“金九银十”已近尾声，今年的传统销售旺季在供应量较为充裕的情况下未能出现惯常的销售高峰。相反，购房人的观望心态渐浓，楼市秋意渐起。11月的京城楼市小户型将继续放量，占到预计开盘的35个项目中的四成，创下今年以来的新高。

　　小户型开盘个数占四成

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，11月中小户型为主的项目上市量大增，11月预计共有35个项目入市，其中小户型项目为14个，占比达四成，创下今年以来的新高，中小户型供给进一步增加，市场供应格局突变。

　　预计于11月入市的14个中小户型项目中共有5个纯新盘，为禧福汇国际社区、城南大道、蚂蚁工房、新兴年代和尚奥库帕，分别位于京城东、南、西、北的朝阳、大兴、丰台、海淀四区，可供更多的购房人选择。此外，还有一些项目前期原本规划为以大户型为主，受“90/70”政策以及购房人的居住需求日趋成熟的影响，户型设计有所减小，如橡树湾、泰华滨河苑等。位于丽都商圈核心东部的丽都东镇11月份将推出二期酒店式小户型公寓。该项目由永同昌集团开发，项目规划面积逾百万平方米。该项目其中一期是卡布其诺，建筑面积达到11万平方米，目前已经入住，主要是经济型、紧凑型的定位，也就是以年轻人为主。二期是芭桑诺瓦，建筑面积为10.8万平方米，定位是高端，因为从地块的价值和规划密度，主要以高端定位为主。今年已经推出两栋楼，同时在10月份继续推出新楼。

　　永同昌地产营销总监肖志刚透露，预计明年4月份左右将推出丽都东镇三期项目，该项目规划建筑面积达20万平方米，此外紧邻该地产的还有一块规划建筑面积达40万平方米的地块，三期目前严格按照国家“90/70”的政策来定位。作为百万平方米的复合型项目，丽都东镇在产品定位上肯定是多元化的。

　　在不增加用地面积的基础上增加了使用套数，能够满足更多购房人的需求，同时引导购房人更加理性地选择适合自己的居所面积。

　　小户型均价上扬

　　受到京城楼市价格整体走高的影响，小户型的单价也随之上扬，预计在11月开盘的小户型均价在12000元/平方米左右。

　　以目前一居室60平方米左右，二居室90平方米左右的主流户型设计，购买一套中小户型居所需要的总房款在75万-110万之间，以购买首套住房、首付两成计尚需贷款的额度在60万-88万之间，按9月15日加息后优惠利率计算，贷款30年，月还款额将需要3854.17-5652.79元，已超过了2006年北京市平均工资36097元/年、约3008元/月的水平。

　　在国内已进入加息通路的时候，显见购买一套小户型也面临着巨大的还款压力，这也就是今年楼市销售乏力的重要原因。

　　亚奥、望京供应发力

　　11月朝阳区仍延续以往的供应格局，共有10个项目预计入市，其中望京、亚奥两大区域各有3个项目放量，助力朝阳供应居各城区之首。据中大恒基不动产营销市场研究中心数据显示，受奥运会利好，区域内交通、环境、配套的完善，亚奥板块今年以来供应一直较为充足，今年的总供应面积达到了93万平方米。而望京区域作为发展多年的大型居住区，近两年交通条件得到改善，同时产业发展带动了区域内商业氛围的成熟，居住类产品平稳释放，今年总供应面积为81万平方米。11月两区域均保持了这种良好的供应节奏，使区域内的供需趋于平衡。

　　供应居于次席的是大兴区，有5个项目放量，均位于大兴黄村、亦庄开发区两地，除一个别墅项目外，其余均为普通住宅，开盘均价预计在8000-8700元/平方米之间，户型设计均以中小户型为主。地铁4号线、亦庄线成为带旺大兴楼市的最大利好，交通的完善将会促进与城市商务区的融合，吸引更多置业者的关注，对于区域商业、教育、医疗等配套的完善都会起到推动作用。

　　中心城区的西城区和宣武区预计在11月将各有一个项目入市。宣武区为位于陶然亭公园周边的项目一瓶，预计均价为25000元/平方米，西城区开盘项目为西绒线胡同26号，开盘均价预计达到40000元/平方米。随着城市化进程的加快，市区内居住用地呈现出稀缺态势，价格也就一路飙升。

　　（记者 赵丽萍）