兄弟俩打了4年的公房承租权官司，陶然亭街道物业纠纷调解委员会不到一个月就圆满解决了，两兄弟重归于好……这是宣武区物业管理纠纷人民调解指导委员会成立两个月来调解的又一起纠纷。到今天为止，宣武区各级物业调解组织共受理物业纠纷45件，调解成功42件，成功率超过90%。与上法院打官司相比，大家开始习惯有事先上调解委员会论个是非曲直。

　　物业纠纷上法院的越来越多

　　据宣武区司法局基层科科长曹淑琴介绍，宣武区老旧小区和现代小区错落交织。老的单位自管小区由物业接管后，居民一时无法适应。新建小区存在的问题是开发商留下的，但是因为法律关系没有理顺，业主和物业公司便产生了矛盾，因此拒交物业管理费、张贴抗议横幅标语到暴力冲突事件时有发生。据统计，仅去年就发生因物业管理导致停水、停电、停车等群体性纠纷8件。宣武法院的物业纠纷案件2004年为73件，2005年为226件，上升了200%，2006年更上升到309件。

　　案例一 楼上要装修楼下坐月子

　　去年9月，西便门西里小区36岁的李女士喜得贵子。可“月子”还没坐稳，楼上刺耳的电钻声就把孩子吓得哇哇大哭。李女士的丈夫冲上楼就和施工队吵了起来。原来，楼上的张先生刚刚分了这套房，单位要求马上把原有的住房收回。“单位催得紧，我着急装修也是没办法。”张先生也很无奈。

　　调解:西便门西里社区调解主任郭建英告诉记者，开始双方都不让步，一谈就吵。“后来我们就和两家单独谈，其实两家都有难处:一个是马上要交房，另一个是高龄产妇坐月子。只要双方换位思考就能互相体谅。”

　　成效:李女士先作出让步，答应等孩子打完预防针，就搬到娘家住。居委会又给张先生的单位开具了证明，单位也同意了推迟收房。张先生保证，给李女士一个安静的休养环境。“李女士去娘家时还特意通知张先生:您可以装修了。现在两家处得特别好。”

　　案例二 新建楼侵犯旧平房采光

　　去年3月，家住新安中里的居民写信给社区物业纠纷调解委员会，反映某开发公司新建楼房遮挡了平房的采光。新安里的平房房屋狭小破旧又不属于拆迁范围，住户心中本来就有些怨气，遇上这事情绪十分激动。

　　调解:调委会经过实地测量，发现平房与新建楼房的间距只有1.6米，有的屋檐距离阳台只有十几厘米，不仅居民采光受影响，连生活隐私都暴露无遗。调委会召开了小型座谈会逐户走访，并说服了原本态度强硬的开发公司。

　　成效:开发公司对平房居民予以了合理的补偿，而且答应一直补偿到平房的正常使用期结束。

　　物业纠纷调解委员会调解流程

　　　宣武区物业纠纷调解指导委员会

　　　宣武区物业纠纷调解委员会

　　　调解重点疑难纠纷、协调督办、监督指导

　　报告工作

　　　街道物业纠纷调解委员会

　　信息反馈

　　　登记、分析、汇总 调解疑难纠纷、协调督办

　　　监督指导

　　　社区物业纠纷调解委员会

　　不属于物业纠纷 属于物业争议 宣传物业管理法律

　　　排查矛盾

　　　调解范围 调解范围 法规及来访咨询

　　　调解不成功协调相关部门进行 调解成功达成协议

　　　告知解决途径

　　　行政调解 可以制作协议书

　　　行政调解不成功的引导进行司法诉讼

　　　法院

　　　指导调解 提前介入 前置调解 提出司法建议

　　打官司一年调解就用一个月

　　物业调解委员会的首席调解员、北京市良才律师事务所的李金平律师告诉记者，北京市的物业纠纷案件数量逐年上升，大约每年都要增长20%。

　　“民事案件一审加上二审，前后花上1年时间是常事。像业主大会要求更换物业公司这种案件，诉讼费加上律师费一般要花上50万左右。”而李律师亲自参与调解的几个物业纠纷，在一个月内就达到了双方“化干戈为玉帛”的目的。

　　“许多物业矛盾，需要给双方一个‘台阶’，这就要由调解员来做‘媒’。”宣武区司法局局长张才斐说，“再加上11位资深律师组成的专家顾问团，不管是从情还是从理，物业调解委员会都可以双管齐下。”

　　调委会需要专业化

　　自今年3月宣武区物业纠纷调委会成立后，宣武的8个街道相继成立了街道级物业纠纷调解委员会，并且在全区规模较大或物业纠纷相对突出的14个小区成立了社区级物业纠纷调委会。今年内，全区还将建成53个基层社区法律服务室。据了解，“北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会”的工作下月将正式启动。

　　曹淑琴认为，调委会还存在一些问题。“现在调解员主要由居委会人员担任，有时我在一些基层的司法所看到，百姓来问一些房屋租赁等专业性问题时，一些调解员的解释不是很清楚。”而且调解员和顾问律师都是靠着奉献精神来工作，不能保证调解工作的长期效果。因此调委会应该进行专业化机构的建设。（王萍 江帼涓 陈虹）