年以来陆续出台的，至今已有三年；即便是滞后，效果也该显现出来了。所以，恐怕不是滞后性的问题，而是力度的问题。现在，又出现了一些新的因素。我认为很重要的一点是物业税应该早一点推出来。

　　汪利娜：现行的调控政策，实际上是与市场的整体需求过旺相悖的。在供给不足的情况下，出台紧缩政策实际上是抑制供给。因为紧缩土地，土地成本上升，必然影响到房价。开发企业和政府都在囤地，买了地不开发，也没法形成有效的供给。从货币政策来看，提高利率、紧缩信贷，提高了企业开发的融资成本，这些增加的成本也会转嫁到房价上。从税收政策看，现行税制主要在流转环节，所以加税也会转嫁到房价上。所以，这些政策都增加了供给的成本，肯定会影响到房价。

　　我认为，实际上政策要反过来用，我们需要加大供给的政策，而不是抑制供给的政策。比如说，谁生产的房价低，质量好，地就供给谁；企业生产市场短缺的中低价位、小户型的普通住宅，政府就贴息或是减免一定的税费。

　　但是现在呢，出台的政策只是打压市场过热，说明我们对当前市场的认识还不是很清楚。要点有两个：第一，过去出台的多项政策把供给成本调整地过高了；第二，房价还是由供需关系来决定的。

　　经济观察报：一些炒作资金，比如外资、购房团，在购买物业和投资都占据了较大的比重，并且进入势头依然很猛，应如何应对？

　　汪利娜：我们去年在北京做了一个调查，每平方米1万元以上的房子，45%是外地人或集团购买的。单位购买，肯定是买给本单位职工的。所以北京实际上是靠集团购买力拉高房价的。现在有那么多流转税，一般的短期投资可能没有了，但是长期投资肯定抑制不住。所以，我们会看到，现在老百姓不做短线投机了，都改做长线投资。

　　我认为，真正的调控措施不应在流通环节，而应在保有环节。为什么不能开征遗产税、赠予税和保有税呢？在保有环节上设重税才能更好地抑制投资性需求。投资全球化是一个趋势，外资要来肯定是挡也挡不住的。关键是要对外资的投机行为有一定的限制，防止国际资本在中国房地产市场上快进快出。

　　朱中一：房地产投资的投机性确实有上升的趋势。国家统计局的数字表明，上半年在房地产开发资金来源中，利用外资同比增长68.7%，其中外商直接投资同比增长98.3%，外资占国家实际利用外资的比重已经达到了11.8%。在流动性过剩的背景下，多余的资金要寻找投资目标，也容易产生经济过热的现象。所以，我们要关注外资房地产投资增速过快对宏观经济和房地产市场发展的影响。

　　僵局待破

　　经济观察报：房价过高，很多人认为这跟地方政府依赖“土地财政”，尽力推高房价，靠出卖土地获取收益有很大关系，地产调控如何杜绝这种现象？

　　哈继铭：这恐怕还是要说到物业税的问题。如果出台了物业税，地方政府的土地出让金不再一次性地收取和支出，而是能够逐年上收和支取，“土地财政”的动因就会弱化。

　　汪利娜：目前我国的土地市场非常不规范。第一就是“招拍挂”。现在炒得沸沸扬扬的农村集体土地不让入市，这就意味着土地的集体产权和国有产权是不对等的，所以，应该加快建立一个集体用地与国有土地相对接的市场，就是城乡土地交易市场。允许农民的用地以入股、参股、转让、出让等其他方式直接进入市场。

　　第二，土地的“招拍挂”不能只限于住宅用地、商业用地。工业用地、公共基础设施用地为什么不能搞 “招拍挂”？工业用地一样也是在追求利润。“招拍挂”虽然会提高工业成本，但是也能抑制房地产市场的价格过快上涨。如果把“招拍挂”的面扩展到工业和公共基础用地上，大家用地都得走一定的市场化的道路，就可以平抑住宅用地的价格。

　　所以，应该深化土地制度改革，除国有土地外，其他土地的使用权应该放开，让更多的经济主体参与土地市场经营活动，促进合理价格机制的形成。现在只有一个卖家，这么多需求者，那不是什么时候想拍高价就拍高价吗？

　　经济观察报：你们认为，下一步，房地产调控应该从何入手？把加强住房保障作为突破口是一个正确的方向吗？

　　哈继铭：当然，政府出台的公共住房保障措施如果能真正落实下去，会是很有用的。关键在于落实。同时，我也很期待物业税的出台。

　　汪利娜：由于经济增长、城市化和人民币升值是一个长期趋势，解决流动性过剩的问题，深层次的经济结构失衡和深化土地制度改革不是短期可以奏效的事情。在这种情况下，稳定房价最能达到立竿见影效果的做法，就是加强公共住房体系建设，加大公共住房的供给，以此来平抑市场的价格。

　　政府可以直接介入建设公共住房，这是政府现在可以做的最好选择。针对低收入者，要有一个基本的住房保障；一般支付能力比较弱的，包括一些中等收入偏下的人，甚至包括一些中等收入的人，他们在住房市场上没有支付能力应对的时候，政府应该提供相应的扶持政策。我觉得，政府就得给老百姓提供一个过渡方式，让他们根据各自的收入水平进行多样化的选择。现在把大家都逼到新房市场上，怎么可能？

　　“两限房”可以试，但它毕竟限制了房地产开发的利润，一旦形成与市场价格的人为差异，就会产生寻租行为。此外，“两限房”卖给谁？谁是政府政策的最大受益者？也要考虑清楚。如果“两限房”最后还是为某些特殊群体服务，让他们占了便宜，就像以往的经济适用房那样，那这个政策就是一个坏政策。所以我觉得，调控如何走出僵局还不如就搞公共住房。

　　朱中一：针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年和今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。比如，作为《物权法》配套法规的 《城市房屋拆迁管理条例》的修订与实施《物业税》、土地市场的修改、金融市场保障的完善等，这些政策的出台都将给房地产市场带来积极的影响。(陈文雅 胡芳洁)