进入11月份以来，随着“救市十条”、连续降息、减免契税等一个个托市信号从中央到地方的迅速释放，北京房地产市场顿时暖意丛生。内外力双重作用下，大批项目赶在年终前抢滩上市，且不断爆出新开楼盘价格屡探区域新低的举动，再次将长期以来“死水一潭”的房地产市场搅得风生水起，久违的热销场面在不少项目中重现，而“大幅降价”再次被证明是掀起销售热潮的“必胜法则”。协成机构统计预测显示，12月份京城楼市将有30个项目入市，这将成为2008年北京房地产市场的收官之作。尽管多年来楼市大热的局面已一去不返，但今年“句号到底画得能有多圆”还是吸引了市场各方的普遍关注。在很多人看来，随着2008年大幕的徐徐落下，也许能将困扰已久的楼市“梦魇”带走，而对来年房地产市场“又盼又忧”的希冀，也已经暗暗萌芽……

　　●回顾●

　　●11月供应及成交双双走高

　　市场均价环比下降

　　“11月新盘集中喷发、价格有望进一步下降”的先期预测得到了市场的充分应验。统计显示，截至11月20日，京城楼市共有近30个项目陆续推出新房源，新增供应量为5638套，新增供应面积51.04万平方米。新增供应套数和面积环比分别上涨了26.90%和7.09%。再看价格，11月前两旬的市场开盘均价为14130/平方米，环比下降了1.02%。而成交方面各项数字均呈上扬态势，截至11月19日，北京楼市商品住宅共成交9476套，成交面积941119平方米，环比分别上涨了50.87%和52.93%，商品住宅成交套数同比出现上涨4.55%,成交面积则下降了16.33%。其中期房商品住宅销售套数为8468套，销售面积812114平方米，与10月同期环比分别上涨了49.27%、52.99%，现房商品住宅销售套数1008套，销售面积129005平方米,环比分别上涨了65.79%、52.52%。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹指出，11月前两旬的市场供应仍以五环外项目为主，低总价、小户型的房子仍是供应重点，同时城区内供应量也有所增加，有6个项目位于四环以内区域，几乎都是中小户型房源供应，这些区域的放量引起了各方购买者的关注，由于定价不高相对合理，销售形势也相当理想。加上11月前两旬五环外供应量的占比较高，共同促成了11月份市场均价的下降。同时由于目前市场对于大户型、高总价物业的消化力有限，相当一部分需求转向商品住宅的尾房市场，因此11月现房住宅成交数字明显上升。

　　针对近期京城楼市出现的成交显著上扬，缪培丹认为，经过两次降息，金融政策对房贷利率进一步下调，从一定程度上促进了购房意愿和购买力的增长，11月成交量的大幅走高很大一部分原因是由于10月底出台的降息政策细则未能在当月得到落实，楼盘销售受到影响明显放缓，使得一部分应在10月出现的成交数字推迟到了11月，造成销售淡季里成交数字跳升。从11月前两旬的成交数据来看，商品房成交套数上涨成交面积下降，也同时说明政府推出90平方米以下减税利好使中小户型房源的销售继续看好，一方面是市场供应的引导，另一方面是自住需求型买房者的理性选择，楼市供应结构更加趋于合理，也将有效缓解供应与需求之间的矛盾。

　　●预测●

　　●12月预计30个项目入市

　　协成机构房地产经纪统计数据显示，12月份预计有将近30个项目将陆续进入市场。从环线位置上来看，12月预计开盘的项目有17个位于五环以外区域，而五环内有13个项目开盘也是近几个月来占比最多的一次，其中四至五环之间约有4个项目开盘；三至四环间有5个项目预计开盘；二至三环间约有4个项目开盘，分别是智地·钻河公馆、德胜佳苑、威尔夏国际公寓二期等。从区域上来看，朝阳区入市项目依然最多，30个计划开盘的项目中有9个位于朝阳区，占总开盘项目30%；其次是顺义区，有4个项目有新房源推出；通州区、丰台区各有3个项目即将开盘；大兴区与海淀区也有两个项目计划开盘；崇文区、西城区、昌平区等区县都各有1个项目新增供应。

　　缪培丹认为，总体看来，12月份的市场供应仍将少于去年同期水平，因为进入了传统的销售淡季，不少开发商都把开盘时间推至年后。但今年在特殊背景下，仍有这么多项目开盘确实超出预料，某种方面也看出很多项目“破釜沉舟”、“放手一搏”的决心。而少数开发商在这样的节点下选择重点推出地理位置较有优势、产品品质较高的项目入市，也是期望赢得高端客户，取得销售成绩。

　　“2008年即将过去，楼市在‘降价’与‘救市’的一片声浪中进行着调整，年底前开发商将面临更大的资金压力，所以不再以几套特价房的噱头来吸引消费者的眼球,纷纷推出低于周边均价的开盘价入市以求更快获取销售回款，解决自身资金压力,因此12月份有可能还会出现新一轮的打折促销。”缪培丹说。

　　同时专家也给出以下建议，12月市场供应的特征之一是位于城市中心区域的项目供应比例相对增加，由于城区土地供应越来越少，值得投资型购房者予以关注；另外一个特点是南部新增供应多于北部，东部新增供应大于西部，大多数市场供应集中在东部、南部地区。作为现阶段居住热点区域的通州区在下月也会有较多放量，由于该区域距中心城区较近，通过高速公路、城市铁路与市区相连通，与其他郊区县相比，在道路交通、轨道交通规划和生活、市政配套等方面的优势更加明显，此类区域的放量值得购房人重点关注。

　　●普通住宅将成为12月供应主流

　　统计表明，即将到来的12月里，普通住宅项目逐渐占据了新增供应的主角地位。12月即将开盘的项目中有公寓类项目12个，50%项目位于三环内，如合生华府、西海2008、智地·钻河公馆、凯德·华玺等；普通住宅项目有14个，溪水雅地、合生·世界村、香湾等；别墅类项目则有3个，多为高端独栋别墅，如金碧湖畔、澳景园、富力丹麦小镇等。对比前几个月可以看出，普通住宅成为眼下市场供应的主流，而预计12月市场整体均价受普通住宅类产品放量的影响，还将有可能出现小幅下降。

　　“12月预计开盘的纯新盘有13个，从开盘项目的产品定位上户型多以60-80平方米小户型、90平方米的二居以及买一赠一的LOFT产品为主角，寻求快速销售是眼下很多项目的期望所在，价格自然也会更加‘有商有量’。”缪培丹认为，近期为拉动内需而不断推出多项针对楼市的利好政策，可以看出政府对楼市保持稳定局面的重视，而市场信心在各方有利消息的强力支撑下也得到不小的恢复，长期的观望情绪得到缓解，将促成不少有自住性需求的持币观望者在年终出手。

　　专家同时也指出，如今市场所推出的普通住宅项目多位于远郊区域，虽然普通住宅项目价格相对较低，但与大多数购房者的需求还存在较大差异。而公寓类高档住宅项目由于资源逐渐稀缺，地理位置较为优越，迎合了京城一批收入相对较高的购房者的消费需求。在市场整体成交低迷的情况下，高端产品也纷纷放下姿态降低价格，也将看好此类产品所具有的市场潜力。本版文并摄/邱旸

　　●预计12月份开盘部分纯新项目●

　　项目名称 开盘均价 (元/平米) 物业类别 物业地址 户型面积

　　溪水雅地 4000 普通住宅 密云镇兴苑北区 户型面积70-200平米

　　妫河丽景 5500 普通住宅 妫水南街18号院 户型面积78-85平方米左右两居、104平方米三居、101-135平米跃层四居、160平米跃层六居

　　西海国际中心 24000 公寓 海淀区苏州桥东北角 有40-100平米精装寓所和60-2000平米商务空间

　　合生·世界村 11000 普通住宅 马驹桥中关村科技园国家级环保园区 50平方米至120平方米之间

　　合生华府 待定 公寓 朝阳区 宵云路18号 400~500平米之间

　　海棠公社 9800 普通住宅/别墅 东五环与京沈高速公交汇处 面积在117~148平米之间

　　CROSS朗廷 12000 公寓 朝阳区管庄杨闸环岛西南 户型面积为40平米-100平米

　　伯朗峰 待定 公寓 八达岭高速13C出口东,西关环岛东 户型面积45平方米至130平方米之间

　　合生·麒麟社 待定 公寓 望京阜通西大街与望京街交汇处 LOMO公馆户型以60-80小户型为主，LOFT以120-150两居三居为主

　　德胜佳苑 待定 普通住宅 西城区德外安德路 45平米一居，96平米两居，141平米三居户型，其中以两居户型为主

　　仓上家园 待定 普通住宅 燕京桥西南侧 户型面积82平方米至155平方米之间

　　(提供：协成房地产经纪公司，数据仅供参考，如有出入以开发商实际公布数据为准）