不知不觉间，“金九银十”的销售旺季已经过去一半，2007年北京楼市的销售周期也即将步入尾声。与以往不同的是，今年的“金九”可谓空前冷清，一手房的成交量惨遭“滑铁卢”，甚至有几天全市的销售情况竟不及2月这样的传统淡季，让不少希望在9月赚个盆满钵满的开发商跌破了眼镜。而受到9月惨淡的影响，“银十”的情况也不被人所看好，因此准备开盘的项目个数也有所下降。据中大恒基不动产营销中心统计，10月份预计开盘的项目仅为46个，仅为9月开盘数量的七成左右。

　　●“金九”遇冷脸“银十”渐平淡

　　与不少购房人一样，开发商在近来也一直处于观望状态。“如果9月市场表现好，卖得火，我们肯定在10月开盘；如果还像前几个月那样交易量不理想，恐怕也不会再去赶这个‘冷场’了。”海淀某楼盘的销售经理这样向记者坦言。

　　而据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，“金九”开局的前三周，开盘项目个数达到了50余个，而预计在“十一”前最后一周还将有10余新盘放量。但是与此相反，楼市供应量的增加并未能带来销售量的上扬。截至9月23日，9月的商品住宅日均销售套数仍持续了8月以来的回落态势，相比7、8月日均销售498、456套的成绩，到目前为止，9月商品房住宅期房和现房日均成交仅为423套，环比前两个月分别下降了15%、7%，尽显颓势。在此背景下，“银十”放量趋于缓和，只有46个项目打算开盘，也就不足为奇了。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，其实这种情况与以往也有些类似。他表示，“金九银十”出现市场放量的大幅波动属于正常现象，作为传统的销售旺季，“金九银十”承载了开发商过多的期许，因此9月份上市量骤增。尽管如此，真正在户型和价格上能与主流需求对接的楼盘依然并不多见，由此造成需求难以瞬间释放，这样的尴尬之下，10月入市的项目难免有所减少。“去年同期也出现了这一现象，2006年9月开盘项目个数为59个，达到了去年的供应波峰，而10月放量骤减，仅有31个项目入市。”

　　●中小户型放量超过三分之一

　　尽管市场反响不及开发商预期，但受主流需求的影响，中小户型项目的入市还是很有希望给楼市带来一股暖流。据中大恒基不动产营销数据显示，10月小户型项目放量继续稳步增加，预计将有16个中、小户型项目开始销售，超过了预计开盘项目总数的三分之一，其中有四成为纯新盘首次开盘。在这些中小户型楼盘当中，甚至还包括像位于宣武区核桃园的“锦上国际公寓”、密云的“至尊堡”等以70平米以下户型为主的“超小户型”。可以看出，今年下半年小户型项目加大供应量渐渐已成为市场常态，这一方面是因为“90/70”政策的限制，但更重要的原因，赵晨明指出，还是在于市场上对小户型庞大的需求，引导开发商“弃大从小”。“相信在以后，小户型项目数量还将进一步增加，包括老项目后期，也会越来越多地关注小户型产品的需求。”

　　据了解，10月入市的中小户型项目各个环线区间均有所分布，七成项目的物业类型为公寓，预计开盘的整体均价为15000元/平方米。而在区域上，朝阳区不但显现出楼市热点的强势，更体现出价格的强势，位于朝阳区四环外的两个项目华发颐园二期和亚奥·观典国际公寓二期酒店式公寓均价已蹿升至14000元/平方米和18000元/平方米；与之对比，宣武区预计开盘的锦上国际公寓位于二环内，开盘均价预计仅为18000元/平方米。对此赵晨明指出，环线区间价格倒挂的现象凸显了朝阳区的区位价值，特别是亚奥板块，受奥运会的利好，区域内的道路交通、居住环境、商务配套得到了完善和提升，极大促进了区域楼市价值的提升。但过分倒挂所蕴含的投资风险，也值得一些有投资需求的置业者有所警觉。

　　●公寓放量超越普通住宅

　　10月放量的另一大特点在于公寓项目终于超过了普通住宅。据统计，预计开盘的项目中有23个为公寓项目，其中3个为酒店式公寓；而普通住宅预计只有19个项目在10月开盘。如果这些公寓能够如期开盘，那么今年将首次出现单月公寓放量高于普通住宅项目的情况。

　　在这23个的公寓项目中，位于五环外的项目达到8个，甚至昌平、密云、房山、通州四区也都有新的公寓入市，这与以往多数公寓位于四环内、最远不超过五环的情况有了很大改变。赵晨明认为，如今购房人选择购买居所已不仅仅停留在居住功能这一项上，购买人群越来越成熟和理性，甄选住宅的标准逐步细化，物业的舒适度、服务性也作为选择购房的重要标准。为了迎合购房需求的变化，开发商提升了开发产品的设计和服务标准，使得公寓项目改变了以往多位于市中心的繁华地带、主要客户为高端消费群体的定位，更多的服务于普通购房人，从而造成了公寓放量同步整体楼市趋向郊区化发展的现象。(高彤)