中新社北京七月二十四日电 题：外资购房门槛提高 “意见”也有自身缺陷

　　中新社记者 阮煜琳

　　对外资炒房设限，已由传言变成现实。今天由建设部、商务部等六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》通过官方途径正式公开发布。在对国内房地产相继出台国八条、国六条、九部委十五条意见等宏观调控一系列措施之后，针对外资购房的“国十四条”也浮出水面。但今天有关专家毫不讳言指出，该意见对平抑房价会有一定作用，但也有自身缺陷。

　　这部针对外资购房的首部约束性措施，在对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域设置十四道“卡”。文件规定，只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格；外资进入房市将受到严格的政策监管，其中境外机构和个人购买房产，必须实行实名制。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强博士今天接受记者采访时表示，该文件是国家对房地产行业宏观调控的一部分，因为此前没有出台过针对外资来华进行房地产投资的约束性文件，可以说该调控文件本身是“从无到有”，是对中国房地产市场进一步规范和完善。

　　国际物业顾问戴德梁统计数字，二00五年海外资金投资中国大陆的物业分类看，百分之五十八为写字楼、百分之三十为商铺、百分之七为住宅、百分之二为工业厂房。

　　陈国强认为，从内容来说，政府明确了调控外资购房的目的和方向，但还存在一些缺陷。首先，该意见针对的主要是住宅市场，而对外商来华投资的商业地产、工业地产等产品类别，以及对外资来华办公用房的购房没有涉及。

　　其次，对来华外资的直接投资有界定，但与房地产相关的服务领域却没有涉及。但在北京、上海等重点城市，房地产中介代理机构、高端物业的管理和服务等方面基本被外资地产服务机构所垄断。

　　第三，对“境外机构和个人购买房产必须实行实名制”这一规定，陈国强表示，过去购买商品房也有此类做法，只是没有强调，但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业，对是否实名有鉴别困难。

　　第四，对外商购房是否自用也很难区别，具有操作上有困难。

　　陈国强表示，在供应量不变化的情况下，该政策从需求上进行控制，减少了一部分有效需求，对稳定房价会有积极影响。同时，在国家出台了一系列宏观调控政策、市场观望气氛较浓的时候，该政策出台会让购房者更趋理性，对房价的上升会有平抑作用。

　　“中国房地产市场还处于一个较低的发育发展阶段，如果采取大力限制的措施，是不适合的。”陈国强说，对于外商在华投资房地产，规范应是热钱的进出和以投机为目的的短期炒作，而对正常的长线投资，以及自住性需求不应限制。因此，对长线投资、自住需求和对赌人民币升值的热钱短线炒作政策应区别对待，对投资和投机应有一个基本界定。

　　北京中原房地产经纪有限公司董事总经理李文杰表示，由于个别地区已有由于外资投资比例增加而导致房价上升的现象，因此，此时出台外资炒房的限制性措施是应当的。李文杰同时表示，对住宅领域限制是应该的，由于商业物业、工业物业等需要大量资金投入，而国内房地产企业往往不具备此资金实力，因此，对外资进入此类领域投资应该采取鼓励措施。

　　接受记者采访的几位专家均表示，不能“一刀切”把所有城市纳入同一的管理轨道，不同城市在出台细则时对待外资应具有灵活性。完