利好政策频出 低总价交易占据主流———

　　近日，楼市利好政策的不断出台，使沉静了近一年的楼市好比一石激起千层浪。进入本月以来，随着多项贷款和税收优惠政策的多管齐下，北京、上海、广州楼市全出现了交易量大涨的情况。不少业内人士认为，楼市经过了一场“观望”洗礼后，在政策鼓励住房消费、开发商纷纷采取优惠措施的双重影响下，即将出现“破冰”式好转，其中特别是中小户型产品，将成为扭转楼市走势的中坚力量。和讯网首席投资分析师文国庆认为“在未来五个月左右的时间里，房地产市场可能会出现见底回升，而且整个房地产市场也将会出现转折。”同样北京大学房地产研究所所长陈国强也认为，目前已经到了进入楼市的最佳时机。

　　　●外资观望后蠢蠢欲动 楼市雨后现彩虹

　　在对中国楼市即将见底复苏的共同判断下，近日众多蛰伏已久的海外资金也开始了对中国内地楼市的谋略。“全球金融危机和信用紧缩创造了一个投资的‘黄金机会’。” 10月28日，黑石CEO史蒂芬史瓦兹曼在美国发表演讲时表示，“当前是购买各种级别资产的黄金时机，一个小的投资未来就可能有丰厚的回报。”对于众多海外资金而言，中国的房地产市场无疑具有最优质的资产和可期望的回报。

　　当受到金融海啸严重影响的雷曼、AIG等国际资本离场之时，水面之下却是另一番暗战：包括美林、凯雷、黑石、英国高富诺在内的众多金融投资机构已经开始出手。10月14日，美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金，几乎是同时，英国高富诺也高调宣布成立一只6亿美元的基金，寻找机会在中国投资大型购物中心。此外， UBS、ING、澳大利亚麦格理旗下的外资房地产投资基金更是以股权投资、项目投资等各种方式出现在了一些知名的中国房地产企业的合作名单上。

　　无疑众多海外基金的动作证明了对中国未来经济发展的信心和对中国楼市投资高额回报的肯定，与这些海外基金“豪赌”明天的美好前景相比，中国住宅市场近段时间的回暖可谓是更加实实在在。

　　特别是11月1日新政正式实施后，全国各地楼市出现了少有的井喷现象。11月1日当天北京预售住宅网上签约套数猛增到700套，接下来三天的签约套数分别达到629套、537套、817套；在上海，楼市本月1-3日商品房成交分别达到了315 套、257套、436 套，4日和5日的成交也稳定在400套左右；对于持续低迷的广州楼市，这一颓势也得到了根本性扭转，日成交套数冲破“三字头”，11月1日商品住宅成交为375套，11月2-4日成交分别为204套、181套、182套，而在上个月的最后五天，总成交套数还不足百套。种种迹象都在表明，楼市经历了一段时间的沉寂后，转暖的迹象正在逐渐凸显出来。

　　同时值得注意的是，从需求结构来看，各大中介机构的统计数据显示，中小客户占据了交易的主流，这表明在楼市透露出转暖的情况下，首先将会惠及到低总价的小户型项目上。面对这样的市场情况下，京城的一些开发商也适时推出了此类项目，其中最具代表性当属合生创展即将推出的望京麒麟社项目，整个项目包括国际LOFT公馆、快意LOMO空间和层高3.25米的平层国际官邸，并且项目还匹配规划了4万平方米商业配套，其中LOFT首创5.49米层高，在京城独树一帜，而LOMO公馆60-80平方米精装修，正好满足目前市场对项目高品质、低总价的要求。

　　　●中小户型顺势再兴

　　　　京城楼市刮起“迷你”风暴

　　无论是从政府出台鼓励中小户型消费的引导政策，还是近期开发商推出的户型产品，全可以看出中小户型已经成为市场敲碎观望坚冰的“利器”，可以说正是楼市的低迷给了低总价小户型热销的大好时机。

　　政策的宽松和鼓励中小户型消费无疑为近期推出的小户型项目带来了一个新的机遇。目前尽管楼市已经出现了转暖契机，房价下跌程度已经接近购房者心理底线，但是不少购房者依然持有观望的情绪，主要是不知道在这样不明朗的市场情况下选择什么样的项目最为保险。陈国强认为，“今年以来，北京的市场上有几类楼盘销售状况一直不错，一类是精装修低总价的小户型，另一类是交通优势比较突出的项目，特别是一些临近轨道交通的项目。”

　　同时，戴德梁行华北住宅部高级董事岳峰钢也认为，无论在怎么样的市场环境下，低总价的项目一直是市场的热销产品，因为这类项目投资小，既可以作为年轻人置业的过渡房，也可以成为投资产品，无论租赁还是再转售都比较容易。

　　而这次合生麒麟社推出的望京项目，不仅属于市场最为保险的精装修低总价中小户型项目，而且所处的望京区域，集中了近7万的韩国人和大量的跨国企业总部，租赁需求旺盛。特别是14号线开通后，实现了该区域的双轨贯通，而且紧邻机场，地理位置可谓得天独厚。

　　　●双轨贯通 望京亚洲第一社区 名副其实

　　望京，是北京楼市20多年发展变迁的一个缩影。自上世纪90年代开始规划建设以来，望京这个有着特殊意义的区域经过不断的变迁与发展，俨然成为一座具备区域商业中心的新城。特别是今年年底即将开工建设的地铁14号穿城而过，让望京区域真正地实现了双轨贯通，也让这个亚洲第一居住社区更加名副其实。

　　但值得注意的是，虽然目前的望京不缺乏大型商业设施，也不缺乏精装公寓，但罕有高端消费场所，更需要连通商业街区的国际精装综合社区。换言之，一个同时拥有高端商业配套的开放式街区居住模式，在望京从未有过。

　　不过，随着合生麒麟社的入市，这一状况即将得到改观。

　　即将开盘的合生麒麟社，将拥有一个40000平方米独立的商业配套。开发商表示，这一项目将主要引入国际顶级品牌旗舰店，打造望京首个高端商业街区，从此填补望京区域无高档精品商业消费的空白。使这个有着近8万外籍人士的望京，能够形成自身真正的高端商业生活中心。(刘晶晶)